Mis à jour le 12 juillet 2026
Ce comparatif SCPI 2026 passe en revue 14 SCPI classées par taux de distribution 2025, frais d'entrée, capitalisation et TOF. En tête du classement : Transitions Europe (7,60%), Iroko Zen (7,16%) et Remake Live (7,05%), quand la moyenne du marché s'établit à 4,91% (source ASPIM). Les SCPI sans frais d'entrée dominent les rendements, tandis que Corum Origin (6,50% en 2025, 3,79 Md€ de capitalisation, 13 pays) reste la référence historique avec sa distribution mensuelle et son track record depuis 2012.
Comparatif global des SCPI 2026
Voici un tableau comparatif des principales SCPI du marché, classées par rendement. Consultez notre guide comment choisir sa SCPI pour comprendre les critères de sélection.
Top 14 des SCPI par rendement (TD 2025)
| Rang | SCPI | TD 2025 | Frais entrée | Capitalisation | TOF |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Transitions Europe | 7,60% | 10% | 1,11 Md€ | 98,5% |
| 2 | Iroko Zen | 7,16% | 0% | ~1,5 Md€ | 97,4% |
| 3 | Remake Live | 7,05% | 0% | 882 M€ | 98,9% |
| 4 | Corum Origin | 6,50% | 11,96% | 3,79 Md€ | 96,2% |
| 5 | Log In | 6,21% | 10% | 234 M€ | 100% |
| 6 | Eurion | 5,73% | 11,96% | 1,5 Md€ | 99,9% |
| 7 | NCap Régions (ex Vendôme Régions) | 5,72% | 10% | 1,1 Md€ | 91,7% |
| 8 | Novaxia NEO | 5,50% | 0% | 428 M€ | 94,5% |
| 9 | Activimmo | 5,49% | 10% | 1,4 Md€ | 92,8% |
| 10 | Corum XL | 5,30% | 11,96% | 2,1 Md€ | 95,0% |
| 11 | Épargne Pierre | 5,28% | 9,6-12% | 2,8 Md€ | 94,45% |
| 12 | Pierval Santé | 4,06% | 10,51% | 3,3 Md€ | 94,0% |
| 13 | Primovie | 4,04% | 9,6% | ~4,2 Md€ | 94,7% |
| 14 | Édissimmo | 3,63% | 10,5% | 3,0 Md€ | n.c. |
Taux de distribution 2025 vérifiés (ASPIM et sociétés de gestion). Capitalisations et TOF au 31/12/2025 ou dernière publication disponible.
Comparatif par critère
Par frais d'entrée
| Catégorie | SCPI | Frais | TD 2025 |
|---|---|---|---|
| Sans frais (0%) | Iroko Zen | 0% | 7,16% |
| Remake Live | 0% | 7,05% | |
| Novaxia NEO | 0% | 5,50% | |
| Frais standards (9-10%) | Transitions Europe | 10% | 7,60% |
| Log In | 10% | 6,21% | |
| NCap Régions | 10% | 5,72% | |
| Activimmo | 10% | 5,49% | |
| Épargne Pierre | 9,6-12% | 5,28% | |
| Frais élevés (> 10,5%) | Corum Origin | 11,96% | 6,50% |
| Eurion | 11,96% | 5,73% | |
| Corum XL | 11,96% | 5,30% | |
| Pierval Santé | 10,51% | 4,06% |
Par capitalisation (solidité)
| Taille | SCPI | Capitalisation | TD 2025 |
|---|---|---|---|
| Très grande (> 2 Md€) | Primovie | ~4,2 Md€ | 4,04% |
| Corum Origin | 3,79 Md€ | 6,50% | |
| Pierval Santé | 3,3 Md€ | 4,06% | |
| Édissimmo | 3,0 Md€ | 3,63% | |
| Épargne Pierre | 2,8 Md€ | 5,28% | |
| Corum XL | 2,1 Md€ | 5,30% | |
| Grande (1-2 Md€) | Iroko Zen | ~1,5 Md€ | 7,16% |
| Eurion | 1,5 Md€ | 5,73% | |
| Activimmo | 1,4 Md€ | 5,49% | |
| Transitions Europe | 1,11 Md€ | 7,60% | |
| NCap Régions | 1,1 Md€ | 5,72% | |
| Moyenne (< 1 Md€) | Remake Live | 882 M€ | 7,05% |
| Novaxia NEO | 428 M€ | 5,50% | |
| Log In | 234 M€ | 6,21% |
Par secteur
| Secteur | SCPI | TD 2025 | Avantage |
|---|---|---|---|
| Diversifié | Transitions Europe | 7,60% | Rendement |
| Iroko Zen | 7,16% | Équilibre | |
| Remake Live | 7,05% | Performance | |
| Corum Origin | 6,50% | Historique | |
| NCap Régions | 5,72% | Régions françaises | |
| Logistique | Log In | 6,21% | Rendement |
| Activimmo | 5,49% | Taille | |
| Santé | Pierval Santé | 4,06% | Défensif |
| Primovie | 4,04% | Capitalisation | |
| Bureaux | Édissimmo | 3,63% | Historique |
Par zone géographique
| Zone dominante | SCPI | Avantage fiscal |
|---|---|---|
| Majoritairement hors de France | Transitions Europe, Corum Origin, Corum XL, Eurion, Remake Live | Revenus étrangers sans prélèvements sociaux |
| Mixte France/Europe | Iroko Zen, Pierval Santé | Fiscalité mixte |
| France majoritaire | Épargne Pierre, Activimmo, NCap Régions, Novaxia NEO | TMI + 17,2% de PS |
Comparatif détaillé : les 5 meilleures
Remake Live vs Iroko Zen
| Critère | Remake Live | Iroko Zen | Avantage |
|---|---|---|---|
| Rendement 2025 | 7,05% | 7,16% | Iroko |
| Frais entrée | 0% | 0% | Égalité |
| Frais gestion | 18% | 14,4% | Iroko |
| Frais sortie | 6% (<5 ans) | 5% (<3 ans) | Iroko |
| Historique | 2022 | 2020 | Iroko |
| Capitalisation | 882 M€ | ~1,5 Md€ | Iroko |
| TOF | 98,9% | 97,4% | Remake |
Verdict : Iroko Zen prend l'avantage en 2025 (rendement, capitalisation, frais de gestion) ; Remake Live conserve un TOF supérieur. Les deux distribuent plus de 7% par an, en mensuel et sans frais d'entrée.
💡 Pour un portefeuille équilibré, combinez une SCPI sans frais (Iroko Zen ou Remake Live) avec une SCPI historique (Corum Origin ou Épargne Pierre).
Corum Origin vs Épargne Pierre
| Critère | Corum Origin | Épargne Pierre | Avantage |
|---|---|---|---|
| Rendement 2025 | 6,50% | 5,28% | Corum |
| Frais entrée | 11,96% | 9,6-12% | Épargne Pierre |
| Zone | Europe et au-delà (13 pays) | France | Corum (fiscalité) |
| Distribution | Mensuelle | Trimestrielle | Corum |
| Historique | 2012 | 2013 | Égalité |
| Capitalisation | 3,79 Md€ | 2,8 Md€ | Corum |
| TOF | 96,2% | 94,45% | Corum |
Verdict : Corum Origin pour le rendement (6,50% en 2025, contre 6,05% en 2024) et la fiscalité, Épargne Pierre pour les frais.
Pierval Santé vs Activimmo
| Critère | Pierval Santé | Activimmo | Avantage |
|---|---|---|---|
| Rendement 2025 | 4,06% | 5,49% | Activimmo |
| Secteur | Santé | Logistique | Selon conviction |
| Stabilité | Très haute | Haute | Pierval |
| Croissance | Modérée | Forte | Activimmo |
| TOF | 94,0% | 92,8% | Pierval |
Verdict : Pierval pour la stabilité, Activimmo pour la croissance.
Guide de choix selon votre profil
Profil prudent
| SCPI recommandée | Allocation | Pourquoi |
|---|---|---|
| Épargne Pierre | 30% | Historique, France |
| Corum Origin | 30% | Stabilité, Europe |
| Pierval Santé | 25% | Défensif |
| Iroko Zen | 15% | Rendement |
Profil équilibré
| SCPI recommandée | Allocation | Pourquoi |
|---|---|---|
| Iroko Zen | 35% | Rendement + solidité |
| Corum Origin | 25% | Historique |
| Remake Live | 25% | Performance |
| Pierval Santé | 15% | Stabilité |
Profil dynamique
| SCPI recommandée | Allocation | Pourquoi |
|---|---|---|
| Remake Live | 35% | Rendement sans frais |
| Iroko Zen | 30% | Sans frais, performante |
| Transitions Europe | 25% | Rendement max (7,60%) |
| Activimmo | 10% | Croissance logistique |
Évolution des rendements (2023-2025)
| SCPI | TD 2023 | TD 2024 | TD 2025 | Tendance |
|---|---|---|---|---|
| Transitions Europe | 8,16% | 8,25% | 7,60% | ↘️ Reste n°1 |
| Iroko Zen | 7,12% | 7,32% | 7,16% | → |
| Remake Live | 7,79% | 7,50% | 7,05% | ↘️ |
| Corum Origin | 6,06% | 6,05% | 6,50% | ↗️ |
| Moyenne du marché | 4,52% | 4,72% | 4,91% | ↗️ |
Millésimes vérifiés (ASPIM et sociétés de gestion) : chaque colonne correspond au taux de distribution de l'année indiquée.
Nos recommandations
Le podium 2026
🥇 Iroko Zen - Le meilleur équilibre
- Rendement 7,16% en 2025
- Sans frais, distribution mensuelle
- Historique depuis 2020, ~1,5 Md€ de capitalisation
- Excellente diversification
🥈 Remake Live - Le rendement sans frais
- Rendement 7,05% en 2025, plus de 7% chaque année depuis 2022
- Sans frais, distribution mensuelle
- Majoritairement investie hors de France (Europe)
- Approche ESG
🥉 Corum Origin - L'historique rassurant
- Rendement 6,50% en 2025 (6,05% en 2024)
- Track record depuis 2012
- Distribution mensuelle
- Diversification sur 13 pays, 3,79 Md€ de capitalisation
Mention spéciale : Transitions Europe signe le meilleur taux de distribution 2025 du marché (7,60%), avec 10% de frais de souscription et un TOF de 98,5%.
Le portefeuille idéal
| SCPI | Allocation | Rôle |
|---|---|---|
| Iroko Zen | 35% | Core performance |
| Remake Live | 25% | Rendement boost |
| Corum Origin | 25% | Stabilité historique |
| Pierval Santé | 15% | Défensif |
Rendement estimé : ~6,5% Profil de risque : Modéré
Ces chiffres sont des ordres de grandeur : calculez votre cas exact →.
Conclusion
Le marché SCPI 2026 offre des options variées :
- Pour le rendement : Transitions Europe (7,60%), Iroko Zen (7,16%)
- Pour l'équilibre : Iroko Zen (7,16%), Remake Live (7,05%)
- Pour la stabilité : Corum Origin (6,50%), Épargne Pierre (5,28%)
- Pour le défensif : Pierval Santé (4,06%)
Les SCPI sans frais (Iroko Zen, Remake Live) dominent le classement et sont recommandées pour la majorité des investisseurs. Les SCPI historiques gardent leur pertinence pour les profils prudents recherchant un track record long.
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