Publié le 15 septembre 2026
Sofidynamic, la SCPI « haut rendement » de Sofidy créée en décembre 2023, a distribué 9,04 % en 2025 (8,14 % net de fiscalité étrangère) après 9,52 % en 2024, avec seulement 2,4 % de frais de souscription. Sa part, relevée deux fois, vaut 320 € depuis juin 2026, 5 % sous la valeur de reconstitution. Le revers : 90 % de commerces, une capitalisation modeste et un taux 2025 gonflé par les effets de lancement.
Fiche d'identité de Sofidynamic
Données au 30 juin 2026 (bulletin trimestriel n° 10) et au 31 décembre 2025 (rapport annuel 2025).
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Sofidy (groupe Tikehau Capital) |
| Création | Décembre 2023 |
| Prix de souscription | 320 € depuis le 1er juin 2026 (315 € auparavant) |
| Prix de retrait | 313,60 € |
| Frais de souscription | 2 % HT, soit 2,40 % TTC (7,68 € par part) |
| Minimum de souscription | 1 part |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Capitalisation | 247,6 M€ (8 380 associés, 37 immeubles) |
| Taux d'occupation financier | 97,7 % au 2e trimestre 2026 |
| Indicateur de risque | 4 sur 7 |
Quel rendement, et d'où vient-il ?
| Indicateur | Sofidynamic | Repère |
|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 (brut) | 9,04 % | 4,91 % (moyenne ASPIM) |
| Taux de distribution 2025 (net de fiscalité étrangère) | 8,14 % | 4,9 % (SCPI commerces) |
| Taux de distribution 2024 | 9,52 % | 4,72 % (moyenne ASPIM) |
| Performance globale annuelle 2025 | 14,04 % | +1,46 % (moyenne ASPIM) |
Le dividende 2025 s'est élevé à 24,42 € par part en pleine jouissance (trois acomptes de 6,30 € puis 5,52 €), rapporté au prix de 300 € en vigueur au 1er janvier 2025. La performance globale de 14,04 % additionne le taux de distribution brut et la hausse de 5 % du prix de part intervenue le 3 janvier 2025.
Deux réserves de méthode, que Sofidy signale elle-même. D'abord, le dividende 2025 intègre un prélèvement de 15,1 % sur le report à nouveau et 10 % de fiscalité immobilière payée par la SCPI : le revenu locatif pur est donc inférieur au taux affiché. Ensuite, une SCPI jeune bénéficie d'un effet mécanique favorable, les capitaux étant investis avant que les nouvelles parts n'entrent en jouissance, ce qui gonfle le revenu par part en jouissance. C'est pourquoi l'objectif de long terme est fixé à 7 % par an, non garanti, et non à 9 %.
Le rythme 2026 confirme la normalisation : les acomptes des deux premiers trimestres sont de 5,52 € chacun, contre 6,30 € un an plus tôt, et la société de gestion annonce une fourchette de 23,20 € à 25,60 € pour l'année, soit 7,25 % à 8 % sur un prix de 320 €.
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Le prix de part est-il justifié ?
Sofidynamic a fait le chemin inverse des SCPI de bureaux. Lancée à 300 €, la part est passée à 315 € le 3 janvier 2025 (+5 %), puis à 320 € le 1er juin 2026 (+1,6 %), après une hausse de 3,8 % de la valeur du patrimoine à périmètre constant au premier semestre 2026.
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution s'établissait à 336,75 € et la valeur de réalisation à 305,55 €. Le prix de 320 € reste donc 5 % sous la valeur de reconstitution : les nouveaux souscripteurs entrent avec une décote, et une nouvelle revalorisation reste possible si les expertises se maintiennent. Pour rappel, la société de gestion peut fixer le prix entre 303 € et 370 € (plus ou moins 10 % de la reconstitution) sans justification particulière auprès de l'AMF.
Point de vigilance : les premiers souscripteurs dits « sponsors » ont acquis leurs parts à 294 €, sans commission de souscription. Ils détiennent une plus-value latente qu'ils pourraient un jour matérialiser par des retraits, mais au 30 juin 2026 aucune part n'était en attente et seules 122 parts ont été retirées sur le trimestre, contre 101 076 souscrites.
Que possède Sofidynamic ?
La stratégie est assumée : acheter des actifs de commerce décotés, à haut rendement, auprès de vendeurs contraints. Les 87 M€ investis depuis le début de 2026 l'ont été à un rendement immédiat moyen de 8,6 % frais inclus, les cinq acquisitions du deuxième trimestre à 9,5 %.
Au 31 décembre 2025, le patrimoine (87 180 m², 580 unités locatives) se répartissait ainsi en valeur : moyennes surfaces de périphérie 31,5 %, commerces de centre-ville 29,7 %, galeries et centres commerciaux 29,2 %, bureaux 7,3 %, locaux d'activité 2,2 %. Géographiquement : Pays-Bas 46,6 %, métropoles françaises 26,6 %, région parisienne 25,6 %, Paris 1,2 %.
Le deuxième trimestre 2026 a ajouté cinq actifs pour 47,4 M€ : deux retail parks aux Pays-Bas (Roermond et Enschede, loués notamment à Decathlon), un ensemble de six cellules commerciales à Barentin près de Rouen, une moyenne surface à Boulazac près de Périgueux, et une participation de 15,7 M€ dans l'immeuble de bureaux Magnetik, porte d'Orléans à Paris, acquis aux côtés d'autres fonds Sofidy. Avec 37 M€ d'engagements supplémentaires et 54 M€ de trésorerie disponible, le déploiement se poursuit.
Le taux d'occupation financier ressort à 97,7 % au deuxième trimestre 2026 (97,48 % sur 2025) et aucun événement locatif notable n'est signalé. L'endettement représente 16 % de la valeur du patrimoine, soit 35 M€ à taux fixe moyen de 4,18 %, pour une maturité de 4 ans et 8 mois. La SCPI est labellisée ISR immobilier.
Quels sont les frais réels ?
| Frais | Sofidynamic | SCPI classique |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 2,40 % TTC (7,68 € par part) | 8 à 12 % |
| Commission de gestion | 14,40 % TTC des loyers | 10 à 12 % |
| Prix de retrait / prix de souscription | 313,60 € / 320 € (98 %) | 88 à 92 % |
| Commission de retrait | 5,00 % TTC (4,17 % HT) du montant remboursé si les parts sont détenues depuis moins de 8 ans ; 0 % au-delà | 0 % le plus souvent |
| Durée de placement recommandée | 8 ans | 8 à 10 ans |
Sur 10 000 € investis, la commission de souscription représente 240 €, amortie en moins de quatre mois de distribution au rythme de 2025 (904 € par an pour 10 000 €). Le ratio de 98 % entre prix de retrait et prix de souscription ne dit pourtant pas tout : tout retrait de parts détenues depuis moins de huit ans supporte une commission de retrait de 4,17 % HT (5,00 % TTC) prélevée sur le montant remboursé (bulletin n° 10, note d'information de juillet 2026). Un épargnant qui revendrait après deux ou trois ans perdrait donc environ 7 % (2 % à l'entrée, 5 % à la sortie), un niveau comparable aux 8 à 12 % de frais d'entrée d'une SCPI classique ; l'avantage des frais bas ne joue pleinement qu'au-delà de huit ans de détention. En contrepartie, la commission de gestion de 14,40 % TTC est plus élevée que celle des SCPI historiques (5 à 12 %) ; elle est prélevée sur les loyers avant distribution, le taux affiché est donc déjà net de ces frais.
Pour qui Sofidynamic est-elle faite ?
Adaptée à un épargnant qui accepte un indicateur de risque de 4 sur 7, cherche un rendement élevé dans une poche de diversification (10 à 20 % d'une allocation SCPI), et peut immobiliser son capital huit ans. Les frais d'entrée bas en font aussi un support cohérent pour des versements progressifs.
Moins adaptée à un investisseur qui veut un historique long, une capitalisation supérieure au milliard ou une exposition diversifiée par secteur : 90 % de commerces, c'est une conviction, pas une diversification. Un tour de notre guide sur comment choisir une SCPI aide à situer ce profil.
Notre avis sur Sofidynamic
Les points forts. Des frais de souscription de 2,4 %, parmi les plus bas des SCPI à frais d'entrée. Deux revalorisations du prix en dix-huit mois et une décote de 5 % sur la valeur de reconstitution. Un taux d'occupation de 97,7 % et aucune part en attente. Un adossement à Sofidy, gestionnaire d'Immorente, filiale de Tikehau Capital. Une prévision 2026 de 7,25 % à 8 % qui resterait très au-dessus du marché.
Les points faibles. Un taux 2025 dopé par le report à nouveau (15,1 %) et par des effets de jeunesse, avec une trajectoire de distribution déjà en baisse (5,52 € par trimestre contre 6,30 €). Une concentration à 90 % sur les commerces et à 47 % sur les Pays-Bas. Une capitalisation de 247,6 M€, encore modeste. Un indicateur de risque de 4 sur 7. Un délai de jouissance de six mois. Une commission de retrait de 5 % TTC sur toute sortie avant huit ans.
Note Florish : 4/5. Sofidynamic tient sa promesse de SCPI opportuniste à frais d'entrée réduits. Il faut l'acheter pour ce qu'elle est, une poche de rendement concentrée sur le commerce, en visant l'objectif de 7 % plutôt que le 9 % de 2025. Dans une allocation, elle se combine bien avec une SCPI diversifiée européenne comme Comète ou Transitions Europe.
Florish est un service de mise en relation : nous ne gérons pas de SCPI. Analyse fondée sur les documents publiés par Sofidy, consultés le 8 septembre 2026.