Les différents types de frais SCPI
Investir en SCPI implique plusieurs types de frais qu'il est essentiel de comprendre pour optimiser votre investissement.
Vue d'ensemble
| Type de frais | Moment | Fourchette | Qui les perçoit |
|---|---|---|---|
| Frais d'entrée | À la souscription | 0-12% | Société de gestion + distributeur |
| Frais de gestion | Chaque année | 8-18% des loyers | Société de gestion |
| Frais de cession | À la revente | 0-5% | Société de gestion |
Les frais d'entrée (ou frais de souscription)
Comment ça fonctionne
Les frais d'entrée sont prélevés lors de l'achat des parts. Ils sont généralement inclus dans le prix de la part.
Exemple :
- Prix de part : 200€
- Frais d'entrée : 10%
- Valeur réelle des actifs : 180€
Vous payez 200€, mais la valeur nette de votre investissement est de 180€ (valeur de retrait).
Fourchette de frais d'entrée
| Catégorie | Frais d'entrée | Exemples |
|---|---|---|
| Sans frais | 0% | Iroko Zen, Remake Live, Neo |
| Frais réduits | 3-6% | Novaxia Neo, Kyaneos Pierre |
| Frais standards | 8-10% | Corum Origin, Primovie |
| Frais élevés | 10-12% | Certaines SCPI anciennes |
Impact sur votre investissement
| Montant investi | Frais 0% | Frais 10% | Différence |
|---|---|---|---|
| 10 000€ | 10 000€ investis | 9 000€ investis | 1 000€ |
| 50 000€ | 50 000€ investis | 45 000€ investis | 5 000€ |
| 100 000€ | 100 000€ investis | 90 000€ investis | 10 000€ |
Les frais de gestion
Ce qu'ils couvrent
Les frais de gestion rémunèrent la société de gestion pour :
- Recherche et acquisition d'immeubles
- Gestion locative (loyers, charges, travaux)
- Reporting et communication aux associés
- Gestion administrative et comptable
Comment ils sont prélevés
Les frais de gestion sont prélevés directement sur les loyers, avant distribution aux associés. Le rendement affiché (Taux de Distribution) est toujours net de frais de gestion.
Exemple :
- Loyers encaissés : 7 500€ pour 100 000€ de parts
- Frais de gestion (12%) : 900€
- Distribué aux associés : 6 600€ (= 6,6% de rendement)
Comparatif frais de gestion
| SCPI | Frais de gestion | Rendement 2025 |
|---|---|---|
| SCPI classiques | 10-12% | 4-6% |
| SCPI sans frais d'entrée | 14-18% | 6-8% |
Point clé : Les SCPI sans frais d'entrée compensent par des frais de gestion plus élevés, mais le rendement net reste souvent supérieur.
Les frais de cession (ou de sortie)
À la revente des parts
Certaines SCPI prélèvent des frais lors de la revente de vos parts :
| SCPI | Frais de cession |
|---|---|
| La plupart des SCPI | 0% |
| SCPI sans frais d'entrée | 5-6% (si revente < 3-5 ans) |
| Certaines SCPI anciennes | 2-5% |
Le cas des SCPI sans frais d'entrée
Pour éviter les allers-retours spéculatifs, les SCPI sans frais d'entrée appliquent souvent des frais de sortie dégressifs :
Exemple Iroko Zen :
- Revente < 3 ans : 5% de frais
- Revente > 3 ans : 0% de frais
SCPI avec frais vs sans frais : le match
Simulation sur 10 ans
Investissement : 50 000€, rendement 6,5%/an
| SCPI avec 10% frais | SCPI sans frais | |
|---|---|---|
| Capital investi net | 45 000€ | 50 000€ |
| Revenus cumulés 10 ans | 29 250€ | 32 500€ |
| Total (hors plus-value) | 74 250€ | 82 500€ |
| Écart | +8 250€ |
Quand choisir une SCPI avec frais ?
✅ SCPI historique avec track record prouvé ✅ Gestion de qualité supérieure ✅ Horizon très long terme (15-20 ans) ✅ Accès via assurance-vie (frais souvent réduits)
Quand choisir une SCPI sans frais ?
✅ Premier investissement SCPI ✅ Horizon moyen terme (8-10 ans) ✅ Optimisation du rendement immédiat ✅ Capacité d'investissement régulier
Comment réduire les frais SCPI
1. Choisir des SCPI sans frais d'entrée
C'est la solution la plus simple et efficace. Les meilleures :
| SCPI | Frais entrée | Rendement 2025 |
|---|---|---|
| Remake Live | 0% | 7,79% |
| Iroko Zen | 0% | 7,12% |
| Novaxia Neo | 0% | 6,51% |
| Neo | 0% | 6,30% |
2. Négocier via un CGP (cashback)
Certains conseillers reversent une partie de leur commission :
| Frais affichés | Cashback | Frais réels |
|---|---|---|
| 10% | 2% | 8% |
| 12% | 3% | 9% |
3. Investir via assurance-vie
Certains contrats proposent des frais réduits sur les SCPI :
| Canal | Frais d'entrée |
|---|---|
| Direct | 10% |
| Assurance-vie | 6-8% parfois |
⚠️ Attention aux frais de gestion du contrat (0,5-1%/an) qui s'ajoutent.
4. Profiter des offres promotionnelles
Les sociétés de gestion proposent parfois des réductions temporaires sur les frais d'entrée (lancement, anniversaire...).
Synthèse : les frais par SCPI populaire
| SCPI | Frais entrée | Frais gestion | Frais sortie |
|---|---|---|---|
| Iroko Zen | 0% | 14,4% | 5% si < 3 ans |
| Remake Live | 0% | 18% | 6% si < 5 ans |
| Corum Origin | 11,96% | 13,2% | 0% |
| Primovie | 9,6% | 12% | 0% |
| Épargne Pierre | 9% | 12% | 0% |
| Pierval Santé | 10,51% | 12% | 0% |
Conclusion
Les frais SCPI sont un critère important mais pas unique :
- Les frais d'entrée impactent surtout le court-moyen terme
- Les frais de gestion sont intégrés au rendement affiché
- Les SCPI sans frais sont souvent plus performantes
- L'horizon long terme dilue l'impact des frais d'entrée
Notre recommandation : privilégiez les SCPI sans frais d'entrée (Iroko Zen, Remake Live) pour maximiser votre rendement, sauf si vous avez une très bonne raison de choisir une SCPI avec frais (historique exceptionnel, accès AV privilégié).
Utilisez notre simulateur SCPI pour voir l'impact des frais sur votre investissement.