Mis à jour le 12 juillet 2026
Iroko Zen est une SCPI sans frais d'entrée lancée en 2020. Elle a affiché un rendement de 7,16% en 2025 et maintient plus de 7% chaque année depuis sa création, avec un TOF supérieur à 99% et un prix de part revalorisé 2 fois (204€). Accessible dès 5 100€ (25 parts à 204€), elle convient particulièrement aux primo-investisseurs. Ses limites : un historique de 5 ans et des frais de sortie de 5% HT avant 6 ans. Note globale : 8,5/10.
Présentation d'Iroko Zen
Iroko Zen est une SCPI de nouvelle génération lancée en 2020. Elle fait partie des SCPI sans frais d'entrée qui ont révolutionné le marché. Consultez notre comparatif SCPI 2026 pour la comparer aux autres.
Fiche d'identité
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Iroko |
| Date de création | 2020 |
| Capitalisation | ~1,5 Md€ |
| Prix de part | 204€ |
| Minimum investissement | 5 100€ (25 parts) |
| Rendement 2025 | 7,16% |
| TOF | 99%+ |
| Frais d'entrée | 0% |
| Frais de gestion | 14,4% |
| Frais de sortie | 5% HT si < 6 ans |
| Distribution | Mensuelle |
Performance et rendement
Historique des rendements
| Année | Taux de Distribution | Moyenne marché |
|---|---|---|
| 2020 | 7,09% | 4,18% |
| 2021 | 7,10% | 4,45% |
| 2022 | 7,04% | 4,53% |
| 2023 | 7,12% | 4,52% |
| 2024 | 7,32% | 4,72% |
| 2025 | 7,16% | 4,91% |
Constance remarquable : Iroko Zen maintient un rendement > 7% chaque année depuis sa création, soit 2 à 3 points au-dessus du marché.
💡 Iroko Zen est idéale pour un premier investissement SCPI grâce à ses 0% de frais d'entrée et son ticket minimum de 5 100€.
Évolution du prix de la part
| Date | Prix de part | Évolution |
|---|---|---|
| Création 2020 | 200€ | - |
| 01/08/2024 | 202€ | +1% |
| 01/08/2025 | 204€ | +2% |
Deux revalorisations en deux ans : le prix de part est passé de 200€ à 204€, un signal positif sur la valeur du patrimoine, alors que certaines SCPI ont baissé leur prix de part en 2023-2024.
Patrimoine et diversification
Répartition géographique
| Pays | Allocation |
|---|---|
| France | 40% |
| Pays-Bas | 15% |
| Allemagne | 12% |
| Espagne | 10% |
| Irlande | 8% |
| Belgique | 8% |
| Italie | 5% |
| Portugal | 2% |
Répartition sectorielle
| Secteur | Allocation |
|---|---|
| Bureaux | 35% |
| Commerces | 25% |
| Logistique | 20% |
| Activités | 12% |
| Santé | 8% |
Qualité du patrimoine
| Indicateur | Valeur | Appréciation |
|---|---|---|
| TOF | 99%+ | Excellent |
| Nombre d'actifs | 85+ | Bon |
| Nombre de locataires | 150+ | Bon |
| Durée moyenne des baux | 7 ans | Bon |
Analyse des frais
Structure de frais
| Type de frais | Iroko Zen | SCPI moyenne |
|---|---|---|
| Frais d'entrée | 0% | 8-12% |
| Frais de gestion | 14,4% | 10-12% |
| Frais de sortie | 5% HT si < 6 ans | 0% |
Impact sur votre investissement
Investissement de 10 000€
| Iroko Zen | SCPI classique | |
|---|---|---|
| Capital investi | 10 000€ | 9 000€ |
| Revenus an 1 (TD 2025) | 716€ | 540€ |
| Différence an 1 | +176€ |
💡 Les frais de gestion d'Iroko Zen (14,4%) sont plus élevés que la moyenne, mais le rendement affiché est déjà net de ces frais. Vos 7,16% sont bien ce que vous touchez réellement.
Frais de sortie : viser au moins 6 ans
Depuis l'AG d'avril 2026, les frais de sortie de 5% HT s'appliquent en cas de revente avant 6 ans de détention (contre 3 ans auparavant).
| Durée de détention | Frais de sortie |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 5% HT |
| 6 ans et plus | 0% |
Un horizon de détention long reste de toute façon la norme recommandée pour toute SCPI.
Les points forts d'Iroko Zen
✅ Rendement exceptionnel
7,16% en 2025, parmi les meilleurs du marché, après 7,32% en 2024.
✅ 0% de frais d'entrée
Capital 100% productif dès le premier jour.
✅ Diversification européenne
8 pays, 5 secteurs = risque bien réparti.
✅ TOF quasi-parfait
99%+ de taux d'occupation, revenus stables.
✅ Prix de part revalorisé 2 fois
De 200€ à 202€ en août 2024, puis 204€ en août 2025 : la valeur de la part progresse.
✅ Distribution mensuelle
Dividendes versés chaque mois, pratique pour un complément de revenus régulier.
✅ Approche digitale moderne
Souscription en ligne, reporting digital, réactivité.
✅ Labellisation ISR
Engagement ESG concret.
Les points faibles d'Iroko Zen
⚠️ Historique court
Créée en 2020, seulement 5 ans de track record.
⚠️ Frais de gestion élevés
14,4% vs 10-12% pour les SCPI classiques.
⚠️ Frais de sortie
5% HT si revente avant 6 ans (durée portée de 3 à 6 ans par l'AG d'avril 2026).
⚠️ Capitalisation intermédiaire
Environ 1,5 Md€, encore loin des SCPI historiques à plusieurs milliards.
Notre avis
Note globale : 8,5/10
| Critère | Note | Commentaire |
|---|---|---|
| Rendement | 9/10 | Parmi les meilleurs |
| Frais | 9/10 | Modèle sans frais avantageux |
| Diversification | 8/10 | Bonne répartition |
| Solidité | 7/10 | Historique court |
| Liquidité | 8/10 | Bonne collecte |
| Innovation | 9/10 | Pionnière du sans frais |
Pour qui est faite Iroko Zen ?
✅ Idéale pour :
- Primo-investisseurs SCPI
- Investissement progressif (versements mensuels)
- Recherche de rendement supérieur
- Horizon 5-10+ ans
- Sensibilité ESG
❌ Moins adaptée pour :
- Horizon très court (< 3 ans)
- Besoin d'historique long (15+ ans)
- Recherche exclusive d'historiques éprouvées
Comparaison avec les concurrentes
vs SCPI classiques
Comparez avec notre avis Corum Origin :
| Iroko Zen | Corum Origin | |
|---|---|---|
| Rendement 2025 | 7,16% | 6,50% |
| Frais entrée | 0% | 11,96% |
| Historique | 5 ans | 13 ans |
| Capitalisation | ~1,5 Md€ | 3,79 Md€ |
vs autres SCPI sans frais
Comparez avec notre avis Remake Live :
| Iroko Zen | Remake Live | |
|---|---|---|
| Rendement 2025 | 7,16% | 7,05% |
| Capitalisation | ~1,5 Md€ | 882 M€ |
| Frais gestion | 14,4% | 18% |
| Historique | 2020 | 2022 |
Comment investir ?
Montant minimum
- 5 100€ (25 parts à 204€)
- Versements complémentaires possibles par paliers
Canaux de souscription
| Canal | Avantages |
|---|---|
| Iroko.eu (direct) | Simplicité, rapidité |
| CGP (Florish) | Accompagnement, conseil |
| Plateformes | Comparaison facilitée |
Délai de jouissance
4 mois : délai entre l'investissement et le début de perception des revenus.
Simulation d'investissement
10 000€ sur 10 ans
| Année | Revenus annuels (TD 2025) | Revenus cumulés | Capital* |
|---|---|---|---|
| 1 | 716€ | 716€ | 10 000€ |
| 3 | 716€ | 2 148€ | 10 000€ |
| 5 | 716€ | 3 580€ | 10 000€ |
| 10 | 716€ | 7 160€ | 10 000€ |
*Hypothèse conservatrice : TD 2025 constant, hors nouvelles revalorisations du prix de part
Total après 10 ans : 17 160€ (+72%)
Le résultat exact dépend de vos paramètres : testez votre scénario →.
Conclusion
Iroko Zen mérite sa réputation de SCPI innovante et performante :
- Rendement parmi les meilleurs du marché (7,16% en 2025)
- 0% de frais d'entrée = avantage majeur
- Prix de part revalorisé 2 fois (de 200€ à 204€)
- Diversification solide (8 pays, 5 secteurs)
- Idéale pour débuter en SCPI
Le seul bémol est son historique court (5 ans), mais les performances et la solidité des fondamentaux sont rassurantes.
Notre recommandation : Iroko Zen est un excellent choix pour tout investisseur SCPI, particulièrement pour les primo-investisseurs ou ceux qui souhaitent investir progressivement.
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