Présentation d'Iroko Zen
Iroko Zen est une SCPI de nouvelle génération lancée en 2020. Elle fait partie des SCPI sans frais d'entrée qui ont révolutionné le marché. Consultez notre comparatif SCPI 2026 pour la comparer aux autres.
Fiche d'identité
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Iroko |
| Date de création | 2020 |
| Capitalisation | 850 M€ |
| Prix de part | 200€ |
| Minimum investissement | 5 000€ (25 parts) |
| Rendement 2025 | 7,12% |
| TOF | 99%+ |
| Frais d'entrée | 0% |
| Frais de gestion | 14,4% |
| Frais de sortie | 5% si < 3 ans |
Performance et rendement
Historique des rendements
| Année | Taux de Distribution | Moyenne marché |
|---|---|---|
| 2020 | 7,09% | 4,18% |
| 2021 | 7,10% | 4,45% |
| 2022 | 7,04% | 4,53% |
| 2023 | 7,12% | 4,52% |
| 2024 | 7,10% | 4,72% |
| 2025 | 7,12% | 5,10% |
Constance remarquable : Iroko Zen maintient un rendement > 7% chaque année depuis sa création, soit 2 à 3 points au-dessus du marché.
Évolution du prix de la part
| Date | Prix de part | Évolution |
|---|---|---|
| Création 2020 | 200€ | - |
| 2021 | 200€ | 0% |
| 2022 | 200€ | 0% |
| 2023 | 200€ | 0% |
| 2024 | 200€ | 0% |
| 2025 | 200€ | 0% |
Note : Le prix n'a pas augmenté mais n'a pas baissé non plus, contrairement à certaines SCPI en 2023-2024.
Patrimoine et diversification
Répartition géographique
| Pays | Allocation |
|---|---|
| France | 40% |
| Pays-Bas | 15% |
| Allemagne | 12% |
| Espagne | 10% |
| Irlande | 8% |
| Belgique | 8% |
| Italie | 5% |
| Portugal | 2% |
Répartition sectorielle
| Secteur | Allocation |
|---|---|
| Bureaux | 35% |
| Commerces | 25% |
| Logistique | 20% |
| Activités | 12% |
| Santé | 8% |
Qualité du patrimoine
| Indicateur | Valeur | Appréciation |
|---|---|---|
| TOF | 99%+ | Excellent |
| Nombre d'actifs | 85+ | Bon |
| Nombre de locataires | 150+ | Bon |
| Durée moyenne des baux | 7 ans | Bon |
Analyse des frais
Structure de frais
| Type de frais | Iroko Zen | SCPI moyenne |
|---|---|---|
| Frais d'entrée | 0% | 8-12% |
| Frais de gestion | 14,4% | 10-12% |
| Frais de sortie | 5% si < 3 ans | 0% |
Impact sur votre investissement
Investissement de 10 000€
| Iroko Zen | SCPI classique | |
|---|---|---|
| Capital investi | 10 000€ | 9 000€ |
| Revenus an 1 | 712€ | 540€ |
| Différence an 1 | +172€ |
Seuil de rentabilité des frais de sortie
Si vous revendez avant 3 ans :
| Durée détention | Frais sortie | Rentable ? |
|---|---|---|
| 1 an | 5% (500€) | Oui si rendement > 5% |
| 2 ans | 5% (500€) | Très rentable |
| 3 ans | 0% | Optimal |
Les points forts d'Iroko Zen
✅ Rendement exceptionnel
7,12% en 2025, parmi les meilleurs du marché.
✅ 0% de frais d'entrée
Capital 100% productif dès le premier jour.
✅ Diversification européenne
8 pays, 5 secteurs = risque bien réparti.
✅ TOF quasi-parfait
99%+ de taux d'occupation, revenus stables.
✅ Approche digitale moderne
Souscription en ligne, reporting digital, réactivité.
✅ Labellisation ISR
Engagement ESG concret.
Les points faibles d'Iroko Zen
⚠️ Historique court
Créée en 2020, seulement 5 ans de track record.
⚠️ Frais de gestion élevés
14,4% vs 10-12% pour les SCPI classiques.
⚠️ Frais de sortie
5% si revente avant 3 ans.
⚠️ Prix de part stable
Pas de revalorisation depuis la création.
⚠️ Capitalisation encore modeste
850 M€ vs plusieurs milliards pour les historiques.
Notre avis
Note globale : 8,5/10
| Critère | Note | Commentaire |
|---|---|---|
| Rendement | 9/10 | Parmi les meilleurs |
| Frais | 9/10 | Modèle sans frais avantageux |
| Diversification | 8/10 | Bonne répartition |
| Solidité | 7/10 | Historique court |
| Liquidité | 8/10 | Bonne collecte |
| Innovation | 9/10 | Pionnière du sans frais |
Pour qui est faite Iroko Zen ?
✅ Idéale pour :
- Primo-investisseurs SCPI
- Investissement progressif (versements mensuels)
- Recherche de rendement supérieur
- Horizon 5-10+ ans
- Sensibilité ESG
❌ Moins adaptée pour :
- Horizon très court (< 3 ans)
- Besoin d'historique long (15+ ans)
- Recherche exclusive d'historiques éprouvées
Comparaison avec les concurrentes
vs SCPI classiques
Comparez avec notre avis Corum Origin :
| Iroko Zen | Corum Origin | |
|---|---|---|
| Rendement | 7,12% | 6,06% |
| Frais entrée | 0% | 11,96% |
| Historique | 5 ans | 13 ans |
| Capitalisation | 850 M€ | 2,8 Md€ |
vs autres SCPI sans frais
Comparez avec notre avis Remake Live :
| Iroko Zen | Remake Live | |
|---|---|---|
| Rendement | 7,12% | 7,79% |
| Capitalisation | 850 M€ | 680 M€ |
| Frais gestion | 14,4% | 18% |
| Historique | 2020 | 2022 |
Comment investir ?
Montant minimum
- 5 000€ (25 parts à 200€)
- Versements complémentaires possibles par paliers
Canaux de souscription
| Canal | Avantages |
|---|---|
| Iroko.eu (direct) | Simplicité, rapidité |
| CGP (Florish) | Accompagnement, conseil |
| Plateformes | Comparaison facilitée |
Délai de jouissance
4 mois : délai entre l'investissement et le début de perception des revenus.
Simulation d'investissement
10 000€ sur 10 ans
| Année | Revenus annuels | Revenus cumulés | Capital* |
|---|---|---|---|
| 1 | 712€ | 712€ | 10 000€ |
| 3 | 712€ | 2 136€ | 10 000€ |
| 5 | 712€ | 3 560€ | 10 000€ |
| 10 | 712€ | 7 120€ | 10 000€ |
*Prix de part stable hypothèse conservatrice
Total après 10 ans : 17 120€ (+71%)
Conclusion
Iroko Zen mérite sa réputation de SCPI innovante et performante :
- Rendement top 3 du marché (7,12%)
- 0% de frais d'entrée = avantage majeur
- Diversification solide (8 pays, 5 secteurs)
- Idéale pour débuter en SCPI
Le seul bémol est son historique court (5 ans), mais les performances et la solidité des fondamentaux sont rassurantes.
Notre recommandation : Iroko Zen est un excellent choix pour tout investisseur SCPI, particulièrement pour les primo-investisseurs ou ceux qui souhaitent investir progressivement.
Utilisez notre simulateur SCPI pour calculer vos revenus avec Iroko Zen.