SCPI baisse : prix de part en chute depuis 2023

Depuis 2023, de nombreuses SCPI ont baissé leur prix de part parce que leurs immeubles, surtout les bureaux, valent moins. Edissimmo est passée de 237 € à 150 €, Génépierre de 270 € à 153 €, Primopierre de 208 € à 115 € avant de basculer sur un marché secondaire où ses parts se sont échangées à 31,88 € net vendeur. Voici la liste chiffrée, les causes et les options de l'associé.

Pourquoi les SCPI baissent-elles leur prix de part ?

Le prix d'une part de SCPI à capital variable n'est pas fixé librement. L'article L214-94 du Code monétaire et financier prévoit qu'il est « déterminé sur la base de la valeur de reconstitution », et que tout écart supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'AMF. La valeur de reconstitution, définie à l'article L214-109, correspond à la valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles plus les autres actifs nets) augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine.

Quand les experts immobiliers baissent la valeur des immeubles, la valeur de reconstitution baisse, et le prix de part finit par sortir du « tunnel » de plus ou moins 10 %. La société de gestion doit alors justifier l'écart auprès de l'AMF ; en pratique, les sociétés de gestion ramènent le prix dans ce tunnel (Amundi Immobilier parle de « tunnel réglementaire » dans ses bulletins). C'est exactement ce qui s'est produit après la remontée des taux d'intérêt.

Source : ASPIM-IEIF, communiqué du 19 mai 2025, moyenne pondérée.

En 2024, la baisse a été la plus forte pour les bureaux (-9,5 %), devant la santé et l'éducation (-3,6 %), le résidentiel (-3,2 %) et les commerces (-2,7 %), selon le même communiqué. En 2025, le mouvement s'est ralenti : 14 SCPI à capital variable ont baissé leur prix de souscription et 17 l'ont augmenté, et le prix de part moyen pondéré a reculé de 3,45 % (ASPIM, communiqué du 10 février 2026). Le risque n'a pas disparu pour autant : les bulletins du 1er semestre 2026 d'Amundi Immobilier signalent une nouvelle baisse des expertises, de 4,42 % pour Edissimmo et de 4,8 % pour Génépierre.

Quelles SCPI ont baissé leur prix de part ?

Le tableau ci-dessous reprend les baisses lues dans les rapports annuels 2025 et les bulletins 2026 des sociétés de gestion. Les pourcentages sont calculés par Florish à partir des prix publiés.

Le détail des étapes compte, car beaucoup de SCPI ont baissé en plusieurs fois :

• Primopierre : 208 € depuis 2017, puis 180 € le 15 septembre 2023, 168 € le 13 février 2024, 126 € le 9 octobre 2024 et 115 € le 21 janvier 2025 (rapport annuel 2025).
• Edissimmo : 237 € au 1er janvier 2023, 204 € au 1er janvier 2024, 191 € au 1er janvier 2025, 172 € le 31 mars 2025, 150 € le 28 août 2026. Notre avis sur Edissimmo détaille la file d'attente de retraits.
• Rivoli Avenir Patrimoine : 306 € au 1er janvier 2023, 268 € au 1er janvier 2024, 250 € au 1er janvier 2025, 228 € le 31 mars 2025, 203 € le 28 août 2026. Voir notre avis sur Rivoli Avenir Patrimoine.
• Génépierre : 270 € au 1er janvier 2023, 224 € au 1er janvier 2024, 191 € au 1er janvier 2025, 180 € le 31 mars 2025, 153 € le 28 août 2026.
• Accimmo Pierre : 205 € jusqu'au 26 juillet 2023, 170 € le 27 juillet 2023, 168 € le 1er mars 2024, 141 € depuis le 10 septembre 2024. Le prix est resté inchangé en 2025.
• Primovie : 203 € depuis 2017, 185 € le 13 février 2024, 164 € le 21 janvier 2025. Notre avis sur Primovie revient sur la suspension de juin 2026.

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Que se passe-t-il quand une SCPI passe sur le marché secondaire ?

Quand les demandes de retrait s'accumulent sans souscriptions en face, certaines sociétés de gestion suspendent la variabilité du capital. Les ordres de souscription et de retrait en attente sont annulés et les parts s'échangent entre associés, par confrontation mensuelle des ordres. Le prix n'est plus fixé par la société de gestion : il résulte de l'offre et de la demande, et il peut être très inférieur à l'ancien prix de souscription.

Sources : pages produits Praemia REIM et La Française consultées le 14 octobre 2026, bulletins du 2e trimestre 2026 de PERIAL AM et de BNP Paribas REIM France.

Les volumes restent faibles : 1 433 parts de Primovie échangées le 24 septembre 2026, 575 parts de Crédit Mutuel Pierre 1 le 30 septembre 2026, pour des SCPI qui comptent des millions de parts. PERIAL AM rappelle dans ses bulletins que le prix d'exécution « ne traduit pas la valeur de votre patrimoine » mais ce que vendeurs et acheteurs acceptent à un instant donné. Pour comparer, la valeur de réalisation de Primovie était de 123,76 € par part au 30 juin 2026, celle de Crédit Mutuel Pierre 1 de 164,89 €.

Valeur de reconstitution : comment savoir si un prix risque encore de baisser ?

L'indicateur à suivre est l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, publié chaque semestre. Plus le prix est au-dessus, plus la marge avant le seuil de 10 % est faible.

Source : rapports annuels 2025 d'Amundi Immobilier.

Ces trois SCPI étaient au-dessus de leur valeur de reconstitution fin 2025. Après une nouvelle baisse des expertises au 30 juin 2026, Amundi Immobilier a abaissé les trois prix le 28 août 2026 : pour Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine, ses bulletins semestriels indiquent un positionnement « au milieu du tunnel réglementaire » ; pour Edissimmo, une baisse décidée « afin de respecter les exigences réglementaires ». À l'inverse, une SCPI dont le prix est déjà sous sa valeur de reconstitution dispose d'une marge plus confortable, sans que cela garantisse quoi que ce soit si les expertises continuent de baisser. Ce critère fait partie de ceux à examiner pour choisir une SCPI.

Que faire si je détiens une SCPI en baisse ?

Les options dépendent du régime de la SCPI, pas seulement de votre envie de sortir.

Si la SCPI est toujours à capital variable, vous pouvez déposer une demande de retrait au prix de retrait (prix de souscription moins la commission de souscription). Elle n'est exécutée que si elle est compensée par des souscriptions nouvelles ou par un fonds de remboursement. Au 30 juin 2026, 6,6 % de la capitalisation de Génépierre et 6,4 % de celle de Rivoli Avenir Patrimoine étaient en attente de retrait, et 4,5 % des parts d'Accimmo Pierre. Un fonds de remboursement, quand il existe, rachète une partie des parts à un prix décoté : chez Génépierre, 7 560 parts ont été remboursées à 132,37 € au 1er trimestre 2026.

Si la variabilité est suspendue, la seule voie organisée est le marché secondaire. Vous fixez un prix minimum de vente, sans garantie d'exécution. La cession de gré à gré, entre deux associés et à prix libre, reste possible dans les deux cas.

Conserver ses parts reste une option : les revenus continuent d'être versés selon les résultats de la SCPI. Génépierre a versé 3,24 € par part (avant prélèvement forfaitaire) au 1er semestre 2026 et prévoit 6,50 € sur l'année ; Edissimmo prévoit 6,80 € par part en 2026, selon le bulletin du 1er semestre 2026 d'Amundi Immobilier. Ces revenus ne sont pas garantis, et la performance globale annuelle, qui intègre la variation du prix, reste la mesure la plus fidèle de ce que rapporte réellement la part : -6,31 % pour Edissimmo en 2025, -1,38 % pour Génépierre.

Trois réflexes avant de décider :

• Relire le dernier bulletin trimestriel ou semestriel : taux d'occupation financier, parts en attente, valeur de réalisation.
• Comparer le prix proposé sur le marché secondaire avec la valeur de réalisation par part.
• Vérifier le poids de cette SCPI dans votre patrimoine et votre besoin réel de liquidité.

Les risques des SCPI ne se limitent pas à la baisse du prix : liquidité, vacance locative et endettement jouent aussi. Ils expliquent pourquoi l'ASPIM comptait 2,8 milliards d'euros de parts en attente au 31 décembre 2025, soit 3,1 % de la capitalisation du marché, dont environ les trois quarts concentrés sur 15 SCPI, majoritairement de bureaux.

Toutes les SCPI ont-elles baissé ?

Non. L'ASPIM indique que la performance globale moyenne des SCPI a été de +1,46 % en 2025, avec un taux de distribution moyen de 4,91 %. Les écarts par stratégie sont nets : +6,3 % pour les SCPI diversifiées, +5,8 % pour la logistique et les locaux d'activité, -0,2 % pour les bureaux, -1,3 % pour la santé et l'éducation et -4,5 % pour le résidentiel. Accimmo Pierre, par exemple, a maintenu son prix de 141 € en 2025 et affiche une performance globale de 4,77 %. Le détail des rendements SCPI 2026 permet de situer chaque SCPI par rapport à cette moyenne.

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