Publié le 15 septembre 2026
Edissimmo, la grande SCPI de bureaux d'Amundi Immobilier, a distribué 3,63 % en 2025, sous la moyenne du marché à 4,91 %. Le 28 août 2026, son prix de part a été abaissé de 172 à 150 €, après 204 € début 2024. Avec 4,89 % de parts en attente de retrait et un patrimoine composé à 69 % de bureaux, c'est un dossier de redressement, pas un placement de rendement.
Fiche d'identité d'Edissimmo
Les chiffres ci-dessous proviennent du bulletin d'information du premier semestre 2026 (données au 30 juin 2026), du rapport annuel 2025 et de la note d'information mise à jour au 28 août 2026 (visa AMF n° 20-01 du 24 janvier 2020) d'Amundi Immobilier.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Amundi Immobilier |
| Prix de souscription | 150 € depuis le 28 août 2026 (172 € auparavant) |
| Prix de retrait | 138,01 € |
| Frais de souscription | 7,993 % TTI (11,99 € par part) |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Capitalisation | 3 030 M€ au 30 juin 2026, au prix de 172 € |
| Taux de distribution 2025 | 3,63 % (6,94 € par part) |
| Taux d'occupation financier | 83,84 % au 1er semestre 2026 |
| Parts en attente de retrait | 861 584, soit 4,89 % de la capitalisation |
La capitalisation de 3 030 M€ est calculée au prix de 172 € en vigueur au 30 juin. Au nouveau prix de 150 €, les 17 616 631 parts représentent environ 2,64 Md€ (calcul Florish).
Que s'est-il passé sur le prix de la part ?
La trajectoire du prix résume à elle seule la situation. Amundi Immobilier a procédé à trois baisses successives en vingt mois.
| Date | Prix de souscription | Variation |
|---|---|---|
| 1er janvier 2024 | 204 € | référence |
| 1er janvier 2025 | 191 € | -6,4 % |
| 31 mars 2025 | 172 € | -9,9 % |
| 28 août 2026 | 150 € | -12,8 % |
Entre le 1er janvier 2024 et le 28 août 2026, la part a perdu 26,5 % de sa valeur. Le mécanisme est réglementaire : le prix de souscription d'une SCPI à capital variable doit rester dans un tunnel de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Or cette valeur ne cesse de reculer. Elle s'établissait à 161,37 € par part au 31 décembre 2025, contre 166,75 € un an plus tôt, et le prix de 172 € se situait déjà 6,59 % au-dessus. Au premier semestre 2026, les valeurs d'expertise ont encore reculé de 4,42 %, principalement sur les immeubles de bureaux. La valeur de reconstitution est tombée à 2 654 M€, soit environ 150,65 € par part (calcul Florish sur 17 616 631 parts). Le nouveau prix de 150 € est donc désormais aligné sur cette valeur, ni décoté ni surcoté.
La valeur de réalisation, qui mesure ce que vaudrait le patrimoine net de dettes en cas de vente, est plus basse encore : 2 307 M€ au 30 juin 2026, soit près de 131 € par part. L'écart avec la valeur de reconstitution tient aux frais et droits qu'il faudrait payer pour reconstituer le patrimoine.
Quel rendement réel pour un associé ?
Le taux de distribution ne raconte qu'une partie de l'histoire. En intégrant la variation du prix de part, le résultat 2025 est nettement négatif.
| Indicateur | Edissimmo | Repère |
|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 3,63 % | 4,91 % (moyenne ASPIM) |
| Taux de distribution 2024 | 4,27 % | 4,72 % (moyenne ASPIM) |
| Performance globale annuelle 2025 | -6,31 % | +1,46 % (moyenne ASPIM) |
| TRI 10 ans (2015-2025) | 0,77 % | n.c. |
La distribution brute 2025 de 6,94 € par part n'intègre que 0,14 € de revenus non récurrents, ce qui est plutôt sain : la société de gestion a volontairement limité le recours au report à nouveau, qui reste doté de 3,56 € par part. Mais la baisse de 11,35 % du prix sur l'année (de 191 à 172 €, puis maintien) a plus qu'effacé le revenu, d'où une performance globale annuelle de -6,31 %. Sur dix ans, le taux de rendement interne de 0,77 % signifie qu'un associé entré en 2015 a tout juste préservé son capital nominal, distributions comprises.
Pour 2026, Amundi Immobilier prévoit une distribution de 6,80 € par part. Le premier semestre a été versé conformément à cette prévision (1,70 € par trimestre). Rapportés au nouveau prix de 150 €, ces 6,80 € représenteraient 4,53 % ; rapportés au prix de 172 € en vigueur en début d'année, qui servira au calcul officiel du taux de distribution 2026, ils représentent 3,95 %.
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Peut-on sortir d'Edissimmo ?
C'est le point le plus sensible. Le marché des parts est très déséquilibré : sur le premier semestre 2026, 2 692 parts ont été souscrites pour 2 664 retraits compensés, alors que 861 584 parts attendaient un acheteur au 30 juin, soit 4,89 % de la capitalisation. Le stock progresse : il était de 620 526 parts (3,52 %) fin 2025 et de 776 330 au 31 mars 2026.
Un fonds de remboursement, alimenté par le produit des cessions d'immeubles, a été doté en juillet 2023 et activé à plusieurs reprises. Il a servi 18,9 M€ au total et disposait encore de 11,1 M€ au 30 juin 2026. Ses conditions sont restrictives : il faut avoir des parts en attente depuis plus de six mois et les remboursements sont plafonnés à 300 parts par investisseur. En 2025, 54 % des porteurs éligibles en ont bénéficié, pour 51 920 parts et 7,5 M€.
Reste la cession de gré à gré, entre associés, sans intervention de la société de gestion : 2 267 parts ont changé de mains par ce canal au premier semestre 2026. Le prix y est libre, donc en pratique souvent inférieur au prix de retrait officiel.
Que possède Edissimmo, et pourquoi cela pèse
Le patrimoine compte 178 immeubles pour 924 340 m², répartis de la façon suivante au 31 décembre 2025 (en valeur vénale) : bureaux 68,9 %, commerces 14,5 %, logistique 9,0 %, hôtels 4,3 %, résidences services 1,6 %, clinique 1,2 %, locaux d'activité 0,5 %. Géographiquement, l'Île-de-France pèse 30,2 %, Paris 24,8 %, les régions 21,0 % et l'Europe 24,0 %, dont 13,7 % en Allemagne.
Cette dominante bureaux explique la double peine : des valeurs d'expertise qui baissent (les bureaux ont perdu 2,96 % en 2025 quand les commerces gagnaient 0,90 %) et un taux d'occupation financier en repli à 83,84 % au premier semestre 2026, contre 87,03 % en moyenne sur 2025. Concrètement, 16,16 % des surfaces sont disponibles à la location. Le semestre a vu 103 baux signés pour 4 M€ de loyers annuels, mais 81 départs pour 5 M€, dont la libération de 8 178 m² de bureaux à Munich et de 17 136 m² de logistique à Châtres.
L'endettement, de 936 M€, correspond à un effet de levier de 28 % au 31 décembre 2025. Il amplifie mécaniquement les variations de valeur, à la hausse comme à la baisse. La société de gestion a engagé un programme d'arbitrage pour réduire l'exposition aux bureaux : plusieurs négociations sont en cours et une promesse de vente a été signée en juillet 2026 sur un immeuble de bureaux en province, pour une cession possible au second semestre.
Quels sont les frais et conditions d'entrée ?
| Frais | Edissimmo | Lecture |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 7,993 % TTI (11,99 € par part) | dans la moyenne basse du marché (8 à 12 %) |
| Commission de gestion | 5,75 % des produits (2025) | plafond de 8 % TTI (note d'information) |
| Minimum de souscription | 1 part | note d'information mise à jour au 28 août 2026 (visa AMF n° 20-01 du 24 janvier 2020) |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois | parmi les plus longs |
Sur 10 000 € investis, la commission de souscription représente environ 800 €. Au taux de distribution 2025 (363 € par an pour 10 000 €), il faut 2,2 années de revenus pour l'amortir ; au rythme prévu pour 2026 (453 € au nouveau prix), environ 1,8 année. La commission de gestion de 5,75 %, nettement inférieure aux 12 à 14,4 % pratiqués par les SCPI récentes, est un vrai point fort structurel : une part plus grande des loyers revient aux associés.
La note d'information en vigueur, mise à jour au 28 août 2026 sous le visa AMF n° 20-01 du 24 janvier 2020, fixe le minimum de détention à une part, confirme la commission de souscription de 7,993 % TTI (11,99 € par part) et précise que le prix de 150 € a été déterminé sur la base de la valeur de reconstitution arrêtée au 30 juin 2026. La commission de gestion y est plafonnée à 8 % TTI des produits encaissés, le taux effectif étant fixé chaque année par la société de gestion.
Vous détenez déjà des parts d'Edissimmo ?
La question n'est plus « faut-il vendre » mais « à quel prix et dans quel délai ». Une demande de retrait inscrite aujourd'hui prend rang derrière 861 584 parts. Le fonds de remboursement ne concerne que les associés en attente depuis plus de six mois. Pour un porteur qui n'a pas besoin de liquidités, la logique patrimoniale plaide plutôt pour attendre : le prix de 150 € est désormais aligné sur la valeur de reconstitution, la distribution 2026 prévue (6,80 €) offre 4,53 % sur ce prix, et le programme de cessions vise à rééquilibrer le patrimoine.
Pour un porteur qui doit sortir, la cession de gré à gré est la seule voie rapide, au prix du marché entre associés. Avant de vendre, mesurez aussi la fiscalité d'une revente de parts, même en moins-value.
Notre avis sur Edissimmo
Les points forts. Une SCPI de très grande taille, avec 178 immeubles et près de 60 000 associés, gérée par l'un des premiers gestionnaires d'actifs européens. Des frais de gestion bas (5,75 %) et une commission de souscription sous la moyenne du marché. Un prix ramené au niveau de la valeur de reconstitution, ce qui réduit le risque de nouvelle correction brutale. Un report à nouveau préservé (3,56 € par part) et une distribution 2025 presque intégralement issue des loyers.
Les points faibles. Une distribution sous la moyenne du marché pour la deuxième année consécutive. Un prix de part en baisse de 26,5 % depuis début 2024, et une performance globale négative en 2025. Une file d'attente au retrait proche de 5 % du capital, en progression. Un patrimoine à 69 % de bureaux, avec un taux d'occupation de 83,84 %. Un endettement de 936 M€ qui amplifie les variations. Un délai de jouissance de six mois.
Note Florish : 2/5. Edissimmo n'est pas une SCPI à souscrire aujourd'hui pour percevoir un revenu régulier et rester liquide. C'est un dossier de retournement, dont l'issue dépend de la capacité d'Amundi Immobilier à céder des bureaux à des prix corrects et à relouer les surfaces vacantes. Un épargnant qui cherche du rendement trouvera mieux dans notre comparatif SCPI 2026 ; un investisseur contrarian, prêt à immobiliser son capital dix ans, peut y voir un point d'entrée décoté, à condition d'accepter une liquidité incertaine.
Florish est un service de mise en relation : nous ne gérons pas de SCPI et ne percevons pas de commission sur Edissimmo. L'analyse repose sur les documents publiés par Amundi Immobilier, consultés le 8 septembre 2026.