Publié le 15 septembre 2026
Rivoli Avenir Patrimoine, la SCPI parisienne d'Amundi Immobilier, a distribué 3,46 % en 2025, contre 4,91 % pour la moyenne du marché. Le 28 août 2026, son prix de part a été abaissé de 228 à 203 €, après 306 € en 2023. Avec 6,4 % de parts en attente de retrait et 79 % de bureaux, la SCPI cumule les difficultés du tertiaire, malgré un patrimoine de qualité.
Fiche d'identité de Rivoli Avenir Patrimoine
Les données proviennent du bulletin d'information du premier semestre 2026 (au 30 juin 2026), du rapport annuel 2025 et de la note d'information mise à jour au 28 août 2026 (visa AMF n° 20-02 du 24 janvier 2020).
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Amundi Immobilier |
| Prix de souscription | 203 € depuis le 28 août 2026 (228 € auparavant) |
| Prix de retrait | 186,77 € |
| Frais de souscription | 7,993 % TTI (16,23 € par part) |
| Délai de jouissance | 1er jour du 3e mois suivant la souscription |
| Capitalisation | 2 927 M€ au 30 juin 2026, au prix de 228 € |
| Taux de distribution 2025 | 3,46 % (8,65 € par part) |
| Taux d'occupation financier | 85,01 % au 1er semestre 2026 |
| Parts en attente de retrait | 818 629, soit 6,4 % de la capitalisation |
Au nouveau prix de 203 €, les 12 836 379 parts représentent environ 2,61 Md€ de capitalisation (calcul Florish).
Que s'est-il passé sur le prix de la part ?
Rivoli Avenir Patrimoine est l'une des SCPI qui ont le plus corrigé depuis 2023. Le prix était stable à 306 € en 2022 et 2023.
| Date | Prix de souscription | Variation |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | 306 € | référence |
| 1er janvier 2024 | 268 € | -12,4 % |
| 1er janvier 2025 | 250 € | -6,7 % |
| 31 mars 2025 | 228 € | -8,8 % |
| 28 août 2026 | 203 € | -11,0 % |
Depuis 2023, la part a perdu 33,7 %. La mécanique est celle du tunnel réglementaire : le prix doit rester à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. Celle-ci s'établissait à 216,30 € au 31 décembre 2025 (222,25 € un an plus tôt), et le prix de 228 € se trouvait 5,4 % au-dessus. Au premier semestre 2026, les valeurs d'expertise ont de nouveau baissé de 3,6 %, toujours à cause des bureaux ; la valeur de reconstitution est tombée à 2 613 M€, soit environ 203,56 € par part (calcul Florish sur 12 836 379 parts). Amundi Immobilier a choisi de positionner le prix « au milieu du tunnel », c'est-à-dire exactement sur la valeur de reconstitution.
La valeur de réalisation, nette de dettes, est plus basse : 2 267 M€ au 30 juin 2026, soit environ 176,61 € par part. C'est cette valeur qui compte en cas de liquidation ou de remboursement par le fonds dédié.
Quel rendement réel pour un associé ?
| Indicateur | Rivoli Avenir Patrimoine | Repère |
|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 3,46 % | 4,91 % (moyenne ASPIM) |
| Taux de distribution 2024 | 3,89 % | 4,72 % (moyenne ASPIM) |
| Performance globale annuelle 2025 | -5,34 % | +1,46 % (moyenne ASPIM) |
| TRI 10 ans (2015-2025) | 1,68 % | n.c. |
Les 8,65 € distribués en 2025 comprennent 0,58 € de plus-value issue de la vente de l'immeuble du quai de Valmy (Paris 10e), cédé 28 M€ pour une plus-value d'environ 9 M€, et 0,25 € de fiscalité payée par la SCPI pour le compte des associés. Hors ces éléments, le revenu courant est donc plus proche de 7,80 € par part. La performance globale annuelle de -5,34 % traduit la baisse de 8,8 % du prix sur l'année (250 € à 228 €), qui a effacé la distribution.
Le premier semestre 2026 a été marqué par la vente de l'immeuble de la rue du Louvre à Paris, pour 54,4 M€, avec une plus-value importante. Une partie a été distribuée au deuxième trimestre (distribution brute de 2,46 € contre 2,13 € au premier), le reste a été mis en report à nouveau, qui atteignait déjà 2,72 € par part fin 2025. La prévision annuelle 2026 reste de 8,40 € par part, soit 2,10 € par trimestre : 4,14 % sur le nouveau prix de 203 €, 3,68 % sur le prix de 228 € qui servira au calcul officiel du taux de distribution 2026.
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Peut-on sortir de Rivoli Avenir Patrimoine ?
Le marché primaire est quasiment à l'arrêt : 1 376 parts souscrites au premier semestre 2026 (819 au premier trimestre, 557 au deuxième), pour 1 117 retraits compensés. Dans le même temps, 818 629 parts attendaient un acheteur au 30 juin 2026, soit 6,4 % de la capitalisation, contre 765 452 au 31 mars. La file s'allonge.
Le fonds de remboursement, alimenté par les cessions d'immeubles, a été utilisé à hauteur de 19,1 M€ et disposait encore de 10,9 M€ au 30 juin 2026. Il sert les demandes selon les conditions fixées par la société de gestion, sans absorber le stock. La cession de gré à gré, à prix libre entre associés, a porté sur 916 parts au premier semestre. Autrement dit, un associé qui veut sortir vite doit accepter un prix négocié, probablement en dessous des 186,77 € du prix de retrait officiel.
Que possède la SCPI, et pourquoi cela pèse
Le patrimoine compte 180 immeubles pour 602 562 m². Au 31 décembre 2025, en valeur vénale, il se répartit ainsi : bureaux 79,1 %, commerces 13,9 %, hôtels 3,3 %, logistique 3,0 %, résidences services 0,7 %. La géographie est la vraie signature du produit : Paris 45,6 %, Île-de-France 23,4 %, régions 11,0 %, étranger 20,0 % (Allemagne 10,4 %).
Cette concentration sur les bureaux parisiens et franciliens a deux conséquences. D'abord, des valeurs d'expertise qui reculent depuis trois ans. Ensuite, un taux d'occupation financier de 85,01 % au premier semestre 2026 (86,67 % sur 2025), avec 14,99 % de surfaces disponibles à la location. La société de gestion cite La Défense comme la zone où « le coût du vide est le plus important », tout en signalant plusieurs signatures dans les tours au deuxième trimestre. Sur le semestre, 104 nouveaux baux ont été signés (3,9 M€ de loyers annuels) contre 79 départs (3,5 M€), dont 6 026 m² libérés à Munich.
L'endettement s'élève à 879 M€. Comme pour Edissimmo, il amplifie les variations de valeur. Le programme d'arbitrage cible les actifs à faible contribution au rendement ou nécessitant de lourds travaux, et une promesse de vente longue a été signée sur l'actif de Sainte-Geneviève-des-Bois, pour une réitération prévue début 2027. La SCPI est labellisée ISR (note ESG 50/100).
Quels sont les frais et conditions d'entrée ?
| Frais | Rivoli Avenir Patrimoine | Lecture |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 7,993 % TTI (16,23 € par part) | sous la moyenne du marché |
| Commission de gestion | 5,25 % des produits (2025) | plafond de 8 % TTI (note d'information) |
| Minimum de souscription | 1 part | note d'information mise à jour au 28 août 2026 (visa AMF n° 20-02 du 24 janvier 2020) |
| Délai de jouissance | 1er jour du 3e mois | court |
Sur 10 000 € investis, la commission de souscription représente environ 800 €. Au taux de distribution 2025 (346 € par an), il faut 2,3 années de revenus pour l'amortir ; au rythme prévu pour 2026 sur le nouveau prix (414 €), 1,9 année. La commission de gestion de 5,25 % est l'une des plus basses du marché, contre 12 à 14,4 % pour les SCPI récentes : c'est l'avantage structurel des grandes SCPI historiques, qui mutualisent leurs coûts sur près de 3 Md€ d'actifs.
La note d'information en vigueur, mise à jour au 28 août 2026 sous le visa AMF n° 20-02 du 24 janvier 2020, fixe le minimum de souscription à une part pour tout nouvel associé, confirme la commission de souscription de 7,993 % TTI (16,23 € par part) et précise que le prix de 203 € a été déterminé sur la base de la valeur de reconstitution arrêtée au 30 juin 2026.
Vous détenez déjà des parts ?
Deux lectures s'opposent. Celle du prix : à 203 €, la part est désormais valorisée sur la valeur de reconstitution, sans surcote, ce qui réduit le risque d'une nouvelle baisse brutale si les expertises se stabilisent. Celle de la liquidité : 6,4 % du capital attend une sortie, et chaque nouvelle demande prend rang derrière. Pour un associé qui n'a pas besoin de ce capital, patienter en encaissant 4,14 % sur le nouveau prix, plus d'éventuelles plus-values de cession, est défendable. Pour un associé qui doit vendre, la cession de gré à gré est la voie la plus rapide, et il vaut mieux connaître la fiscalité applicable à la revente de parts.
Notre avis sur Rivoli Avenir Patrimoine
Les points forts. Un patrimoine parisien de qualité, situé à 45,6 % dans Paris intra-muros, avec des cessions réalisées au-dessus des valeurs d'expertise (quai de Valmy, rue du Louvre). Des frais de gestion très bas (5,25 %) et une commission de souscription sous la moyenne. Un délai de jouissance de trois mois. Un report à nouveau renforcé (2,72 € par part) par les plus-values. Un prix désormais aligné sur la valeur de reconstitution.
Les points faibles. Le taux de distribution le plus faible de notre sélection de SCPI de bureaux : 3,46 % en 2025, 3,89 % en 2024. Un prix de part en baisse de 33,7 % depuis 2023 et une performance globale négative en 2025. Une file d'attente au retrait de 6,4 % du capital, en hausse. Une exposition de 79 % aux bureaux, avec 15 % de surfaces vacantes et un point noir à La Défense. Un endettement de 879 M€.
Note Florish : 2/5. Rivoli Avenir Patrimoine n'est pas une SCPI de rendement en 2026, et sa liquidité est dégradée. Son intérêt, s'il existe, est celui d'un actif parisien acheté à sa valeur de reconstitution, pour un investisseur qui accepte d'attendre la fin du cycle des bureaux. Pour un premier investissement ou un besoin de revenus, les SCPI diversifiées et européennes offrent aujourd'hui un couple rendement-liquidité bien plus favorable.
Florish est un service de mise en relation : nous ne gérons pas de SCPI et ne percevons pas de commission sur Rivoli Avenir Patrimoine. Analyse fondée sur les documents publiés par Amundi Immobilier, consultés le 8 septembre 2026.