Publié le 8 août 2026
ActivImmo a distribué 5,49% en 2025, soit 33,48 euros par part, et vient de revaloriser son prix pour la première fois depuis sa création en 2019. Aucune part n'était en attente de retrait sur toute l'année, dans un marché où plusieurs SCPI de bureaux sont bloquées. Le point de vigilance est ailleurs : le report à nouveau est tombé à 0,04 euro par part.
Quel est le taux de distribution d'ActivImmo ?
| Année | Taux de distribution | Dividende par part |
|---|---|---|
| 2021 | 6,02% | 36,73 € |
| 2022 | 5,50% | 33,56 € |
| 2023 | 5,52% | 33,68 € |
| 2024 | 5,50% | 33,56 € |
| 2025 | 5,49% | 33,48 € |
La stabilité est remarquable : quatre années consécutives entre 5,49% et 5,52%. Après le décrochage de 2021 à 2022, la SCPI a trouvé son régime de croisière.
Une nuance importante toutefois : le dividende 2025 comprend 1,89 euro par part de plus-values de cession, soit 5,6% du total distribué. Ce sont des ressources exceptionnelles, non reproductibles par nature. Hors cet élément, le taux ressort autour de 5,18%, ce qui reste au-dessus de la moyenne du marché à 4,91% mais change la lecture de la stabilité affichée.
Que possède ActivImmo ?
| Type d'actif | Part du patrimoine |
|---|---|
| Entrepôt logistique | 51,0% |
| Locaux d'activités | 32,0% |
| Logistique urbaine | 9,0% |
| Transport | 7,0% |
| Autres | 1,0% |
Géographiquement, la France représente 78,1% du patrimoine, devant l'Espagne à 13,9%, l'Italie à 4,3% et quatre autres pays européens pour le solde. Le patrimoine compte 182 immeubles et 369 locataires, avec une durée moyenne des baux de 6,3 ans et une durée ferme de 3,9 ans.
Le positionnement est cohérent : la logistique et les locaux d'activité affichent 5,6% de taux de distribution moyen en 2025 selon l'ASPIM, le deuxième meilleur segment du marché derrière les SCPI diversifiées.
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Pourquoi le prix de la part a-t-il augmenté en 2026 ?
C'est l'événement du dossier. Le prix est resté à 610 euros de la création en 2019 jusqu'au 30 juin 2026, puis est passé à 613,50 euros au 1er juillet 2026, soit une hausse de 0,57%.
La raison est mécanique. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution s'établissait à 616,58 euros, donc au-dessus du prix de souscription de 610 euros, avec un écart de 1,1%. Autrement dit, le patrimoine valait davantage que ce que payaient les nouveaux souscripteurs. La revalorisation corrige cet écart.
Ce détail mérite d'être souligné parce qu'il place ActivImmo à l'opposé de nombreuses SCPI de bureaux, dont le prix de souscription dépasse la valeur de reconstitution et dont la marge de manoeuvre est donc à la baisse.
Peut-on revendre ses parts d'ActivImmo ?
Oui, et c'est aujourd'hui l'argument le plus solide du dossier.
Sur les quatre trimestres de 2025, ActivImmo n'affiche aucune part en attente de retrait. La collecte nette atteint 95,1 millions d'euros sur l'année, dont 16,5 millions au quatrième trimestre. Aucune transaction de gré à gré n'a été nécessaire.
Pour mesurer ce que cela représente, plusieurs SCPI de bureaux de taille comparable affichent des files d'attente équivalant à 5 à 8% de leur capital, avec des délais de sortie qui se comptent en trimestres et des fonds de remboursement à prix décoté.
Quels sont les points de vigilance ?
Le report à nouveau est épuisé. Il est passé de 0,90 euro par part en 2023 à 0,36 euro en 2024, puis à 0,04 euro en 2025. Ce report est la réserve qui permet de maintenir la distribution une année où les loyers baissent. Il n'existe plus. Toute dégradation locative se répercutera donc directement sur le dividende.
Le taux d'occupation reste perfectible. Il s'établit à 92,8% au quatrième trimestre 2025, et à 93,1% en moyenne annuelle. Le détail est instructif : 92,1% de surfaces effectivement occupées, 0,4% sous franchise, 0,3% vacantes mais sous promesse, et 7,2% vacantes en recherche de locataire. La société de gestion affiche explicitement l'objectif de remonter ce taux.
La dépendance au cycle du e-commerce. La logistique a profité de l'accélération du commerce en ligne. Un entrepôt vacant se reloue moins facilement qu'un actif tertiaire bien situé, parce que la demande est plus spécialisée et souvent liée à un emplacement précis.
Quels sont les frais et conditions d'entrée ?
| Type de frais | Montant |
|---|---|
| Frais de souscription | 10,60% HT, soit 64,66 € par part |
| Commission de gestion | 10% HT des recettes encaissées |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Ticket d'entrée | 1 part depuis le 1er mai 2026 (10 parts auparavant) |
| Endettement | 0,79% |
Deux éléments méritent attention. Le ticket d'entrée a été divisé par dix au 1er mai 2026, passant de 10 parts à 1 part : le produit devient accessible dès 613,50 euros au lieu de 6 100 euros. Et l'endettement est quasi nul, à 0,79%, ce qui limite fortement la sensibilité de la SCPI à la remontée des taux, contrairement à des véhicules endettés à 25 ou 30%.
Notre avis sur ActivImmo
Les points forts. Une distribution stable depuis quatre ans et supérieure à la moyenne du marché. Une liquidité intacte, sans aucun retrait en attente en 2025. Une première revalorisation du prix de la part, justifiée par la valeur de reconstitution. Un endettement quasi nul. Un ticket d'entrée devenu accessible.
Les points faibles. Un report à nouveau épuisé, qui supprime toute capacité d'amortissement. Un taux d'occupation à 92,8% avec 7,2% de surfaces à relouer. Une distribution 2025 dont 5,6% provient de plus-values non récurrentes. Une exposition sectorielle concentrée sur la logistique, cyclique par nature.
En résumé, c'est aujourd'hui l'un des dossiers les plus sains du marché sur la liquidité et la valorisation, avec un rendement solide. La question à se poser n'est pas la solidité actuelle mais la suivante : que se passe-t-il si les loyers reculent, maintenant que la réserve est vide ?