Mis à jour le 12 juillet 2026
Une SCPI logistique investit dans les entrepôts et plateformes de distribution, un secteur porté par le e-commerce (+7% en 2025, environ 12% du commerce de détail selon la Fevad). Les principales SCPI du segment sont Activimmo (5,49% de rendement en 2025, 1,4 Md€, locataires comme Amazon ou DHL, mais un TOF de 92,6% à surveiller), Log In (6,21%, en hausse) et PAREF Hexa (ex-Interpierre France). Les baux y sont longs (9 à 12 ans en moyenne), gage de revenus stables.
Qu'est-ce qu'une SCPI logistique ?
Une SCPI logistique est spécialisée dans l'immobilier industriel et logistique : entrepôts, plateformes de distribution, messageries, locaux d'activité.
Types d'actifs logistiques
| Type | Description | Taille |
|---|---|---|
| Entrepôts XXL | Grandes plateformes distribution | > 50 000 m² |
| Entrepôts classiques | Stockage, distribution | 10 000-50 000 m² |
| Messageries | Derniers kilomètres | 5 000-20 000 m² |
| Locaux d'activité | Mixte stockage/bureaux | 1 000-10 000 m² |
| Data centers | Infrastructure numérique | Variable |
| Cold storage | Entrepôts frigorifiques | Variable |
Pourquoi la logistique explose
| Tendance | Impact |
|---|---|
| E-commerce | +7% en 2025, ~12% du commerce de détail (Fevad) |
| Livraison rapide | Besoin de hubs urbains |
| Nearshoring | Relocalisation en Europe |
| Supply chain | Stocks de sécurité |
| Décarbonation | Nouvelles infrastructures |
Les meilleures SCPI logistique 2026
SCPI 100% logistique
| SCPI | Rendement 2025 | Zone |
|---|---|---|
| Log In | 6,21% (en hausse) | Europe |
| Activimmo | 5,49% | France |
PAREF Hexa (ex-Interpierre France, renommée) complète le segment sur les locaux d'activité et la logistique en France.
SCPI diversifiées à forte exposition logistique
| SCPI | Exposition logistique | Rendement 2025 |
|---|---|---|
| Iroko Zen | 20% | 7,16% |
| Remake Live | 20% | 7,05% |
| Corum Origin | 10% | 6,50% |
Focus Activimmo
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Alderan |
| Création | 2019 |
| Capitalisation | 1,4 Md€ |
| Rendement 2025 | 5,49% |
| TOF | 92,6% |
| Prix de part | 610€ |
| Frais d'entrée | 10% |
Patrimoine : 100% logistique/activité Zone : 100% France Locataires : Amazon, DHL, DB Schenker, XPO...
⚠️ Point de vigilance : le TOF de 92,6% est en retrait par rapport aux standards du marché (au-dessus de 95% pour les meilleures SCPI). La vacance locative est à suivre dans les prochains bulletins trimestriels.
Avantages des SCPI logistique
✅ Croissance structurelle
Le e-commerce tire la demande d'entrepôts : selon la Fevad, les ventes en ligne ont progressé de 7% en 2025 et représentent environ 12% du commerce de détail en France, une part qui augmente chaque année.
💡 Chaque milliard d'euros de ventes en ligne nécessite environ 100 000 m² d'entrepôts supplémentaires. La demande logistique est structurelle.
✅ Baux longs et sécurisés
| Durée bail | Logistique | Bureaux |
|---|---|---|
| Moyenne | 9-12 ans | 6-9 ans |
| Stabilité | Forte | Moyenne |
✅ Locataires solides
Les grands logisticiens sont souvent des multinationales :
- Amazon, Cdiscount
- DHL, FedEx, UPS
- DB Schenker, XPO
- Geodis, Kuehne Nagel
✅ Faible obsolescence
| Actif | Obsolescence |
|---|---|
| Bureaux | Forte (10-15 ans) |
| Commerces | Moyenne (15-20 ans) |
| Logistique | Faible (20-30 ans) |
✅ Potentiel de plus-value
La rareté du foncier logistique (péri-urbain) fait monter les valorisations.
Inconvénients des SCPI logistique
⚠️ Rendement modéré
| Type | Rendement |
|---|---|
| SCPI logistique | 5-6% |
| SCPI diversifiées | 6-7% |
| SCPI sans frais | 7-8% |
⚠️ Concentration sectorielle
100% exposé à un seul secteur.
⚠️ Concurrence des constructions neuves
L'offre de nouveaux entrepôts est importante, ce qui peut peser sur les loyers.
⚠️ Impact environnemental
Le secteur logistique est critiqué pour son empreinte carbone et l'artificialisation des sols.
⚠️ Dépendance au e-commerce
Si la croissance du e-commerce ralentit, la demande logistique aussi.
Performance historique
Évolution du prix des parts
| SCPI | 2020 | 2023 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Activimmo | 600€ | 610€ | +1,7% |
| Bureaux (moyenne) | 100 | 87 | -13% |
| Commerces (moyenne) | 100 | 92 | -8% |
La logistique a résisté là où bureaux et commerces ont baissé.
Rendement dans le temps
| Année | Activimmo | Moyenne marché (ASPIM) |
|---|---|---|
| 2020 | 6,05% | 4,18% |
| 2021 | 6,02% | 4,45% |
| 2022 | 5,98% | 4,53% |
| 2023 | 5,50% | 4,52% |
| 2024 | 5,55% | 4,72% |
| 2025 | 5,49% | 4,91% |
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Stratégie d'investissement
100% logistique (spécialiste)
| SCPI | Allocation | Montant |
|---|---|---|
| Activimmo | 100% | 50 000€ |
Rendement estimé : ~5,5% Profil : Conviction forte sur le secteur
Mix logistique + diversifiées (équilibré)
| SCPI | Type | Allocation |
|---|---|---|
| Activimmo | Logistique | 25% |
| Iroko Zen | Diversifiée | 40% |
| Corum Origin | Diversifiée | 35% |
Rendement estimé : ~6,5% (Activimmo 5,49%, Iroko Zen 7,16%, Corum Origin 6,50%, TD 2025) Profil : Exposition logistique modérée
Via SCPI diversifiées (indirect)
| SCPI | Exposition logistique | Rendement 2025 |
|---|---|---|
| Iroko Zen | 20% | 7,16% |
| Remake Live | 20% | 7,05% |
Vous bénéficiez de l'exposition logistique sans concentration excessive.
Comparaison avec d'autres secteurs
| Secteur | Rendement | Croissance | Risque | Note |
|---|---|---|---|---|
| Logistique | 5,5% | Forte | Moyen | ⭐⭐⭐⭐ |
| Santé | 5% | Moyenne | Faible | ⭐⭐⭐⭐ |
| Bureaux | 4,5% | Faible | Élevé | ⭐⭐ |
| Commerces | 4,5% | Faible | Moyen | ⭐⭐⭐ |
| Diversifié | 6,5% | Moyenne | Moyen | ⭐⭐⭐⭐ |
Perspectives du secteur
Tendances porteuses
| Tendance | Impact |
|---|---|
| E-commerce | Croissance continue |
| Quick commerce | Hubs urbains |
| Nearshoring | Nouvelles implantations |
| Électrification | Nouveaux besoins |
| Cold chain | Croissance alimentaire |
Risques à surveiller
| Risque | Probabilité | Impact |
|---|---|---|
| Surcapacité | Moyenne | Moyen |
| Hausse taux | En cours | Moyen |
| Ralentissement e-commerce | Faible | Fort |
| Réglementation environnementale | Moyenne | Moyen |
Pour qui sont faites les SCPI logistique ?
Profils adaptés
✅ Conviction e-commerce Croyance dans la croissance du secteur.
✅ Recherche de stabilité Baux longs, locataires solides.
✅ Horizon long terme Potentiel de plus-value.
✅ Diversification sectorielle Complément aux bureaux/commerces.
Profils moins adaptés
❌ Recherche de rendement maximal Les SCPI diversifiées font mieux.
❌ Sensibilité environnementale Secteur à empreinte carbone élevée.
❌ Petits budgets Mieux vaut diversifier.
Conclusion
Les SCPI logistique offrent une exposition à un secteur porteur :
- Croissance structurelle : e-commerce, supply chain
- Stabilité : baux longs, locataires solides
- Résilience : bonne tenue 2020-2024
- Potentiel : valorisation des actifs
Le rendement (5-6%) reste inférieur aux SCPI diversifiées modernes.
Notre recommandation : allouez 15-25% de votre portefeuille SCPI à la logistique (via Activimmo ou SCPI diversifiées avec exposition logistique) pour bénéficier de la dynamique du secteur.
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