Publié le 8 août 2026
SCPI santé ou logistique ? La logistique paie mieux, avec 5,49% pour Activimmo et 6,21% pour Log In en 2025, contre 4,06% pour Pierval Santé et 4,04% pour Primovie. Mais la santé tient mieux : ses baux durent 12 à 15 ans contre 6 à 8 ans ailleurs, et le secteur n'a pas décroché en 2020. Le choix se joue sur le profil de risque, pas sur le rendement seul.
Quel rendement pour chaque secteur en 2026 ?
Les deux thématiques se situent de part et d'autre du taux de distribution moyen du marché, qui s'établit à 4,91% en 2025 selon l'ASPIM.
| Secteur | SCPI de référence | Taux de distribution 2025 | Capitalisation |
|---|---|---|---|
| Logistique | Log In | 6,21% | En développement |
| Logistique | Activimmo | 5,49% | 1,4 Md€ |
| Santé | Pierval Santé | 4,06% | 3,3 Md€ |
| Santé | Primovie | 4,04% | 4,2 Md€ |
L'écart de rendement, d'environ un point et demi, n'est pas un hasard. Il rémunère un risque différent. La logistique est un secteur cyclique, adossé à la croissance du commerce en ligne. La santé est un secteur de besoin, adossé au vieillissement de la population, avec une progression attendue de 73% du nombre de personnes de 75 ans et plus d'ici 2050.
Pourquoi la durée des baux change tout
C'est le critère que les comparatifs de rendement ignorent, alors qu'il détermine la stabilité réelle du revenu.
| Critère | SCPI santé | SCPI logistique |
|---|---|---|
| Durée moyenne des baux | 12 à 15 ans | 6 à 8 ans (standard du marché) |
| Visibilité sur le revenu | Très élevée | Moyenne |
| Revalorisation des loyers | Lente | Plus réactive |
| Sensibilité au cycle économique | Faible | Élevée |
Un bail de 12 ans sécurise le loyer sur une décennie, ce qui est confortable quand l'économie se retourne. Le revers est mécanique : en période d'inflation, ce même bail freine la remontée des loyers, alors qu'un bail court se renégocie plus vite.
Comment les deux secteurs ont-ils traversé la crise de 2020 ?
L'épisode du Covid constitue le seul test grandeur nature récent, et il a séparé nettement les thématiques immobilières.
Le secteur de la santé est resté stable, quand l'hôtellerie perdait 50% de son activité et que les commerces voyaient 30% de leurs loyers non honorés. La logistique, elle, a bénéficié du même choc : le confinement a accéléré le basculement vers le commerce en ligne, et donc la demande d'entrepôts.
Autrement dit, les deux secteurs ont bien réagi, mais pour des raisons opposées. La santé parce que la demande est incompressible, la logistique parce que la demande a explosé. Cette seconde dynamique est par nature moins reproductible.
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Quels sont les points de vigilance de chaque secteur ?
Côté logistique, le taux d'occupation financier mérite attention. Activimmo affiche un TOF de 92,6%, en dessous de la moyenne du marché, malgré une capitalisation de 1,4 milliard d'euros et des locataires de premier plan comme Amazon, DHL ou DB Schenker. Un entrepôt vacant se reloue moins facilement qu'un actif tertiaire bien situé, parce que la demande est plus spécialisée et souvent liée à un emplacement logistique précis.
Côté santé, le rendement plus faible s'accompagne d'une dépendance indirecte aux politiques publiques. Les exploitants d'établissements de santé tirent une part de leurs revenus de systèmes de remboursement, ce qui fait de la solvabilité de l'exploitant un point de suivi. Primovie a d'ailleurs vu son prix de part ramené à 164 euros après deux baisses successives, ce qui rappelle qu'aucune thématique n'est à l'abri d'une correction de valorisation.
Quel secteur pour quel profil d'investisseur ?
| Votre priorité | Secteur à privilégier | Pourquoi |
|---|---|---|
| Revenu maximal aujourd'hui | Logistique | 1,5 point de rendement de plus |
| Régularité sur 10 ans et plus | Santé | Baux de 12 à 15 ans |
| Préparation de la retraite | Santé, puis mixte | Horizon long, besoin de visibilité |
| Diversification d'un portefeuille déjà exposé au tertiaire | Logistique | Décorrélation du cycle de bureaux |
| Première SCPI, profil prudent | Santé | Volatilité sectorielle plus faible |
Selon nos propres données, 77% des personnes qui simulent un projet SCPI cherchent d'abord un revenu complémentaire, et 88% se déclarent prudentes ou équilibrées. Ce double constat explique pourquoi la question santé ou logistique se pose autant : le premier réflexe pousse vers le rendement le plus élevé, le profil déclaré pousse vers la sécurité.
Faut-il vraiment choisir ?
La réponse honnête est non, sauf contrainte de montant. L'intérêt structurel de la SCPI par rapport à un bien détenu en direct est justement de mutualiser, et se concentrer sur une seule thématique revient à reconstituer un risque de concentration que l'on cherchait à éviter.
Une allocation combinant les deux secteurs capte le rendement de la logistique tout en amortissant les cycles grâce à la stabilité de la santé. La proportion dépend de votre horizon : plus il est long, plus la part défensive peut être réduite, puisque le temps absorbe les cycles.
Ce qu'il faut retenir
La logistique offre environ 1,5 point de rendement supplémentaire, la santé offre une visibilité de 12 à 15 ans sur les loyers. Les deux se situent autour ou au-dessus de la moyenne du marché à 4,91%. Le critère de décision n'est donc pas la performance affichée, mais la question suivante : avez-vous besoin d'un revenu maximal maintenant, ou d'un revenu prévisible sur une décennie ?