Publié le 13 juillet 2026
Pierval Santé est la grande SCPI santé d'Euryale, créée en 2013 : 3,3 Md€ de capitalisation, un patrimoine de cliniques, EHPAD et laboratoires investi à 67% en Europe hors France. Son rendement a décroché à 4,06% en 2025, contre 4,95% à 5,35% entre 2017 et 2022. On l'achète pour la stabilité démographique, pas pour le rendement. Note globale : 7/10, en poche de diversification.
Présentation de Pierval Santé
Pierval Santé est la SCPI pionnière de l'immobilier de santé en France. Créée en 2013 et gérée par Euryale, elle a atteint 3,3 Md€ de capitalisation, ce qui en fait l'une des plus grosses SCPI santé d'Europe.
Sa stratégie : détenir des murs d'établissements de santé (cliniques, EHPAD, maisons de santé, laboratoires) loués en baux longs à des exploitants spécialisés, dont les groupes Clariane et Emeis. Le patrimoine est réparti à 67% en Europe hors France et 32% en France.
Fiche d'identité
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Euryale |
| Date de création | 2013 |
| Prix de part | 204€ |
| Minimum investissement | 1 020€ (5 parts) |
| Rendement 2025 | 4,06% |
| Rendement 2017-2022 | entre 4,95% et 5,35% par an |
| Capitalisation | 3,3 Md€ |
| Frais de souscription | 10,51% |
| Délai de jouissance | 4 mois |
| Répartition géographique | 67% Europe hors France, 32% France |
Performance : un rendement qui a décroché
Disons-le sans détour : Pierval Santé ne s'achète plus pour son rendement.
| Période | Taux de Distribution | Position vs marché |
|---|---|---|
| 2017-2022 | entre 4,95% et 5,35% par an | Au-dessus de la moyenne |
| 2025 | 4,06% | Sous la moyenne (4,91%) |
Le repli s'explique par deux facteurs. D'abord, la SCPI a énormément collecté et acheté pendant les années de prix immobiliers élevés : une partie du patrimoine a été acquise à des rendements d'entrée modestes. Ensuite, le secteur des exploitants de santé, en particulier les groupes d'EHPAD comme Clariane et Emeis, a traversé une zone de turbulences depuis 2022, ce qui a pesé sur les revalorisations de loyers.
À 4,06%, Pierval Santé distribue nettement moins que les meilleures SCPI diversifiées du comparatif SCPI 2026, qui dépassent les 7%. Rappel indispensable : les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et ni le capital ni les revenus ne sont garantis.
La vraie thèse : un actif défensif adossé à la démographie
Pourquoi détenir Pierval Santé alors ? Parce que sa thèse n'est pas le rendement, c'est la résilience.
- La démographie joue pour elle : la France comptera +73% de personnes de 75 ans et plus d'ici 2050. Le besoin en lits de cliniques, EHPAD et structures de soins est structurel, pas cyclique.
- Des baux longs : les exploitants de santé signent des baux de 12 à 15 ans, très supérieurs aux baux de bureaux classiques. La visibilité locative est rare à ce niveau.
- Un secteur peu corrélé à l'économie : la santé est restée stable pendant le Covid, quand les bureaux et les commerces souffraient.
C'est le profil type de la brique défensive dans une allocation : elle rapporte moins, mais elle est censée mieux encaisser les chocs.
Fiscalité : l'avantage européen partiel
Avec 67% du patrimoine en Europe hors France, une majorité des revenus de Pierval Santé est de source étrangère. Pour un résident fiscal français, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17,2% et bénéficient des conventions fiscales évitant la double imposition, un mécanisme que nous détaillons dans notre article sur les SCPI européennes. L'avantage est réel mais partiel : les 32% de revenus français restent imposés classiquement.
Analyse des frais
| Type de frais | Pierval Santé | SCPI moyenne |
|---|---|---|
| Frais de souscription | 10,51% | 8-12% |
Sur un investissement de 10 000€, les frais de souscription représentent environ 1 051€. Avec une distribution de 4,06% (non garantie), soit environ 406€ par an, il faut plus de deux ans et demi de revenus pour amortir ces frais. C'est le vrai problème du couple frais élevés / rendement modeste : l'horizon de détention doit être long, 10 ans minimum.
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Les points forts de Pierval Santé
✅ Une taille rare sur le secteur santé
3,3 Md€ de capitalisation : la SCPI peut acheter des portefeuilles entiers d'établissements et diversifier son risque locataire.
✅ Une thèse démographique solide
+73% de 75 ans et plus d'ici 2050 : la demande de soins et d'hébergement médicalisé est structurelle.
✅ Baux longs, visibilité locative
Des baux de 12 à 15 ans avec des exploitants spécialisés, contre 3-6-9 ans dans le tertiaire classique.
✅ 12 ans d'historique
Créée en 2013, Pierval Santé a traversé le Covid et la crise immobilière de 2022-2024. C'est un vrai track record.
✅ Fiscalité étrangère sur 67% du patrimoine
Pas de prélèvements sociaux sur la majorité des revenus pour un résident français.
Les points faibles de Pierval Santé
⚠️ Un rendement sous la moyenne du marché
4,06% en 2025 contre 4,91% de moyenne : Pierval Santé distribue moins que le marché, et beaucoup moins que les meilleures SCPI récentes à 7% et plus.
⚠️ Une trajectoire baissière
De 4,95-5,35% par an sur 2017-2022 à 4,06% en 2025 : le décrochage est net et rien ne garantit un retour aux niveaux antérieurs.
⚠️ Le risque exploitant
La santé dépend d'un petit nombre de grands exploitants (Clariane, Emeis). Les difficultés de ce secteur depuis 2022 rappellent que des baux longs ne valent que ce que vaut le locataire.
⚠️ Frais de souscription de 10,51%
Au-dessus de la moyenne, pour un rendement en dessous : le couple est défavorable si l'horizon n'est pas très long.
Notre avis
Note globale : 7/10
| Critère | Note | Commentaire |
|---|---|---|
| Rendement | 5/10 | 4,06%, sous la moyenne du marché |
| Solidité | 9/10 | 3,3 Md€, patrimoine paneuropéen, Euryale |
| Historique | 9/10 | 12 ans, cycles traversés |
| Frais | 5/10 | 10,51%, au-dessus de la moyenne |
| Fiscalité | 7/10 | 67% de revenus étrangers sans prélèvements sociaux |
Pour qui est faite Pierval Santé ?
✅ Idéale pour :
- Diversifier un portefeuille SCPI déjà orienté rendement (15 à 20% de l'allocation)
- Rechercher un secteur décorrélé des bureaux et du commerce
- Un horizon très long (10 ans et plus)
- Miser sur la démographie plutôt que sur le cycle immobilier
❌ Moins adaptée pour :
- Maximiser le revenu mensuel (le rendement est sous la moyenne)
- Un premier placement SCPI unique
- Un horizon inférieur à 10 ans (les frais de souscription l'interdisent)
Comparaison avec les concurrentes santé
| Pierval Santé | Primovie | |
|---|---|---|
| Rendement 2025 | 4,06% | 4,04% |
| Capitalisation | 3,3 Md€ | 4,2 Md€ |
| Prix de part | 204€ | 164€ (après deux baisses) |
| Répartition | 67% Europe hors France | France majoritaire |
Face à Primovie, qui a baissé deux fois son prix de part, Pierval Santé a l'avantage de l'exposition européenne et d'un prix de part maintenu. Pour arbitrer entre les profils, notre guide comment choisir sa SCPI détaille les critères qui comptent.
Comment investir ?
- Minimum : 1 020€, soit 5 parts à 204€
- Délai de jouissance : 4 mois
- Canaux : en direct auprès d'Euryale, ou via un CGP comme Florish pour intégrer la SCPI dans une allocation globale
Compte tenu de son profil, nous recommandons de limiter Pierval Santé à une poche défensive de 15 à 20% d'une allocation SCPI, aux côtés de véhicules plus rémunérateurs.
Conclusion
Pierval Santé n'est plus une SCPI de rendement, c'est une SCPI de conviction démographique. À 4,06% en 2025, elle distribue moins que la moyenne du marché, et le repli depuis les 4,95-5,35% de 2017-2022 est réel. Mais sa taille (3,3 Md€), ses baux longs et l'explosion attendue des besoins de santé (+73% de 75 ans et plus d'ici 2050) en font une brique défensive cohérente dans un portefeuille diversifié.
Notre recommandation : une poche de diversification de 15 à 20%, jamais une ligne principale. Le capital et les revenus ne sont pas garantis, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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