Publié le 8 août 2026
Épargne Foncière affiche 4,86% de taux de distribution en 2025, contre 4,52% en 2024. Une amélioration en apparence. En réalité, le dividende par part a chuté de 36,72 à 31,20 euros, soit 15% de moins. Le taux monte uniquement parce que le prix de la part, qui sert de dénominateur, a baissé de 19,76%. Voici comment lire ce dossier.
Pourquoi le taux monte alors que le revenu baisse
C'est le point que la plupart des comparatifs ne relèvent pas, et il vaut pour toutes les SCPI dont le prix a été révisé.
| Année | Prix de la part au 1er janvier | Dividende par part | Taux de distribution |
|---|---|---|---|
| 2021 | 827 € | 36,36 € | 4,57% |
| 2022 | 827 € | 36,54 € | 4,64% |
| 2023 | 835 € | 36,72 € | 4,43% |
| 2024 | 835 € | 36,72 € | 4,52% |
| 2025 | 670 € | 31,20 € | 4,86% |
Le taux de distribution est un rapport : dividende divisé par prix au 1er janvier. En 2025, le numérateur a baissé de 15% mais le dénominateur a baissé de 19,76%. Le rapport augmente donc, alors que l'associé encaisse 5,52 euros de moins par part.
Pour un porteur de 100 parts, cela représente 552 euros de revenus annuels en moins, avec un taux de distribution en hausse. La conclusion pratique : sur une SCPI dont le prix a été révisé, le taux de distribution ne dit rien de l'évolution de vos revenus. Seul le dividende par part le dit.
Que s'est-il passé sur le prix de la part ?
Le prix est passé de 835 à 670 euros à compter du 1er janvier 2025, soit une baisse de 19,76%. Le rapport annuel précise que la société de gestion a positionné le prix en bas de la fourchette réglementaire.
Une précision de lecture s'impose ici : les bulletins trimestriels affichent une variation de prix de -19,76% « en 2025 », ce qui peut laisser croire à une baisse survenue au cours de l'année. Ce n'est pas le cas : la baisse a pris effet au 1er janvier 2025, et le prix est resté à 670 euros tout au long de l'année et jusqu'au 30 juin 2026.
| Indicateur | 31/12/2025 | 30/06/2026 |
|---|---|---|
| Prix de souscription | 670,00 € | 670,00 € |
| Valeur de retrait | 619,75 € | 619,75 € |
| Valeur de reconstitution | 704,15 € | 637,91 € |
| Valeur de réalisation | 581,52 € | 526,14 € |
Le mouvement à surveiller est celui de la valeur de reconstitution : elle est passée de 704,15 à 637,91 euros en six mois. Résultat, le prix de souscription était 4,8% en dessous de cette valeur fin 2025, il est désormais 5% au-dessus. La marge de sécurité s'est inversée.
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Peut-on sortir d'Épargne Foncière ?
C'est le point le plus dur du dossier.
Au 31 décembre 2025, 446 219 parts étaient en attente de retrait, sur 6 184 694 parts au total, soit 7,2% du capital, représentant environ 276 millions d'euros. Six mois plus tard, la file s'est allongée à 523 947 parts.
En face, la demande est quasi nulle : la collecte brute de toute l'année 2025 a atteint 4,4 millions d'euros, dont 0,7 million au quatrième trimestre. Sur le seul deuxième trimestre 2026, elle tombe à 45 000 euros. Le mécanisme normal de la SCPI à capital variable, où les nouvelles souscriptions financent les retraits, est à l'arrêt.
Un fonds de remboursement doté de 30 millions d'euros a permis d'annuler 44 672 parts, mais à un prix de 538 euros, contre une valeur de retrait de 619,75 euros. Les associés servis par ce mécanisme ont donc accepté une décote de 13%.
Quelle distribution attendre en 2026 ?
La société de gestion annonce une fourchette de 21,80 à 23,40 euros par part, contre 31,20 euros en 2025. Cela représente une baisse supplémentaire de 25 à 30%.
Le bulletin du deuxième trimestre 2026 va plus loin dans la prudence : une partie des revenus locatifs pourrait être affectée au remboursement de la dette, ce qui pourrait conduire à réviser cette prévision à la baisse au second semestre.
Concrètement, un porteur qui touchait 36,72 euros par part en 2024 pourrait n'en toucher que 21,80 en 2026, soit une division par 1,7 en deux ans.
Que possède la SCPI, et pourquoi cela pèse
| Secteur | Part du patrimoine |
|---|---|
| Bureaux | 67,94% |
| Commerces | 20,73% |
| Hôtels, tourisme, loisirs | 6,59% |
| Santé et éducation | 4,25% |
| Logistique et activités | 0,49% |
La concentration sur les bureaux, à près de 68%, est le facteur explicatif principal. C'est la classe d'actifs la plus dépréciée du marché, et celle dont les expertises ont le plus reculé. À titre de comparaison, le segment logistique affiche 5,6% de taux de distribution moyen en 2025 selon l'ASPIM, contre 4,6% pour les bureaux.
Le taux d'occupation financier suit la même pente : 89,2% fin 2025, 88,7% au premier trimestre 2026, 88,3% au deuxième trimestre. Le patrimoine compte 405 immeubles pour 1 127 791 m².
Notre avis sur Épargne Foncière
Les points forts. Une SCPI historique, créée en 1968, avec 4,14 milliards d'euros de capitalisation et un patrimoine de plus d'un million de mètres carrés. Un prix déjà fortement corrigé, ce qui réduit le risque d'une nouvelle baisse brutale. Un plan d'arbitrage actif, avec 39 cessions en 2025 pour 177,7 millions d'euros. Un label ISR et une classification SFDR article 9.
Les points faibles. Une distribution qui a baissé de 15% en 2025 et qui baissera encore de 25 à 30% en 2026. Une file d'attente au retrait de 7,2% du capital, face à une collecte quasi nulle. Un fonds de remboursement qui n'a servi les associés qu'avec une décote de 13%. Une concentration de 68% sur les bureaux. Un taux d'occupation qui recule trimestre après trimestre.
En résumé, le 4,86% affiché est un artefact comptable, pas une performance. Le dossier est aujourd'hui un pari sur le retournement du marché des bureaux, avec une liquidité contrainte à court terme. Ce n'est pas un placement de rendement pour un épargnant qui cherche un revenu régulier et une sortie possible.