Publié le 8 août 2026
Immorente affiche 5,00% de taux de distribution en 2025. Le chiffre est exact, mais incomplet : sur les 16,34 euros versés par part, 1,32 euro vient de plus-values et 0,98 euro d'un prélèvement sur la prime d'émission. Le dividende issu des seuls loyers ressort à 14,04 euros, soit 4,13%. Voici ce que cela change.
Que contient réellement la distribution 2025 ?
| Composante du dividende | Montant par part | Nature |
|---|---|---|
| Résultat courant | 14,04 € | Loyers encaissés |
| Plus-values de cession | 1,32 € | Non récurrent |
| Prélèvement sur prime d'émission | 0,98 € | Non récurrent |
| Total distribué | 16,34 € | 5,00% du prix |
Les deux dernières lignes représentent 14% de la distribution. Rapporté au prix de souscription de 340 euros, le seul dividende issu de l'activité locative correspond à 4,13%, soit en dessous de la moyenne du marché à 4,91% en 2025 selon l'ASPIM.
La distribution prélevée sur la prime d'émission mérite une explication, car elle est peu courante. Il s'agit de reverser aux associés une partie de l'argent apporté par les souscripteurs, et non des loyers. Sofidy indique l'avoir fait afin de ne pas pénaliser la distribution du fait de provisions liées à des baisses de valeurs latentes sur des participations financières. L'opération est légale et a été votée en assemblée générale, mais elle ne peut pas se répéter indéfiniment.
Quelle distribution attendre en 2026 ?
La société de gestion annonce une fourchette de 15,00 à 16,40 euros par part, en précisant qu'elle sera ajustée au cours des prochains trimestres. Le bas de fourchette représente une baisse de 8,2% par rapport aux 16,34 euros de 2025.
Le taux de distribution net, après la fiscalité étrangère payée directement par la SCPI, s'établissait à 4,81% en 2025, contre 4,89% en 2024. La pente est légèrement descendante.
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Que possède Immorente ?
C'est l'une des rares SCPI françaises à assumer une dominante commerces plutôt que bureaux.
| Secteur | Part du patrimoine |
|---|---|
| Commerces | 52,1% |
| Bureaux | 34,9% |
| Diversification (hôtellerie, logistique, résidentiel, santé, cinémas) | 13,0% |
Le patrimoine compte 994 immeubles et 3 227 unités locatives, ce qui en fait l'un des portefeuilles les plus fragmentés du marché. Cette granularité est un atout : la défaillance d'un locataire y pèse mécaniquement moins que dans une SCPI détenant quelques dizaines d'actifs.
Géographiquement, l'étranger représente 20,8% du patrimoine, principalement les Pays-Bas, l'Allemagne, le Royaume-Uni et la Belgique.
Le prix de la part est-il tenable ?
Le prix est de 340 euros, inchangé depuis le 1er novembre 2021, ce qui est déjà une performance dans un marché où beaucoup de SCPI ont dû réviser à la baisse.
| Indicateur au 30/06/2026 | Valeur |
|---|---|
| Prix de souscription | 340,00 € |
| Valeur de retrait | 306,00 € |
| Valeur de reconstitution | 321,03 € |
| Valeur de réalisation | 266,94 € |
Le prix de souscription dépasse la valeur de reconstitution de 5,9%. La réglementation autorise un écart de plus ou moins 10%, il n'y a donc pas d'obligation de baisser, mais la marge s'est réduite : la valeur de réalisation est passée de 270,75 à 266,94 euros en un an.
Peut-on sortir d'Immorente ?
La situation est nettement plus saine que sur les SCPI de bureaux en difficulté, sans être totalement fluide.
Les parts en attente de retrait sont passées de 260 602 au 31 décembre 2025, soit environ 2% du capital, à 202 747 au 30 juin 2026, soit 1,6%. La tendance est donc à la résorption.
Un signal à connaître toutefois : le délai de jouissance a été temporairement raccourci au premier jour du mois suivant la souscription, mesure en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026 ou jusqu'à disparition des demandes de retrait de plus d'un mois. C'est un dispositif d'attractivité explicitement lié à la résorption du stock.
Autre point de lecture : le nombre de parts et le capital nominal n'ont pas bougé depuis fin 2024. Sur le deuxième trimestre 2026, 30 006 parts ont été souscrites et exactement 30 006 parts retirées. La SCPI compense les sorties, elle ne grandit plus.
Un taux d'occupation qui stagne sous 92%
C'est la faiblesse la plus persistante du dossier, et elle explique en partie le recours aux ressources non récurrentes.
Le taux d'occupation financier moyen s'établit à 91,20% au quatrième trimestre 2025, puis à 91,17% au deuxième trimestre 2026. Les deux bulletins emploient la même formule : en légère baisse par rapport au trimestre précédent. La pente est faible mais elle ne s'inverse pas.
Sur un patrimoine de 994 immeubles, cela représente près de 9% de surfaces qui ne produisent pas de loyer. Les libérations signalées portent sur des actifs de taille moyenne, des bureaux parisiens rue du Général Foy pour 210 000 euros de loyer annuel, des commerces de périphérie à Cormontreuil, Magenta et Jaux pour 120 000 à 130 000 euros chacun.
Quels sont les frais d'entrée ?
| Type de frais | Montant |
|---|---|
| Frais de souscription | 10% HT, soit 12% TTC, ou 34 € HT par part |
| Commission de gestion | 10% HT des produits locatifs et financiers encaissés |
| Délai de jouissance | 1er jour du 1er mois suivant la souscription |
Le délai de jouissance mérite une explication, car il est inhabituellement court. La règle standard sur le marché se situe entre trois et six mois. Sofidy l'a ramené au premier jour du mois suivant, mais il s'agit d'une mesure temporaire, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026 ou jusqu'à disparition des demandes de retrait de plus d'un mois.
Autrement dit, cet avantage est directement lié à la file d'attente. Il s'agit d'attirer des souscripteurs pour financer les sorties. Une fois le stock résorbé, le délai reviendra à son niveau habituel.
Un historique rare sur le marché français
| Horizon | Taux de rendement interne |
|---|---|
| 15 ans | 5,42% |
| Depuis l'origine (1988) | 9,33% |
Peu de SCPI peuvent afficher près de quarante ans d'existence. Ce recul a une valeur informative réelle : il montre que le véhicule a traversé plusieurs cycles immobiliers, y compris la crise des années 1990 et celle de 2008.
Autre élément favorable, la politique d'arbitrage : 58 millions d'euros de cessions en 2025, réalisées à des prix supérieurs de 8,3% en moyenne aux expertises de fin 2024, générant plus de 18 millions d'euros de plus-values distribuables.
Notre avis sur Immorente
Les points forts. Un prix de part stable depuis 2021, dans un marché qui a beaucoup corrigé. Un patrimoine très fragmenté, avec 994 immeubles, qui limite le risque locatif unitaire. Un positionnement commerces plutôt que bureaux, moins exposé à la dépréciation en cours. Une file d'attente au retrait en résorption. Un historique de performance de près de quarante ans.
Les points faibles. Une distribution dont 14% provient de ressources non récurrentes, ce qui masque un rendement locatif réel de 4,13%. Une prévision 2026 en baisse pouvant atteindre -8,2%. Un taux d'occupation financier durablement sous 92%. Un prix de souscription supérieur de 5,9% à la valeur de reconstitution. Une SCPI qui ne croît plus, se contentant de compenser les sorties.
En résumé, Immorente est un dossier solide sur la structure et fragile sur la qualité du rendement affiché. Le 5,00% n'est pas faux, mais il n'est pas reproductible en l'état. Un investisseur doit raisonner sur les 4,13% du dividende ordinaire, et considérer le reste comme un complément exceptionnel.