Publié le 15 septembre 2026
Comète, la SCPI internationale d'Alderan lancée en 2023, a distribué 9,00 % en 2025 après 11,18 % en 2024, et a collecté 787 M€ en deux ans et demi. Investie à 100 % hors de France, sans aucune dette ni part en attente de retrait, elle vise désormais 7 % pour 2026. Ses contreparties : 12 % de frais d'entrée, 5 000 € de ticket minimum et près de la moitié du patrimoine au Royaume-Uni.
Fiche d'identité de Comète
Données au 30 juin 2026 (bulletin périodique n° 26-02) et au 31 décembre 2025 (rapport annuel 2025). La note d'information a reçu le visa AMF n° 26-16 le 7 juillet 2026.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Alderan (également gestionnaire d'ActivImmo) |
| Création | 2023 |
| Prix de souscription | 250 € (valeur de retrait 225 €) |
| Frais de souscription | 10 % HT, soit 12 % TTC |
| Minimum de souscription | 20 parts, soit 5 000 € |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la souscription |
| Capitalisation | 786,9 M€ (27 126 associés) |
| Taux d'occupation financier | 99,6 % |
| Endettement | 0 % |
| Distribution | mensuelle |
Quel rendement, et quelle trajectoire ?
| Indicateur | Comète | Repère |
|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 9,00 % (22,49 € sur 250 €) | 4,91 % (moyenne ASPIM) |
| Taux de distribution 2024 | 11,18 % (méthode ASPIM) | 6,0 % (SCPI diversifiées, 2025) |
| Performance globale annuelle 2025 | 9,00 % | +1,46 % (moyenne ASPIM) |
| Objectif de distribution 2026 (non garanti) | 17,50 € par part, soit 7 % | n.c. |
| Objectif TRI 10 ans (non garanti) | 6,50 % | n.c. |
En 2025, l'objectif initial de 7 % avait été relevé à 8 % (20 €) au deuxième trimestre, puis dépassé de 2,49 € : les acomptes trimestriels ont été de 6,56 €, 5,64 €, 5,37 € et 4,92 €. Cette décrue trimestre après trimestre est la signature d'une SCPI qui sort de sa phase de lancement. En 2026, le premier trimestre a rapporté 4,69 € et le deuxième 5,56 €, soit 10,25 € sur le semestre : le rythme est cohérent avec l'objectif annuel de 17,50 €.
Une précision utile sur le taux 2024 : Alderan communique 10,62 % sur le prix moyen de l'année (237,50 €), tandis que la convention ASPIM, rapportée au prix au 1er janvier, donne 11,18 %. Nous retenons la convention ASPIM, comparable entre SCPI.
La distribution est nette de frais de gestion mais brute de fiscalité étrangère : au deuxième trimestre 2026, le prélèvement à la source lié aux impôts payés dans les pays d'implantation représentait 1,16 € par part sur un dividende brut de 5,56 €, soit un dividende net de 4,33 € pour un associé personne physique résident français. Ces impôts étrangers ouvrent droit à un crédit d'impôt ou au mécanisme du taux effectif en France, selon les conventions fiscales, ce qui explique l'attrait des SCPI européennes pour les contribuables imposés dans les tranches hautes.
💡 Quelle part de votre capital placer sur une SCPI internationale sans dette ? Lancez votre simulation : un conseiller partenaire de Florish vous rappelle sans engagement pour bâtir l'allocation.
Que possède Comète ?
Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 40 actifs pour 322 701 m², loués à 115 locataires dans le cadre de 121 baux, pour 39,9 M€ de loyers annuels en place. La durée résiduelle moyenne des baux est de 10,5 ans (8,3 ans jusqu'aux prochaines échéances de sortie), un niveau élevé qui sécurise les revenus. Le locataire le plus important pèse 8,0 % des loyers, les cinq premiers 29,1 %.
Répartition géographique en valeur : Royaume-Uni 46,9 % (Angleterre 28,8 %, Écosse 13,9 %, Pays de Galles 4,2 %), Canada 14,0 %, Espagne 13,2 %, Pays-Bas 10,0 %, Italie 7,4 %, Pologne 4,9 %, Irlande 3,6 %. Par typologie : logistique et activités 27,5 %, commerces 24,1 %, mixte 16,3 %, bureaux 10,9 %, hôtellerie 10,0 %, loisirs 6,9 %, life sciences 3,0 %, éducation 1,3 %.
Le deuxième trimestre 2026 illustre l'approche opportuniste : sept acquisitions pour 72,6 M€ hors droits, dont un site de life sciences à Zuidland (Pays-Bas), un entrepôt à Cwmbran (Pays de Galles), deux retail parks (Peterborough, Dublin), un leisure park de 4 396 m² à Chingford, dans le Grand Londres, multilocataires et occupé à 100 %, acquis 11,6 M€ hors droits le 29 juin 2026 (classé « mixte » dans le bulletin), l'extension d'un hôtel à Saragosse et Burleigh House, immeuble de bureaux « trophy » sur le Strand à Covent Garden, acquis 25,7 M€. Le pipeline sécurisé s'élevait à 192,4 M€ pour 168 M€ de collecte à investir.
Deux caractéristiques distinguent Comète de la plupart des SCPI récentes. D'abord, aucune dette : les acquisitions sont financées intégralement par la collecte, ce qui supprime le risque de levier mais limite aussi l'effet relutif d'un emprunt bon marché. Ensuite, un patrimoine intégralement hors de France, avec 46,9 % au Royaume-Uni et 14 % au Canada : les loyers et les valeurs sont exposés à la livre sterling et au dollar canadien, un risque de change à intégrer dans la lecture des performances.
Le prix de part et la valeur du patrimoine
Le prix de souscription est de 250 € depuis le lancement. La valeur de reconstitution s'établissait à 253,83 € au 31 décembre 2025 et à 254,73 € au 30 juin 2026 : le prix se situe 1,9 % en dessous, dans la partie basse du tunnel réglementaire. La valeur de réalisation (217,17 €) est très proche de la valeur de retrait (225 €), ce qui signifie que la prime d'émission couvre pour l'essentiel les frais d'acquisition des immeubles, sans surcote.
Au 30 juin 2026, le nombre de parts atteint 3 147 773 pour un capital social de 472,2 M€ ; 1 297 parts ont été retirées au deuxième trimestre contre 533 731 souscrites, et aucune part n'est en attente de retrait. Aucune transaction de gré à gré n'a eu lieu.
Quels sont les frais réels ?
| Frais | Comète | Lecture |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 12 % TTC (coût final 25 € par part, TVA récupérée) | haut de fourchette |
| Commission de gestion | 13,2 % TTC des loyers encaissés | moyenne des SCPI récentes |
| Prix de retrait / prix de souscription | 225 € / 250 € (90 %) | perte de 10 % en cas de sortie rapide |
| Minimum de souscription | 5 000 € (20 parts) | parmi les plus élevés |
Sur 10 000 € investis, la commission de souscription représente 1 200 € ; à l'objectif 2026 de 7 % (700 € de revenus par an pour 10 000 €), il faut environ 1,7 année de dividendes pour l'amortir, et six mois de délai de jouissance s'y ajoutent. C'est le prix d'accès à une gestion active à l'international. Pour un épargnant qui n'a pas 5 000 € à immobiliser d'un bloc, les SCPI accessibles avec un petit budget sont une alternative.
Pour qui Comète est-elle faite ?
Adaptée à un investisseur qui veut une exposition internationale diversifiée (sept pays, huit typologies), sans dette, avec une fiscalité étrangère favorable, et qui accepte 12 % de frais d'entrée sur un horizon de huit à dix ans. Elle complète bien une allocation composée de SCPI françaises historiques.
Moins adaptée à un investisseur qui veut un historique éprouvé (deux ans et demi), un ticket d'entrée faible, ou qui refuse le risque de change sur la livre sterling. Elle est aussi moins pertinente pour un premier investissement, où une SCPI sans frais d'entrée reste plus efficace.
Notre avis sur Comète
Les points forts. Une collecte massive (133,1 M€ au deuxième trimestre 2026) qui n'a pas dégradé les fondamentaux : 99,6 % d'occupation, baux longs (10,5 ans), aucune dette, aucune part en attente. Un prix décoté de 1,9 % sur la valeur de reconstitution. Une diversification géographique et sectorielle réelle, avec des acquisitions de qualité (Covent Garden, life sciences). Une société de gestion qui a fait ses preuves sur ActivImmo. Une distribution mensuelle et un objectif 2026 de 7 % clairement affiché.
Les points faibles. Un taux 2025 de 9 % encore porté par les effets de lancement, en décrue continue ; l'objectif 2026 est inférieur d'un tiers au taux 2024. Une exposition de 47 % au Royaume-Uni et de 61 % hors zone euro, donc au change. Un ticket de 5 000 €, 12 % de frais d'entrée et six mois de jouissance. Un historique trop court pour publier un TRI sur cinq ans.
Note Florish : 4/5. Comète est l'une des meilleures SCPI internationales de sa génération, à condition de l'acheter pour ses 7 % de cible et sa diversification, pas pour ses 9 % de 2025. Elle mérite une place significative dans une allocation européenne, en complément d'une SCPI diversifiée sans frais d'entrée qui absorbe les versements progressifs.
Florish est un service de mise en relation : nous ne gérons pas de SCPI. Analyse fondée sur les documents publiés par Alderan, consultés le 8 septembre 2026.