Publié le 15 septembre 2026
Wemo One, SCPI de Wemo REIM lancée en avril 2024, a distribué 15,27 % en 2025, le taux le plus élevé du marché. La société de gestion prévient que ce chiffre « n'a pas vocation à se reproduire » et vise 20 € par part en 2026, soit 9,52 % sur le nouveau prix de 210 €. Avec 12 % de frais d'entrée et sept mois de jouissance, ce dossier se lit au-delà du taux.
Fiche d'identité de Wemo One
Données au 30 juin 2026 (bulletin trimestriel n° 8) et au 31 décembre 2025 (rapport annuel 2025), complétées par le rapport annuel 2024 et la note d'information visée en juin 2026.
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | Wemo REIM |
| Création | 17 avril 2024 |
| Prix de souscription | 210 € depuis le 1er avril 2026 (200 € auparavant) |
| Prix de retrait | 189 € |
| Frais de souscription | 10 % HT, soit 12 % TTC |
| Minimum de souscription | 1 050 € (5 parts), selon le site de la société de gestion |
| Délai de jouissance | 1er jour du 7e mois suivant la souscription |
| Capitalisation | 146,4 M€ au 30 juin 2026 |
| Taux d'occupation financier | 99,83 % |
| Distribution | mensuelle |
Pourquoi 15,27 % en 2025, et pourquoi ce n'est pas la norme
| Indicateur | Wemo One | Repère |
|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 (brut) | 15,27 % (30,54 € sur 200 €) | 4,91 % (moyenne ASPIM) |
| Taux de distribution 2025 (net de fiscalité étrangère) | 13,05 % | 4,9 % (SCPI commerces) |
| Distribution 2024 (exercice du 17 avril au 31 décembre, deux acomptes de 5 €) | 10 € par part, soit 5 % sur 200 €, non annualisé (rapport annuel 2024) | n.c. |
| Objectif 2026 (non garanti) | 20 € par part, soit 9,52 % sur 210 € | n.c. |
| Objectif long terme (8 ans, non garanti) | 7 % de distribution, 8 % de performance globale | n.c. |
Le mécanisme est décrit sans détour dans le rapport annuel 2025 : « le déploiement des fonds plus rapide que l'entrée en jouissance des parts, combiné à un nombre encore réduit de parts en jouissance, et amplifié par l'accélération de la collecte ». Autrement dit, les loyers des immeubles achetés avec l'argent des nouveaux souscripteurs, qui n'ont pas encore droit aux dividendes pendant sept mois, sont partagés entre les seuls associés déjà en jouissance. Plus la collecte accélère (33,3 M€ sur le seul quatrième trimestre 2025), plus l'effet est fort. Il s'estompe mécaniquement quand la SCPI grandit.
Le premier exercice, du 17 avril au 31 décembre 2024, donne la mesure du phénomène : deux acomptes de 5 € (troisième et quatrième trimestres), soit 10 € par part et un taux de distribution 2024 de 5 % sur 200 €, que le rapport annuel 2024 présente comme acquis « sur une période de six mois », sans l'annualiser. La version initiale du bulletin du quatrième trimestre 2024 parlait d'un « équivalent de 10 % sur 12 mois » ; cette mention a été retirée de la version corrigée mise en ligne par Wemo REIM en juin 2026.
La trajectoire 2026 le confirme. Le dividende du deuxième trimestre 2026 s'établit à 5,49 € par part en pleine jouissance, soit un rythme annuel proche des 20 € visés. Sur le prix de 210 €, cela représente 9,52 % ; sur le prix de 200 € en vigueur au 1er janvier 2026, base du calcul officiel du taux de distribution 2026, 10 %. Le rendement immobilier du portefeuille, c'est-à-dire les loyers rapportés au prix d'achat des immeubles frais inclus, est de 8,2 % au 31 décembre 2025 (rapport annuel 2025) : c'est lui qui fixe le plafond de long terme, avant frais de gestion.
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Le prix de part et la valeur du patrimoine
Wemo REIM a relevé le prix de souscription de 200 à 210 € le 1er avril 2026. La valeur de reconstitution s'établissait à 215,84 € au 31 décembre 2024 (rapport annuel 2024), 218,5 € au 31 décembre 2025 (215,6 € au 30 juin 2025) et à 220,3 € au 30 juin 2026. Le prix de 210 € reste donc 4,7 % sous la valeur de reconstitution : la SCPI se vend avec une décote, et une nouvelle revalorisation reste possible si les expertises continuent de progresser. La valeur de réalisation, plus prudente, était de 187,3 € fin 2025.
Pour les associés, c'est le point le plus solide du dossier : la performance globale 2025 de 15,27 % ne doit rien à une hausse de prix (le prix était de 200 € aux deux bornes de l'année), et la hausse de 5 % d'avril 2026 s'ajoutera à la performance 2026.
Que possède Wemo One ?
La stratégie « Smart Caps » cible des actifs unitaires de moins de 5 M€, hors hôtellerie et logistique, sur un segment où la concurrence institutionnelle est faible et où des décotes se négocient. Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 37 actifs d'une taille moyenne de 2,8 M€, contre 28 actifs fin 2025.
Au 31 décembre 2025, la répartition en valeur était la suivante : Italie 49,4 %, Espagne 36,2 %, France 14,3 %. Par typologie : commerces 74,9 %, locaux d'activité 14,9 %, éducation 6,4 %, bureaux 3,8 %. La société de gestion s'est engagée à ramener le poids des commerces sous 50 %. Le deuxième trimestre 2026 a marqué ce virage : deux actifs de santé en Irlande, un actif logistique en Italie et un premier hôtel au Royaume-Uni, puis en juillet 2026 un hôtel Holiday Inn de 139 chambres face au port de Gênes, loué douze ans fermes à 7,3 % de rendement, qui porte l'hôtellerie à 19 % du patrimoine. Au 30 juin 2026, 83,2 % du patrimoine se situe hors de France.
Le taux d'occupation financier est de 99,83 %, dont 96,53 % de locaux occupés et 3,3 % de locaux vacants couverts par une garantie locative. Fin 2025, le locataire le plus important pesait 25,6 % des loyers (sur quatre actifs) et les trois premiers 41,6 % : la concentration locative reste élevée pour une SCPI de cette taille, ce que la société de gestion dit suivre « avec attention ». Les durées moyennes de baux étaient de 4,8 ans (WALB) et 7,7 ans (WALT). La SCPI relève de l'article 6 du règlement SFDR : elle ne promeut pas de caractéristiques environnementales ou sociales.
Quels sont les frais réels ?
| Frais | Wemo One | Lecture |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 12 % TTC (25,20 € par part) | haut de fourchette |
| Commission de gestion | 13,2 % TTC des produits | dans la moyenne des SCPI récentes |
| Prix de retrait / prix de souscription | 189 € / 210 € (90 %) | perte de 10 % en cas de sortie rapide |
| Délai de jouissance | 7 mois | le plus long du marché |
Sur 10 000 € investis, la commission de souscription représente 1 200 € ; seuls 8 800 € travaillent réellement. Au rythme prévu pour 2026 (952 € de revenus pour 10 000 € au prix de 210 €), il faut environ 1,3 année de dividendes pour amortir ces frais ; à l'objectif de long terme de 7 % (700 € par an), 1,7 année. S'y ajoute le délai de jouissance de sept mois, pendant lequel le capital ne rapporte rien : c'est l'équivalent de six mois de revenus perdus par rapport à une SCPI qui verse dès le mois suivant. Ce délai n'est pas anodin : c'est lui qui alimente le taux élevé servi aux anciens associés.
Pour qui Wemo One est-elle faite ?
Adaptée à un investisseur qui construit une poche de diversification sur des petits actifs européens, comprend que 7 % est la cible et accepte huit ans d'immobilisation. Le prix sous la valeur de reconstitution et l'absence de parts en attente sont de bons signaux d'entrée.
Moins adaptée à un épargnant qui achète pour le 15,27 %, qui a besoin de revenus rapides (sept mois d'attente), ou qui veut une SCPI de taille installée : 146 M€, c'est dix fois moins qu'une Iroko Zen ou une Transitions Europe. Notre guide sur les jeunes SCPI face aux SCPI historiques détaille ces arbitrages.
Notre avis sur Wemo One
Les points forts. Une société de gestion transparente sur la nature exceptionnelle du 15,27 %. Un prix de part relevé et encore décoté de 4,7 % sur la valeur de reconstitution. Un taux d'occupation de 99,83 %, aucune part en attente de retrait, une collecte soutenue (18,6 M€ au deuxième trimestre 2026). Une diversification qui s'élargit réellement (cinq pays, hôtellerie, santé). Une distribution mensuelle.
Les points faibles. Douze pour cent de frais d'entrée et sept mois de jouissance, la combinaison la plus coûteuse du marché pour un nouvel entrant. Une SCPI créée en 2024, sans TRI publiable avant 2029, avec 146 M€ de capitalisation. Une concentration sur les commerces (74,9 % fin 2025) et une dépendance à quelques locataires (25,6 % pour le premier). Un taux 2025 qui ne dit rien de l'avenir et un objectif 2026 déjà en baisse d'un tiers.
Note Florish : 3/5. Wemo One est une SCPI de lancement correctement gérée, dont le taux 2025 est un artefact assumé. À 7 % de cible, 12 % de frais et sept mois de jouissance, elle se justifie en complément d'une allocation déjà constituée, pour un investisseur qui accepte de payer l'entrée et d'attendre. Elle ne remplace pas une SCPI sans frais d'entrée pour un premier investissement.
Florish est un service de mise en relation : nous ne gérons pas de SCPI. Analyse fondée sur les documents publiés par Wemo REIM, consultés le 8 septembre 2026.