LMNP 2026 : Ce qui Change, Seuils, Plus-Value, PS

LMNP en 2026 : aucune réforme nouvelle dans la loi de finances pour 2026, mais deux mesures votées plus tôt s'appliquent pleinement. Les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value (cessions depuis le 15 février 2025) et les prélèvements sociaux sur les loyers meublés passent de 17,2 % à 18,6 % dès les revenus 2025. Le micro-BIC reste à 77 700 € et 50 %, puis 83 600 € pour les revenus 2026.

Vue d'ensemble : ce qui est voté, ce qui ne l'est pas

Les contenus qui annoncent la « fin du LMNP » en 2026 confondent projets et lois.

La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026 et publiée au Journal officiel le 20 février, ne modifie ni l'article 39 C (amortissement) ni l'article 50-0 (micro-BIC) du CGI. Sa seule retouche de l'article 150 VB (plus-value), par son article 47, étend la réintégration des amortissements au nouveau dispositif Jeanbrun de la location nue, sans rien changer pour le meublé. La version du BOFiP consacrée au régime fiscal de la location meublée, mise à jour le 19 août 2026, ne cite cette loi que pour une mesure sans rapport avec le meublé (son article 32, sur les GAEC).

Plus-value : les amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025

C'est le changement le plus lourd pour un investisseur au régime réel. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du CGI : pour calculer la plus-value immobilière, le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C. La règle s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation, soit le 15 février 2025, y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date.

Trois catégories de biens échappent à la réintégration, selon le texte de l'article : les résidences destinées aux étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans en formation ou aux personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation), les établissements et résidences médico-sociales autorisés (code de l'action sociale et des familles) et les établissements de soins de longue durée pour personnes dépendantes (article L. 6143-5 du code de la santé publique). Un studio étudiant en résidence services conserve donc l'ancien calcul, ce qui renforce l'intérêt des résidences services pour qui vise la revente.

Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) et le taux d'imposition de la plus-value reste de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux : la hausse de CSG ne concerne pas les plus-values immobilières des particuliers. Notre article sur la plus-value LMNP détaille le calcul complet avec abattements.

Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les loyers meublés

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) relève, à son article 12, le taux de CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Le texte précise que la hausse s'applique « à compter de l'imposition des revenus de l'année 2025 » : les loyers meublés perçus en 2025 et déclarés au printemps 2026 y sont soumis.

La page impots.gouv.fr, mise à jour le 17 juillet 2026, distingue désormais deux taux : 17,2 % pour la location nue (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) et 18,6 % pour la location meublée (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). La CSG reste déductible du revenu global à hauteur de 6,8 points, pré-remplie en case 6DE l'année de son paiement. Concrètement, sur 6 000 € de résultat imposable, le loueur en meublé paie 1 116 € de prélèvements sociaux au lieu de 1 032 €.

Ces prélèvements ne concernent que le loueur non professionnel : au-delà de 23 000 € de recettes dépassant les autres revenus d'activité du foyer, le loueur devient professionnel et relève des cotisations sociales (voir LMNP ou LMP).

Micro-BIC : 77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour les revenus 2026

Les seuils du micro-BIC sont indexés tous les trois ans. La fiche F32744 de service-public.fr, vérifiée le 15 avril 2026, donne les montants suivants.

L'abattement est au minimum de 305 € : en dessous de ce montant de recettes, aucun impôt n'est dû. Le seuil de 15 000 € des meublés de tourisme non classés, fixé par la loi Le Meur, n'est pas revalorisé. Les autres règles de cette loi (téléservice national d'enregistrement au plus tard le 20 mai 2026, DPE, pouvoirs des maires) sont détaillées dans notre article sur le meublé de tourisme en 2026.

Le régime réel reste accessible sur option, quel que soit le niveau de recettes ; l'option s'exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus et se reconduit tacitement. Les déficits d'un loueur non professionnel ne s'imputent que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes (article 156 du CGI, BOFiP du 19 août 2026).

Micro-BIC ou réel en 2026 : un exemple avec les nouveaux taux

Appartement loué 12 000 € par an, 3 500 € de charges réelles (intérêts, copropriété, assurance, honoraires) et 6 000 € d'amortissement, propriétaire en tranche marginale de 30 %.

L'écart de 1 701 € par an joue en faveur du réel, à mettre en balance avec le coût d'un expert-comptable ou d'un logiciel (299 à 829 € TTC chez JD2M, 599 € chez Nopillo, honoraires déductibles) et avec la majoration de plus-value à la revente. La hausse des prélèvements sociaux renforce mécaniquement l'intérêt du réel : plus le taux est élevé, plus chaque euro de base effacé par l'amortissement rapporte. Notre comparatif micro-BIC ou réel traite d'autres cas types.

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Obligations déclaratives et calendrier 2026

Les formalités n'ont pas changé, les dates sont celles de 2026 :

• Immatriculation : déclaration de début d'activité sur le guichet unique des formalités des entreprises (INPI) dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, gratuite, pour obtenir un numéro SIRET (service-public.fr). Le formulaire P0i papier a été remplacé par ce téléservice.
• Liasse fiscale au réel : déclaration de résultat 2031-SD et annexes 2033, télétransmises en EDI au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, soit le 5 mai 2026, avec 15 jours supplémentaires pour la télédéclaration : 20 mai 2026.
• Déclaration de revenus (2042-C-PRO, au micro-BIC comme au réel) : selon impots.gouv.fr, la déclaration en ligne est ouverte jusqu'au jeudi 21 mai 2026 pour les départements 01 à 19 et les non-résidents, au jeudi 28 mai pour les départements 20 à 54 et au jeudi 4 juin pour les départements 55 à 974 et 976 ; la déclaration papier devait être déposée au plus tard le mardi 19 mai 2026.
• CFE : la location meublée y est assujettie, sauf exonérations (recettes n'excédant pas 5 000 €, première année d'activité) ; déclaration initiale 1447-C avant le 31 décembre de l'année de début, paiement au plus tard le 15 décembre, cotisation minimum fixée par la commune entre 250 et 597 € en 2026 pour des recettes jusqu'à 10 000 € (article 1647 D du CGI). Détails dans notre article sur la CFE en LMNP.

Le circuit complet, formulaire par formulaire, est décrit dans notre guide de la déclaration LMNP.

Ce qui a été discuté et n'a pas été voté

À l'automne 2025, plusieurs amendements au projet de loi de finances pour 2026 visaient la location meublée, dont un plafonnement de l'amortissement déductible. L'Assemblée nationale a rejeté la première partie du texte le vendredi 21 novembre 2025 : « celui-ci est considéré comme rejeté en première lecture en application du troisième alinéa de l'article 119 du Règlement ». Les amendements adoptés jusque-là sont tombés avec elle, et la loi finalement promulguée le 19 février 2026 ne contient aucune de ces mesures.

Seule nouveauté immobilière de la loi de finances pour 2026 : le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, qui ouvre un amortissement à la location nue d'un logement neuf ou ancien avec travaux, sous conditions de loyer et d'engagement de neuf ans. Il ne concerne pas le meublé, mais il change le comparatif entre location meublée et location vide pour un logement neuf acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Pour 2027, rien n'est acquis : une mesure évoquée dans la presse ou par un prestataire n'a de valeur que lorsqu'elle figure dans une loi promulguée.

Ce qu'il faut retenir

En 2026, le LMNP reste un régime d'amortissement intact, mais plus cher à deux endroits : 18,6 % de prélèvements sociaux sur les loyers dès les revenus 2025, et une plus-value majorée des amortissements à la revente pour toute cession depuis le 15 février 2025, hors résidences étudiantes et médico-sociales. Le micro-BIC conserve ses seuils de 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026) et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Chaque situation est particulière : faites valider votre choix de régime et votre horizon de revente par un professionnel, et retrouvez l'ensemble du statut sur notre page pilier LMNP.

Florish est un service de mise en relation et ne fournit pas de conseil fiscal. Les règles citées proviennent de Legifrance, impots.gouv.fr, du BOFiP et de service-public.fr, consultés le 8 septembre 2026, et peuvent évoluer.

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