Publié le 14 juillet 2026
LMNP ou LMP ? Le statut de loueur en meublé professionnel s'impose automatiquement quand vos recettes meublées dépassent 23 000€ par an ET excèdent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Il déclenche des cotisations sociales sur le bénéfice, un régime de plus-values professionnelles avec exonérations possibles après 5 ans, l'imputation des déficits sur le revenu global et une exonération d'IFI sous conditions. En dessous de ces seuils, vous restez LMNP.
Deux statuts, une même activité
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) quel que soit le statut. Le choix micro-BIC ou régime réel se pose dans les mêmes termes pour un LMNP et pour un LMP, avec les mêmes seuils. Ce qui change, c'est tout le reste : régime social, plus-values, déficits, IFI. La frontière entre les deux statuts est purement factuelle, définie par service-public.fr.
Les seuils de bascule : 23 000€ ET 50%
Vous devenez loueur en meublé professionnel lorsque deux conditions cumulatives sont remplies, appréciées au niveau du foyer fiscal :
- Les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000€ (loyers charges comprises, tous biens meublés du foyer confondus).
- Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu : traitements, salaires et pensions, autres BIC, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, rémunérations de gérance.
Si une seule condition manque, vous restez LMNP. La bascule est automatique et ne résulte jamais d'un choix : impossible d'opter pour le LMP en dessous des seuils, impossible d'y échapper au-dessus.
Point souvent ignoré : les pensions de retraite comptent parmi les revenus comparés aux recettes meublées pour le test de l'impôt sur le revenu. Un retraité percevant 25 000€ de pensions et 24 000€ de loyers meublés reste donc LMNP, ses recettes n'excédant pas ses autres revenus.
Cotisations sociales : le vrai changement de monde
C'est la conséquence la plus lourde de la bascule. Le LMNP classique paie 17,2% de prélèvements sociaux sur son résultat imposable, sans aucune contrepartie de droits. Le LMP, lui, est affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI), comme l'explique service-public.fr : ses bénéfices supportent des cotisations sociales dont le taux global se situe, en pratique, autour de 30 à 40% du bénéfice selon son niveau.
Deux précisions importantes :
- Une cotisation minimale d'environ 1 200€ par an est due même en l'absence de bénéfice, y compris en déficit. Un LMP au régime réel dont l'amortissement neutralise le résultat paie donc quand même ce forfait.
- En contrepartie, le LMP valide des trimestres de retraite et acquiert une protection sociale, ce que les prélèvements sociaux du LMNP n'offrent pas.
À noter enfin : la location meublée de courte durée (type meublé de tourisme) déclenche l'affiliation sociale dès 23 000€ de recettes, même pour un loueur resté LMNP au sens fiscal. Les deux frontières, fiscale et sociale, ne se recouvrent pas exactement.
Plus-values : particuliers contre professionnelles
En LMNP : plus-values des particuliers
Le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : taux de 19% + 17,2%, abattements pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) et, depuis le 15 février 2025, réintégration des amortissements déduits dans le calcul, comme détaillé dans notre article sur la plus-value LMNP à la revente.
En LMP : plus-values professionnelles
Le LMP applique le régime des plus-values professionnelles, radicalement différent :
- Plus-value à court terme : la fraction correspondant aux amortissements déduits. Elle est imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu et soumise aux cotisations sociales SSI.
- Plus-value à long terme : le surplus, taxé au taux global de 30% (12,8% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux).
Trois dispositifs d'exonération existent, à manier avec précision :
- Article 151 septies du CGI (Légifrance) : après au moins 5 ans d'activité professionnelle, exonération totale d'impôt si les recettes annuelles n'excèdent pas 90 000€, dégressive jusqu'à 126 000€. Attention : la plus-value court terme exonérée d'impôt reste soumise aux cotisations sociales.
- Article 151 septies B : abattement de 10% par an sur la plus-value long terme immobilière au-delà de la 5e année de détention, soit une exonération de la part long terme après 15 ans.
- Article 238 quindecies : souvent cité, il exonère les transmissions d'entreprise selon la valeur cédée, mais exclut expressément les biens immobiliers : il est donc de peu d'utilité pour un LMP détenant ses biens en direct.
Exemple chiffré comparé
Reprenons le cas type de notre article plus-value : bien acheté 200 000€, 60 000€ d'amortissements déduits, revendu 260 000€ après 10 ans. Plus-value professionnelle : 260 000€ - (200 000€ - 60 000€) = 120 000€, dont 60 000€ de court terme (amortissements) et 60 000€ de long terme.
- LMP avec exonération 151 septies (recettes < 90 000€, plus de 5 ans d'activité) : impôt exonéré ; restent les cotisations sociales sur la plus-value court terme, de l'ordre de 18 000€ (60 000€ x environ 30%).
- LMP sans exonération : court terme au barème (18 000€ en TMI 30%) plus cotisations sociales (environ 18 000€) ; long terme après abattement 151 septies B de 50% à 10 ans : 30 000€ x 30% = 9 000€. Total de l'ordre de 45 000€.
- LMNP : environ 34 897€ dans le même cas type (voir notre article dédié).
Selon la situation, le LMP est donc soit nettement plus favorable, soit nettement plus pénalisant : tout dépend des recettes, de la durée d'activité et du poids des cotisations sociales.
Pour situer votre projet par rapport aux seuils et mesurer l'impact fiscal de chaque statut : utilisez notre calculateur LMNP gratuit →
Déficits et IFI : deux avantages sous conditions
Déficits. Le LMP impute ses déficits d'exploitation sur le revenu global du foyer, sans plafond, l'excédent se reportant sur six ans. Rappel : l'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C, voir notre guide de l'amortissement LMNP), l'avantage joue donc surtout via les charges et travaux. En LMNP, le déficit ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes.
IFI. Les biens du LMP peuvent être exonérés d'impôt sur la fortune immobilière au titre des biens professionnels (article 975 du CGI, commenté au BOFiP) : recettes supérieures à 23 000€, plus de 50% des revenus professionnels du foyer (pensions de retraite exclues pour ce test, contrairement au test de l'impôt sur le revenu) et bénéfice net positif. Cette dernière condition est souvent bloquante : un bien correctement amorti dégage un résultat nul, donc pas d'exonération.
Tableau comparatif LMNP / LMP en 2026
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions | Recettes ≤ 23 000€ OU ≤ autres revenus d'activité | Recettes > 23 000€ ET > autres revenus d'activité |
| Micro-BIC / réel | Identique (77 700€ / 50%, 15 000€ / 30% non classé) | Identique |
| Régime social | Prélèvements sociaux 17,2% | Cotisations SSI ~30 à 40%, minimum ~1 200€/an |
| Droits retraite | Non | Oui |
| Plus-values | Particuliers (19% + 17,2%, abattements 22/30 ans, amortissements réintégrés) | Professionnelles (court terme au barème + cotisations, long terme 30%, exonérations 151 septies et 151 septies B) |
| Déficits | Report sur BIC meublés 10 ans | Imputation sur le revenu global |
| IFI | Taxable | Exonération possible (bénéfice positif requis) |
| CFE | Due | Due |
Cas types
- Salarié à 60 000€, 30 000€ de loyers meublés : recettes > 23 000€ mais inférieures au salaire, statut LMNP.
- Retraité, 25 000€ de pensions, 24 000€ de recettes : les pensions comptent dans la comparaison, il reste LMNP (mais surveillera l'évolution de ses loyers).
- Investisseur sans revenu d'activité, 28 000€ de recettes : les deux conditions sont remplies, statut LMP automatique, affiliation SSI à prévoir.
Les obligations déclaratives restent proches dans les deux statuts (immatriculation, liasse au réel : voir notre guide de la déclaration LMNP), mais les conséquences financières d'une bascule non anticipée peuvent être lourdes : chaque situation est particulière, faites valider votre statut et vos projections par un professionnel (expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine).
Ce qu'il faut retenir
La frontière LMNP / LMP se résume à deux seuils cumulatifs : 23 000€ de recettes ET plus que les autres revenus d'activité du foyer. En dessous, le LMNP offre simplicité et prélèvements sociaux à 17,2% ; au-dessus, le LMP impose des cotisations sociales sur le bénéfice mais ouvre l'imputation des déficits sur le revenu global, des exonérations de plus-values après 5 ans et une exonération d'IFI sous conditions strictes. Anticipez la bascule dès que vos loyers approchent des seuils. Pour une vue d'ensemble du statut, consultez notre page complète sur le LMNP.