Publié le 13 juillet 2026
L'amortissement LMNP permet, au régime réel, de déduire chaque année une fraction du prix du bâti, des travaux et du mobilier de vos loyers imposables, sans aucune dépense réelle. Le bien est ventilé par composants (gros oeuvre, façade, installations, agencements, mobilier) amortis sur 5 à 75 ans selon leur nature, le terrain restant exclu. Résultat : un revenu locatif souvent non imposé pendant des années, dans la limite de l'article 39 C du CGI.
Le principe de l'amortissement en location meublée
En LMNP au régime réel, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce cadre, décrit sur impots.gouv.fr, autorise une règle empruntée à la comptabilité des entreprises : la constatation de la dépréciation des actifs. Votre logement, ses équipements et son mobilier sont inscrits à l'actif d'un bilan, et leur valeur est étalée en charges sur leur durée d'utilisation.
C'est une charge purement comptable : vous ne décaissez rien, mais votre résultat fiscal diminue d'autant. C'est ce mécanisme qui explique qu'une majorité de loueurs en meublé au réel ne paient pas d'impôt sur leurs loyers pendant de longues années, et c'est la principale différence avec le micro-BIC, comme le montre notre comparatif micro-BIC ou réel.
Attention : l'amortissement est réservé au régime réel. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50% (ou 30%) est réputé couvrir toutes les charges, amortissement compris.
La méthode par composants : ce qui s'amortit et sur quelle durée
L'administration impose la méthode dite par composants : le prix du bien n'est pas amorti en bloc, mais décomposé en éléments ayant chacun leur propre durée de vie.
Le terrain : jamais amortissable
Le terrain ne se déprécie pas avec le temps : il est donc exclu de l'amortissement. Sa quote-part est généralement évaluée entre 15 et 20% du prix d'acquisition pour un appartement (davantage pour une maison en zone chère). Cette ventilation doit être justifiable en cas de contrôle.
Les composants du bâti et le mobilier
Les durées usuelles constatées en pratique sont les suivantes :
| Composant | Part indicative du bâti | Durée usuelle |
|---|---|---|
| Gros oeuvre (structure) | 40 à 60% | 50 à 75 ans |
| Façade, étanchéité, toiture | 10 à 20% | 20 à 30 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 25% | 15 à 25 ans |
| Agencements intérieurs (cuisine, salle de bains) | 10 à 20% | 10 à 15 ans |
| Mobilier et électroménager | valeur réelle | 5 à 10 ans |
Les frais d'acquisition (notaire, agence) peuvent être soit déduits en charges, soit incorporés au prix du bien et amortis. Les travaux importants (rénovation, cuisine équipée) sont eux aussi immobilisés et amortis sur leur durée propre.
Exemple chiffré complet et vérifiable
Prenons un appartement acheté 250 000€ tous frais inclus, meublé avec 8 000€ de mobilier, loué 900€ par mois (10 800€ par an).
Étape 1 : ventilation du prix
- Terrain (20%) : 50 000€, non amortissable
- Base amortissable du bâti : 200 000€
Étape 2 : amortissement par composants
| Composant | Base | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Gros oeuvre (55% de 200 000€) | 110 000€ | 55 ans | 2 000€ |
| Façade et étanchéité (15%) | 30 000€ | 25 ans | 1 200€ |
| Installations techniques (15%) | 30 000€ | 20 ans | 1 500€ |
| Agencements (15%) | 30 000€ | 12 ans | 2 500€ |
| Mobilier | 8 000€ | 8 ans | 1 000€ |
| Total | 8 200€ par an |
Étape 3 : résultat fiscal
Avec 10 800€ de loyers et, par hypothèse, 4 000€ de charges réelles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable) :
- Loyers moins charges : 10 800€ - 4 000€ = 6 800€
- Amortissement déductible : plafonné à 6 800€ (règle de l'article 39 C, voir ci-dessous)
- Résultat imposable : 0€
- Amortissement excédentaire mis en réserve : 8 200€ - 6 800€ = 1 400€, reportable sans limite
Dans ce cas type, le propriétaire n'a aucun impôt à payer sur ses loyers, alors qu'au micro-BIC il aurait été imposé sur 5 400€ (50% de 10 800€), soit environ 2 549€ de prélèvements en TMI 30% + 17,2% de prélèvements sociaux.
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La limite de l'article 39 C : pas de déficit par l'amortissement
L'article 39 C du Code général des impôts (commenté au BOFiP) encadre strictement le dispositif : l'amortissement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers diminué des autres charges de l'exercice. Autrement dit, l'amortissement peut ramener votre résultat à zéro, mais jamais créer un déficit.
La fraction non utilisée n'est pas perdue pour autant : elle est mise en réserve et s'impute sans limitation de durée sur les bénéfices futurs de votre activité de location meublée. Ce stock d'amortissements en report constitue une véritable réserve fiscale : quand votre crédit sera remboursé et vos charges plus faibles, il continuera de neutraliser vos loyers.
Les charges classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance), elles, peuvent créer un déficit BIC non professionnel, imputable uniquement sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes.
Depuis 2025 : l'amortissement se paie (en partie) à la revente
C'est le grand changement du statut. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) impose, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable : le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.
Des exceptions sont prévues, notamment pour les résidences étudiantes, les résidences services pour seniors et les EHPAD. Et surtout, les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) continuent de s'appliquer sur la plus-value recalculée. Nous détaillons les calculs avant/après réforme dans notre article dédié à la plus-value LMNP à la revente.
Faut-il pour autant renoncer à amortir ? Non dans la plupart des cas : l'économie d'impôt annuelle est certaine et immédiate, tandis que le surcoût à la revente est différé, atténué par les abattements de détention, voire effacé après 22 ou 30 ans. Mais l'arbitrage dépend de votre horizon : chaque situation est particulière, faites valider votre stratégie par un professionnel.
Questions pratiques
Qui calcule l'amortissement ?
En théorie, vous pouvez le faire vous-même. En pratique, la ventilation par composants et la tenue du tableau d'amortissement justifient le recours à un expert-comptable (300 à 800€ par an, déductibles). La liasse fiscale 2031-2033, qui matérialise ces calculs, est décrite dans notre guide de la déclaration LMNP.
Peut-on amortir un bien détenu depuis longtemps ?
Oui. Lors du passage au réel, le bien est inscrit à l'actif pour sa valeur à cette date, et l'amortissement démarre sur cette base, y compris pour un bien acquis dix ans plus tôt.
L'amortissement s'applique-t-il aux résidences services ?
Oui, et c'est même un des attraits des résidences étudiantes ou seniors exploitées par bail commercial, avec l'avantage supplémentaire d'échapper à la réintégration des amortissements à la revente dans les cas prévus par la loi.
Ce qu'il faut retenir
L'amortissement est le coeur du réacteur fiscal du LMNP au régime réel : environ 8 200€ de charge annuelle non décaissée dans notre exemple à 250 000€, de quoi effacer l'imposition des loyers pendant des années, avec report illimité de l'excédent. La réforme de 2025 en réduit l'intérêt à la revente sans le supprimer, les abattements de détention faisant le reste. Pour une vision globale du statut, consultez notre page pilier LMNP.