Publié le 13 juillet 2026
Micro-BIC ou réel en LMNP en 2026 ? Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% jusqu'à 77 700€ de recettes en location meublée longue durée (30% et 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés). Le régime réel déduit les charges réelles et les amortissements : il devient plus avantageux dès que celles-ci dépassent l'abattement, ce qui est le cas de la plupart des biens financés à crédit.
Les deux régimes d'imposition du LMNP en 2026
Les loyers d'une location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes coexistent, décrits sur impots.gouv.fr : le micro-BIC, forfaitaire et simple, et le régime réel, plus technique mais souvent bien plus économe en impôt.
Le micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes (loyers charges comprises) et l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Vous ne pouvez rien déduire d'autre, ni amortir votre bien.
Le régime réel : charges déduites et amortissements
Au réel, vous déduisez vos charges pour leur montant exact : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion et de comptabilité, travaux d'entretien. Vous pratiquez en plus l'amortissement du bâti et du mobilier, un mécanisme comptable qui réduit fortement le résultat imposable sans sortie de trésorerie.
Les seuils micro-BIC 2026 après la loi Le Meur
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci le régime des meublés de tourisme non classés à compter des revenus 2025. Les seuils applicables à la campagne déclarative 2026 sont les suivants :
| Type de location | Seuil de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 77 700€ | 50% |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700€ | 50% |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000€ | 30% |
Deux précisions importantes :
- Un dépassement du seuil une seule année ne vous fait pas sortir du micro-BIC. La bascule obligatoire au réel intervient après deux années consécutives de dépassement.
- L'abattement de 30% des meublés non classés est très pénalisant : 70% des loyers deviennent imposables, ce qui rend le régime réel presque systématiquement préférable pour la location saisonnière non classée.
Comparatif chiffré : micro-BIC contre réel
Prenons un cas type vérifiable : un appartement loué meublé en longue durée, acheté 200 000€ (frais inclus), avec 10 000€ de mobilier, encaissant 12 000€ de loyers annuels. Le propriétaire est en tranche marginale d'imposition (TMI) de 30%, plus 17,2% de prélèvements sociaux, soit 47,2% au total.
Scénario micro-BIC
- Recettes : 12 000€
- Abattement 50% : 6 000€
- Base imposable : 6 000€
- Impôt et prélèvements sociaux : 6 000€ x 47,2% = 2 832€ par an
Scénario régime réel
- Amortissement du bâti : 85% du prix (le terrain, environ 15%, n'est pas amortissable), soit 170 000€ étalés sur une durée moyenne de 30 ans = 5 667€ par an
- Amortissement du mobilier : 10 000€ sur 7 ans = 1 429€ par an
- Charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable) : 4 500€
- Total déductible : 11 596€
- Base imposable : 12 000€ - 11 596€ = 404€
- Impôt et prélèvements sociaux : 404€ x 47,2% = 191€ par an
L'écart atteint environ 2 641€ par an en faveur du réel dans ce cas type. Sur dix ans de détention, l'économie cumulée dépasse 26 000€, avant même de discuter de la revente.
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Quand choisir le micro-BIC ?
Le micro-BIC reste pertinent dans des situations précises :
- Bien détenu sans crédit et sans charges significatives : si vos charges réelles et amortissements potentiels restent inférieurs à 50% des loyers, le forfait est gagnant.
- Petites recettes et recherche de simplicité : pas de comptabilité, pas de liasse fiscale, une simple ligne sur la déclaration 2042-C-PRO (voir notre guide de la déclaration LMNP).
- Bien totalement amorti depuis longtemps : quand le stock d'amortissements est épuisé et les charges faibles, le forfait de 50% peut redevenir compétitif.
Quand basculer au régime réel ?
Le réel s'impose dans la grande majorité des cas :
- Achat à crédit : les intérêts d'emprunt s'ajoutent aux amortissements et créent souvent un résultat fiscal nul pendant de longues années.
- Meublé de tourisme non classé : avec seulement 30% d'abattement au micro, le réel est presque toujours gagnant.
- Charges lourdes : copropriété avec travaux, taxe foncière élevée, gestion déléguée.
- Recettes au-dessus des seuils : au-delà de 77 700€ (ou 15 000€ en non classé) deux années de suite, le réel devient obligatoire.
Le point de bascule se calcule simplement : additionnez vos charges réelles annuelles et l'amortissement théorique de votre bien. Si le total dépasse 50% de vos loyers (ou 30% en tourisme non classé), le réel vous fait économiser de l'impôt.
Comment exercer l'option pour le réel
L'option s'exerce auprès de votre service des impôts des entreprises, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année pour laquelle vous voulez appliquer le réel. Elle est reconduite tacitement ensuite. Le passage au réel implique une comptabilité d'engagement et le dépôt d'une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033), le plus souvent confiés à un expert-comptable pour quelques centaines d'euros par an, eux-mêmes déductibles.
Le paramètre nouveau depuis 2025 : la plus-value à la revente
Le choix du régime ne se joue plus uniquement pendant la détention. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable pour toute cession intervenue depuis le 15 février 2025. Concrètement, le réel réduit votre impôt chaque année mais augmente celui de la revente. Notre analyse complète de la plus-value LMNP après la réforme montre que le réel reste généralement gagnant sur la durée, notamment grâce aux abattements pour durée de détention, mais l'arbitrage doit désormais intégrer votre horizon de revente.
Cas types : quel régime pour quel profil ?
| Profil | Recettes | Régime conseillé | Pourquoi |
|---|---|---|---|
| Studio à crédit, longue durée | 7 200€/an | Réel | Intérêts + amortissements > 50% des loyers |
| T2 payé comptant, peu de charges | 9 600€/an | Micro-BIC possible | Charges réelles < 4 800€ |
| Meublé de tourisme non classé | 14 000€/an | Réel | Abattement micro limité à 30% |
| Résidence services avec bail commercial | 11 000€/an | Réel | Amortissements + charges gestionnaire |
Ces ordres de grandeur ne remplacent pas une simulation personnalisée : chaque situation est particulière, faites valider votre choix de régime par un professionnel (expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine).
Gardez aussi en tête la frontière du statut lui-même : si vos recettes de location meublée dépassent 23 000€ par an et excèdent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec un régime social et un traitement des plus-values différents. Le choix micro-BIC ou réel se pose alors dans un cadre distinct, à étudier séparément.
Ce qu'il faut retenir
En 2026, le micro-BIC garde l'avantage de la simplicité sous 77 700€ de recettes (50% d'abattement en longue durée), mais le régime réel est fiscalement supérieur dès que charges et amortissements dépassent le forfait, ce qui concerne la majorité des investisseurs endettés. La loi Le Meur a rendu le réel quasi incontournable pour les meublés de tourisme non classés (15 000€ et 30% seulement). Enfin, intégrez la réintégration des amortissements dans la plus-value avant de trancher si vous envisagez de revendre à court terme. Pour comprendre l'ensemble du statut, consultez notre page complète sur le LMNP.