Publié le 13 juillet 2026
Depuis le 15 février 2025, la revente d'un bien LMNP au régime réel se calcule différemment : les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans la plus-value imposable, en diminuant le prix d'acquisition retenu (article 84 de la loi de finances pour 2025). Les abattements pour durée de détention restent applicables, avec exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Des exceptions existent pour les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD.
Ce que la loi de finances 2025 a changé
Jusqu'en février 2025, le LMNP cumulait deux avantages exceptionnels : l'amortissement du bien réduisait l'impôt sur les loyers pendant la détention, et la plus-value à la revente était calculée sur le prix d'acquisition d'origine, comme si ces amortissements n'avaient jamais existé. Ce double avantage a pris fin.
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 modifie l'article 150 VB du Code général des impôts : pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition est désormais minoré du montant des amortissements admis en déduction. La plus-value imposable augmente donc à hauteur exacte des amortissements pratiqués.
Champ d'application : large et rétroactif dans ses effets
- La règle s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi).
- Elle vise tous les amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025, quelle que soit la date d'acquisition ou de mise en location du bien.
- Seuls les loueurs au régime réel sont concernés : au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit, donc rien n'est réintégré. Ce paramètre pèse désormais dans le choix micro-BIC ou réel.
Les exceptions prévues par la loi
Le législateur a exclu de la réintégration les logements situés dans certaines structures :
- résidences universitaires et résidences étudiantes,
- résidences services pour personnes âgées (seniors),
- EHPAD et établissements accueillant des personnes âgées dépendantes,
- certains établissements pour personnes handicapées et établissements de soins de longue durée.
Pour ces biens, souvent exploités par bail commercial, l'ancien régime demeure : les amortissements ne majorent pas la plus-value.
Le calcul de la plus-value LMNP en 2026, étape par étape
Le LMNP reste soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers, décrit sur service-public.fr et impots.gouv.fr :
- Plus-value brute = prix de cession - (prix d'acquisition - amortissements déduits), le prix d'acquisition pouvant être majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5%) et de certains travaux.
- Abattements pour durée de détention : pour l'impôt sur le revenu, 6% par an de la 6e à la 21e année puis 4% la 22e année (exonération après 22 ans) ; pour les prélèvements sociaux, 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e, puis 9% par an au-delà (exonération après 30 ans).
- Taux : 19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2%. Une surtaxe de 2 à 6% s'ajoute lorsque la plus-value imposable à l'IR dépasse 50 000€.
Exemple chiffré : avant et après la réforme
Cas type : appartement acheté 200 000€, loué meublé au régime réel pendant 10 ans avec 60 000€ d'amortissements déduits, revendu 260 000€. Pour simplifier, nous négligeons les forfaits de frais et travaux. À 10 ans de détention, les abattements atteignent 30% pour l'IR (5 années x 6%) et 8,25% pour les prélèvements sociaux (5 années x 1,65%).
Avant la réforme (cession jusqu'au 14 février 2025)
- Plus-value brute : 260 000€ - 200 000€ = 60 000€
- Base IR après abattement 30% : 42 000€, impôt 19% = 7 980€
- Base PS après abattement 8,25% : 55 050€, prélèvements 17,2% = 9 469€
- Total : environ 17 449€ (pas de surtaxe, base IR sous 50 000€)
Après la réforme (cession depuis le 15 février 2025)
- Prix d'acquisition corrigé : 200 000€ - 60 000€ = 140 000€
- Plus-value brute : 260 000€ - 140 000€ = 120 000€
- Base IR après abattement 30% : 84 000€, impôt 19% = 15 960€
- Base PS après abattement 8,25% : 110 100€, prélèvements 17,2% = 18 937€
- Total : environ 34 897€, hors surtaxe (la base IR dépassant 50 000€, une surtaxe de 2 à 6% s'ajoute)
Le surcoût atteint environ 17 448€, soit un doublement de l'imposition dans ce cas type. Il reste toutefois inférieur aux économies d'impôt générées par ces mêmes 60 000€ d'amortissements pendant la détention pour un contribuable en TMI 30% + 17,2% (60 000€ x 47,2% = 28 320€ d'impôt évité), d'autant que l'économie annuelle est immédiate et le surcoût différé.
Pour mesurer l'équilibre entre économie annuelle et fiscalité de revente sur votre projet : utilisez notre calculateur LMNP gratuit →
La durée de détention, meilleure parade à la réforme
Le levier le plus puissant reste le temps. Les abattements s'appliquent sur la plus-value majorée, et l'effacent progressivement :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 10 ans | 30% | 8,25% |
| 15 ans | 60% | 16,5% |
| 22 ans | 100% (exonération IR) | 28% |
| 30 ans | 100% | 100% (exonération totale) |
Après 22 ans, la réintégration des amortissements ne coûte plus rien à l'impôt sur le revenu ; après 30 ans, plus rien du tout. Pour un investisseur de long terme, la réforme est donc largement neutralisée. À l'inverse, une revente entre 5 et 15 ans après de fortes années d'amortissement concentre le surcoût : c'est là qu'un chiffrage précis s'impose avant de vendre.
Qui calcule et prélève l'impôt le jour de la vente ?
En pratique, vous n'avez rien à payer directement : c'est le notaire qui établit la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM), calcule l'impôt et les prélèvements sociaux, et les prélève sur le prix de vente le jour de la signature. Il vous appartient en revanche de lui fournir le cumul exact des amortissements déduits depuis l'origine, justifié par vos liasses fiscales successives : conservez-les précieusement pendant toute la durée de détention. Le montant de la plus-value imposable doit ensuite être reporté sur votre déclaration de revenus de l'année de la vente.
À noter également : les exonérations de droit commun des plus-values immobilières restent applicables au LMNP, notamment l'exonération des cessions dont le prix n'excède pas 15 000€ et celle liée à la durée de détention (22 et 30 ans).
Stratégies à étudier en 2026
- Allonger la détention pour bénéficier des abattements, voire viser les seuils de 22 et 30 ans.
- Cibler les résidences exonérées de réintégration (étudiantes, seniors, EHPAD) pour un investissement neuf orienté revente.
- Comparer réel et micro-BIC sur le cycle complet (détention + revente) et non sur la seule économie annuelle : notre guide de l'amortissement LMNP détaille le mécanisme en jeu.
- Anticiper la déclaration : la plus-value est calculée et prélevée par le notaire à la vente, mais vos amortissements déduits doivent être justifiés par vos liasses fiscales passées (voir notre guide de la déclaration LMNP).
- Vérifier votre statut : en cas de bascule en loueur professionnel (LMP), c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique, avec des règles totalement différentes.
Ces arbitrages engagent des montants importants et dépendent de votre TMI, de votre horizon et de votre patrimoine global : chaque situation est particulière, faites valider vos calculs par un professionnel (notaire, expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine).
Ce qu'il faut retenir
La réforme de 2025 a mis fin à l'angle mort fiscal du LMNP : les amortissements déduits au réel majorent désormais la plus-value de revente, y compris ceux pratiqués avant 2025, pour toute cession depuis le 15 février 2025. Le statut reste néanmoins attractif : l'économie d'impôt annuelle demeure souvent supérieure au surcoût de sortie, les abattements de détention l'érodent année après année, et les résidences services y échappent. Pour resituer cette règle dans l'ensemble du dispositif, consultez notre page complète sur le LMNP.