Publié le 14 juillet 2026
Quelles charges déduire en LMNP ? Au régime réel, toutes les dépenses engagées dans l'intérêt de l'activité sont déductibles des loyers : intérêts d'emprunt, assurances, copropriété, taxe foncière, CFE, comptable, gestion, entretien. Les frais de notaire se déduisent ou s'amortissent au choix, les gros travaux s'amortissent. Au micro-BIC, rien n'est déductible : l'abattement de 50% (ou 30%) remplace tout.
Les quatre conditions de déductibilité
Le régime réel du LMNP suit les règles des bénéfices industriels et commerciaux, décrites sur impots.gouv.fr et commentées au BOFiP. Une dépense est déductible si elle remplit quatre conditions cumulatives :
- être engagée dans l'intérêt direct de l'activité de location meublée (pas de dépense personnelle) ;
- être effective et justifiée : facture ou justificatif à conserver ;
- être comptabilisée dans l'exercice ;
- se rattacher à la période de mise en location (les charges d'une utilisation personnelle du bien sont exclues).
Le respect de ces conditions est votre seule protection en cas de contrôle : sans facture, pas de déduction.
La liste des charges déductibles au régime réel
- Intérêts d'emprunt, frais de dossier bancaire et assurance emprunteur (jamais le capital remboursé) ;
- Assurances : propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI) ;
- Charges de copropriété pour la part incombant au propriétaire ;
- Taxe foncière et, le cas échéant, taxe sur les logements vacants ;
- CFE (cotisation foncière des entreprises, voir notre article dédié CFE et impôts locaux du LMNP) ;
- Honoraires de l'expert-comptable (300 à 800€ par an en pratique) ;
- Frais de gestion locative et d'agence, honoraires de mise en location ;
- Entretien et réparations : peinture, plomberie, remplacement d'équipements à l'identique ;
- Abonnements et fournitures liés à l'activité : annonces, logiciel, quote-part de téléphone et d'internet justifiable ;
- Eau, électricité, chauffage lorsqu'ils restent à la charge du propriétaire ;
- Frais de procédure en cas de litige avec un locataire.
S'y ajoutent les amortissements du bâti, des travaux immobilisés et du mobilier, qui ne sont pas des charges décaissées mais jouent le même rôle fiscal : notre guide de l'amortissement LMNP détaille les durées par composants. Contrairement aux charges, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025 : les charges déductibles, elles, ne subissent aucune reprise.
Travaux : charges ou amortissement ?
La distinction est la principale source d'erreur au réel :
| Nature des travaux | Traitement fiscal |
|---|---|
| Entretien, réparation (peinture, chaudière remplacée à l'identique, fuites) | Charge déductible l'année du paiement |
| Amélioration (cuisine équipée neuve, salle de bains refaite, isolation) | Immobilisé et amorti (souvent 10 à 25 ans) |
| Reconstruction, agrandissement | Immobilisé et amorti sur la durée du composant |
| Mobilier et équipements | Amortis sur 5 à 10 ans ; tolérance de passage en charges jusqu'à environ 500€ HT par élément |
En cas de doute sur la frontière entretien / amélioration, le réflexe est de documenter la nature exacte des travaux sur la facture : un même montant peut être déductible immédiatement ou étalé sur vingt ans.
Frais de notaire et d'acquisition : le choix comptable
Les frais d'acquisition (émoluments du notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence à la charge de l'acquéreur) bénéficient d'une option comptable, exercée la première année :
- Option 1 : déduction en charges l'année de l'acquisition. Elle suppose que l'activité de location meublée débute dès cet achat, et crée le plus souvent un déficit, reportable sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes.
- Option 2 : incorporation au prix de revient du bien, les frais étant alors amortis avec le bâti sur sa durée d'usage.
L'option 1 est généralement préférée pour son effet fiscal immédiat, mais elle est irrévocable pour le bien concerné et doit être exercée dès la première liasse : un point à trancher avec votre comptable avant le dépôt (voir notre guide de la déclaration LMNP).
Périodes de vacance et dépenses engagées avant la location
Deux situations méritent une lecture attentive de la période de rattachement.
La vacance locative. Entre deux locataires, les charges restent déductibles tant que le logement demeure affecté à l'activité et effectivement proposé à la location (annonces, mandat d'agence à conserver comme preuve). En revanche, si vous récupérez le bien pour un usage personnel ou familial, les charges de cette période sortent du résultat : une quote-part au prorata du temps doit être exclue.
Les dépenses antérieures à la mise en location. Les frais engagés pour préparer l'activité (mobilier, petits travaux, déplacements, annonces) peuvent être rattachés au premier exercice si le début d'activité déclaré à l'INPI les englobe. D'où l'importance de choisir avec soin la date de début d'activité portée sur l'immatriculation : trop tardive, elle fait perdre la déduction de dépenses bien réelles.
Ce qui n'est jamais déductible
- le capital remboursé de l'emprunt ;
- le prix d'acquisition du bien lui-même (il s'amortit, il ne se déduit pas) ;
- les dépenses personnelles ou afférentes aux périodes d'occupation personnelle ;
- l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux du foyer ;
- les charges non justifiées par une facture.
Exemple chiffré : l'effet des charges au réel
Appartement loué meublé 900€ par mois, soit 10 800€ de loyers annuels. Charges de l'année :
| Charge | Montant |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur | 3 000€ |
| Assurances PNO et GLI | 400€ |
| Charges de copropriété | 1 200€ |
| Taxe foncière | 900€ |
| CFE | 300€ |
| Expert-comptable | 500€ |
| Entretien courant | 400€ |
| Total charges | 6 700€ |
Résultat avant amortissement : 10 800€ - 6 700€ = 4 100€. Avec un amortissement disponible de 6 000€, la déduction est plafonnée à 4 100€ (l'amortissement ne peut pas créer de déficit, article 39 C) : résultat imposable de 0€, et 1 900€ d'amortissement mis en réserve, reportable sans limite.
Au micro-BIC, le même bien aurait été imposé sur 5 400€ (50% de 10 800€), soit environ 2 549€ de prélèvements pour un contribuable en TMI 30% + 17,2% de prélèvements sociaux. Le détail de cet arbitrage est chiffré dans notre comparatif micro-BIC ou réel.
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Micro-BIC : l'abattement remplace tout
Rappel utile : au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire de 50% (77 700€ de recettes maximum en longue durée et tourisme classé) ou de 30% (15 000€ maximum en meublé de tourisme non classé, depuis la loi Le Meur). Aucune charge réelle n'est déductible en plus, aucun amortissement possible. La règle de décision est simple : additionnez charges réelles et amortissement théorique ; si le total dépasse l'abattement, le réel gagne. Avec 6 700€ de charges pour 10 800€ de loyers dans notre exemple, soit 62% avant même l'amortissement, la question est vite tranchée.
Un dernier mot de prudence : la frontière entretien / amélioration, l'option sur les frais d'acquisition et la limite de l'article 39 C sont des points techniques régulièrement contrôlés. Chaque situation est particulière, faites valider votre comptabilité par un professionnel (expert-comptable spécialisé en location meublée).
Ce qu'il faut retenir
Au régime réel, le LMNP déduit toutes ses charges engagées dans l'intérêt de l'activité (intérêts, assurances, copropriété, taxe foncière, CFE, comptable, entretien), amortit son bien et son mobilier, et choisit entre déduction et amortissement pour ses frais de notaire. Résultat : un revenu imposable souvent nul, là où le micro-BIC taxe forfaitairement 50% ou 70% des loyers. La rigueur documentaire (factures, ventilation des travaux) est la contrepartie de cet avantage. Pour une vision complète du statut, consultez notre page pilier LMNP.