Publié le 14 juillet 2026
Qui paie la CFE en LMNP ? Tout loueur en meublé, car la location meublée est une activité commerciale professionnelle au sens de cet impôt, même en statut non professionnel. Exonérations principales : recettes n'excédant pas 5 000€, première année d'activité et, sauf délibération contraire de la commune, meublés de tourisme dans l'habitation personnelle. La plupart des LMNP paient la cotisation minimum, entre 250 et 1 194€ en 2026 selon la commune et les recettes.
Pourquoi un loueur "non professionnel" paie un impôt professionnel
Le paradoxe surprend chaque année des milliers de bailleurs : le "NP" de LMNP ne protège pas de la CFE. Comme l'indique impots.gouv.fr, la location de locaux meublés constitue par nature une activité commerciale professionnelle au sens de la cotisation foncière des entreprises. La distinction LMNP / LMP ne vaut que pour l'impôt sur le revenu et les plus-values (voir notre comparatif LMNP ou LMP) : pour la CFE, tout loueur en meublé est un professionnel.
Concrètement, l'assujettissement découle de l'immatriculation de l'activité (le SIRET obtenu via l'INPI, détaillé dans notre guide de la déclaration LMNP) et s'applique bien que le bailleur soit un simple particulier.
Les exonérations de CFE en location meublée
Plusieurs situations permettent d'échapper à la CFE :
- Recettes annuelles n'excédant pas 5 000€ : exonération de la cotisation minimum, automatique, sans démarche.
- Année de début d'activité : aucune CFE n'est due l'année de la création, à condition d'avoir déposé la déclaration initiale 1447-C.
- Location d'une partie de la résidence principale du bailleur : exonération lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le loyer reste fixé dans des limites raisonnables, soit pour 2026 un plafond annuel de 215€ par m² en Île-de-France et 159€ par m² dans les autres régions.
- Meublés de tourisme et chambres d'hôtes dans l'habitation personnelle (résidence principale ou secondaire dont le loueur conserve la disposition en dehors des périodes de location) : exonération prévue par l'article 1459 du CGI, sauf délibération contraire de la commune ou de l'intercommunalité. Dans les zones touristiques, beaucoup de communes ont justement délibéré pour supprimer cette exonération : vérifiez la vôtre.
- Location occasionnelle non répétée d'une partie de son habitation.
En dehors de ces cas, la CFE est due pour chaque commune où vous possédez un bien loué meublé.
Combien coûte la CFE d'un LMNP en 2026 ?
La CFE se calcule sur la valeur locative des locaux, mais celle d'un logement loué est presque toujours trop faible pour dépasser la cotisation minimum, que chaque commune fixe dans une fourchette légale indexée. Pour la CFE 2026, le barème de l'article 1647 D du CGI (Légifrance) prévoit :
| Recettes annuelles (N-2) | Base minimum 2026 |
|---|---|
| Jusqu'à 5 000€ | Exonération |
| De 5 001 à 10 000€ | 250 à 597€ |
| De 10 001 à 32 600€ | 250 à 1 194€ |
| De 32 601 à 100 000€ | 250 à 2 509€ |
Deux précisions : les recettes prises en compte sont celles de l'année N-2 (recettes 2024 pour la CFE 2026), et le montant final dépend de la base votée par votre commune multipliée par son taux. Un investisseur détenant des biens dans plusieurs communes reçoit un avis par commune, chacune appliquant sa propre base minimum. En pratique, la facture d'un LMNP se situe le plus souvent entre 100 et 700€ par an et par commune. Bonne nouvelle : au régime réel, la CFE est une charge déductible de vos loyers, alors qu'au micro-BIC elle est réputée couverte par l'abattement forfaitaire.
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La déclaration initiale 1447-C : la formalité à ne pas rater
Toute création d'activité de location meublée doit être signalée au service des impôts des entreprises (SIE) via la déclaration 1447-C-SD, au plus tard le 31 décembre de l'année de début d'activité. Elle précise l'identité du loueur, l'adresse de chaque bien loué, la nature de l'activité et les éléments de recettes ; c'est elle qui déclenche l'exonération de l'année de création puis l'établissement des avis suivants.
Ensuite, aucune déclaration annuelle n'est nécessaire (sauf changement notable) : l'avis de CFE est mis en ligne à l'automne dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr (pas dans l'espace particulier), et le paiement intervient au plus tard le 15 décembre, par prélèvement ou paiement en ligne. Pensez à créer cet espace professionnel dès l'immatriculation : de nombreux redressements de CFE viennent simplement d'avis jamais consultés.
Taxe foncière et taxe d'habitation : le reste de la note locale
La taxe foncière
Elle est due par le propriétaire du bien au 1er janvier, location meublée ou non. Elle est déductible du résultat au régime réel, et son montant entre dans le calcul de rentabilité au même titre que l'amortissement dans vos projections.
La taxe d'habitation sur les meublés de tourisme
Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, subsiste la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Pour un logement loué meublé à l'année à un locataire qui en fait sa résidence principale, ni le propriétaire ni la THRS ne sont en cause : c'est le cas simple.
Le cas sensible est le meublé de tourisme : comme le précise impots.gouv.fr, un logement qui n'est pas votre résidence principale et dont vous conservez la disposition au 1er janvier (vous pouvez l'occuper entre deux locations) peut être soumis à la fois à la CFE et à la THRS. Ce cumul a été confirmé par l'administration en 2025. Le moyen reconnu de l'éviter est un mandat de gestion exclusif, effectif au 1er janvier, vous interdisant toute occupation personnelle : le logement cesse alors d'être à votre disposition.
Récapitulatif : les impôts locaux du LMNP
| Impôt | Qui le paie | Cas du LMNP |
|---|---|---|
| CFE | L'exploitant de l'activité | Due, sauf exonérations (5 000€, année 1, article 1459) ; déductible au réel |
| Taxe foncière | Le propriétaire au 1er janvier | Toujours due ; déductible au réel |
| THRS | Celui qui a la disposition du logement | Due sur un meublé de tourisme conservé à disposition ; cumul possible avec la CFE |
Les délibérations communales (exonération de l'article 1459, montant de la base minimum, taux de THRS et majorations en zone tendue) changent la note du simple au quadruple d'une ville à l'autre : chaque situation est particulière, faites valider votre cas par un professionnel (expert-comptable ou conseiller fiscal), en particulier pour un meublé de tourisme. Ces impôts locaux pèsent aussi dans l'équation globale du statut, aux côtés de la fiscalité de revente du bien.
Ce qu'il faut retenir
La CFE est le prix du caractère commercial de la location meublée : due même en LMNP, elle se limite le plus souvent à la cotisation minimum de la commune (250 à 1 194€ en 2026 pour des recettes jusqu'à 32 600€), avec des exonérations bienvenues (recettes n'excédant pas 5 000€, première année, habitation personnelle selon les cas). Déposez la 1447-C avant le 31 décembre du début d'activité, surveillez votre espace professionnel en novembre, et anticipez le cumul CFE + THRS sur les meublés de tourisme. Pour resituer ces impôts dans l'ensemble du statut, consultez notre page complète sur le LMNP.