Publié le 15 juillet 2026
Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, est la vraie nouveauté fiscale de 2026 : pour la première fois, un particulier peut amortir un logement loué nu, c'est-à-dire déduire chaque année de ses revenus fonciers 3 à 5,5% de la valeur du bien, dans la limite de 8 000€ par an. En échange : des loyers plafonnés, un engagement de location de 9 ans et une fenêtre d'acquisition qui se referme au 31 décembre 2028. Voici les règles exactes, les calculs et les limites de ce dispositif encore sans concurrence.
Le principe du dispositif Jeanbrun : l'amortissement arrive en location nue
Jusqu'en 2025, l'amortissement fiscal était le privilège de la location meublée : le LMNP au régime réel permettait de neutraliser l'essentiel des loyers imposables, quand le bailleur en location nue subissait la fiscalité la plus lourde de l'immobilier (TMI + 17,2% de prélèvements sociaux, sans amortissement).
L'article 47 de la loi de finances pour 2026, promulguée le 20 février 2026, rééquilibre la donne avec le statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif Jeanbrun du nom de son promoteur. Le mécanisme : le propriétaire déduit de ses revenus fonciers une annuité d'amortissement calculée sur le prix du logement, pendant toute la durée de son engagement. Ce n'est pas une réduction d'impôt comme l'était le Pinel : c'est une déduction, dont le gain dépend de votre tranche marginale d'imposition, et qui échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000€.
Les conditions d'éligibilité, point par point
Le dispositif est précisément borné. Pour en bénéficier, il faut respecter l'ensemble des conditions suivantes :
- Période d'acquisition : logement acquis ou construit entre le 21 février 2026 (lendemain de la promulgation de la loi) et le 31 décembre 2028.
- Type de bien : logement neuf (ou en VEFA) situé dans un bâtiment d'habitation collectif, ou logement ancien ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation d'au moins 30% du prix d'acquisition avec une performance énergétique à l'arrivée de classe A ou B.
- Location nue à usage de résidence principale du locataire, mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
- Engagement de 9 ans minimum, sans interruption durable, avec des loyers plafonnés (niveau intermédiaire, social ou très social) ; il n'existe pas de variante en loyer libre.
- Locataire hors du cercle familial : impossible de louer à un ascendant, un descendant ou un proche jusqu'au deuxième degré.
- Régime réel obligatoire : le dispositif est incompatible avec le micro-foncier, et non cumulable avec une autre réduction d'impôt immobilière sur le même bien.
En cas de rupture de l'engagement (revente anticipée, passage en meublé, congé sans relocation), les amortissements déduits sont repris par l'administration, sauf cas de force majeure.
Taux, base et plafonds : les chiffres exacts
L'amortissement se calcule sur 80% du prix d'acquisition : la loi exclut forfaitairement la valeur du terrain, fixée à 20%. Les taux dépendent ensuite du type de bien et du niveau de loyer consenti :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien réhabilité (travaux ≥ 30%) | Plafond annuel de déduction |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 3% | 8 000€ |
| Social | 4,5% | 3,5% | 10 000€* |
| Très social | 5,5% | 4% | 12 000€* |
*Plafonds majorés applicables lorsque les loyers sociaux ou très sociaux représentent au moins 50% des revenus bruts des logements amortis. Dernier garde-fou : le cumul des amortissements déduits sur toute la durée ne peut pas excéder 80% du prix d'acquisition.
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Exemple chiffré : appartement neuf en loyer intermédiaire
Prenons un appartement neuf de 250 000€ loué nu en loyer intermédiaire, détenu par un contribuable en TMI 30%.
- Base amortissable : 250 000 x 80% = 200 000€ (contrôle : 250 000 x 0,80 = 200 000).
- Amortissement annuel : 200 000 x 3,5% = 7 000€, sous le plafond de 8 000€ (contrôle : 200 000 x 0,035 = 7 000).
- Économie annuelle si les loyers restent imposés au réel : 7 000 x (30% + 17,2% de prélèvements sociaux) = 7 000 x 47,2% = 3 304€ (contrôle : 7 000 x 0,472 = 3 304).
- Sur les 9 ans d'engagement : 63 000€ amortis, soit environ 29 736€ d'impôt et de prélèvements sociaux économisés (contrôle : 63 000 x 0,472 = 29 736), loin sous la butée de 80% du prix (200 000€).
En TMI 41%, la même opération économise 7 000 x 58,2% = 4 074€ par an. C'est la logique de toute déduction : plus la TMI est élevée, plus le dispositif rapporte, ce qui le place naturellement dans la panoplie des stratégies des hauts revenus.
Les limites et les risques, sans enjolivement
Le statut du bailleur privé n'est pas un cadeau sans contrepartie. Quatre points à peser avant de signer :
- Des loyers sous le marché. Le plafond intermédiaire ampute le loyer de 10 à 15% environ selon les zones ; le social et le très social davantage. L'avantage fiscal compense, mais le cash-flow mensuel est plus faible qu'en location libre.
- Un engagement long et rigide. 9 ans minimum, avec reprise des amortissements en cas de sortie anticipée. Un accident de la vie qui force la revente en année 5 peut coûter très cher.
- Une plus-value de revente alourdie. Les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière : une partie de l'avantage est donc restituée à la sortie, avant application des abattements de durée.
- Un plafond de 8 000€ vite atteint. Au-delà d'environ 230 000€ de base amortissable en neuf intermédiaire, l'excédent d'amortissement est perdu pour l'année : le dispositif est calibré pour un ou deux logements de taille moyenne, pas pour un gros patrimoine.
Bailleur privé, LMNP ou déficit foncier : comment choisir
Les trois grandes voies de la défiscalisation immobilière 2026 ne s'adressent pas aux mêmes profils. Le LMNP au réel reste plus souple (pas de plafond de loyer, pas d'engagement, amortissement non plafonné à 8 000€) mais suppose de meubler et de gérer un turnover plus élevé. Le déficit foncier est imbattable quand il y a de gros travaux à financer sur de l'ancien. Le statut du bailleur privé, lui, vise l'investisseur en location nue de longue durée qui accepte un loyer encadré contre une fiscalité allégée pendant 9 ans, et il peut se combiner, sur des biens différents, avec un PER déduit du revenu global.
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Ce qu'il faut retenir
Le statut du bailleur privé 2026 introduit l'amortissement en location nue : 3,5% à 5,5% par an en neuf, 3% à 4% en ancien réhabilité, sur 80% du prix, dans la limite de 8 000€ à 12 000€ de déduction annuelle, pour des acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2028 et louées nues au moins 9 ans à loyer plafonné. Un dispositif puissant en TMI 30% et plus, à condition d'accepter la rigidité de l'engagement et l'effet retour sur la plus-value. Avant d'arbitrer, faites le tour complet des leviers sur notre page dédiée à l'optimisation fiscale et vérifiez la cohérence avec vos autres moyens de réduire vos impôts en 2026.