Publié le 14 juillet 2026
Location meublée ou vide ? Le meublé se loue 10 à 20% plus cher et sa fiscalité BIC (abattement de 50% au micro, amortissement au réel) permet souvent de neutraliser l'impôt sur les loyers. La location nue offre un abattement de 30% seulement, un déficit foncier plafonné à 10 700€ par an, mais des baux de 3 ans plus stables et moins de gestion. Le comparatif complet, avec exemple chiffré.
Deux cadres juridiques et fiscaux distincts
Louer un logement vide ou meublé, ce n'est pas seulement une question d'ameublement. Les deux formules relèvent de baux différents (loi du 6 juillet 1989, titre I pour le nu, titre I bis pour le meublé) et surtout de catégories fiscales différentes : revenus fonciers pour la location nue, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la location meublée, comme le précise impots.gouv.fr. Ce simple classement change presque tout au résultat net de votre investissement.
Fiscalité : l'avantage structurel du meublé
Au régime micro : 50% contre 30%
| Location nue (micro-foncier) | Location meublée (micro-BIC) | |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 15 000€ | 77 700€ (longue durée) |
| Abattement forfaitaire | 30% | 50% |
| Part des loyers imposée | 70% | 50% |
À loyers identiques, le micro-BIC impose une base inférieure de 40% à celle du micro-foncier. Les seuils du meublé sont détaillés dans notre comparatif micro-BIC ou réel.
Au régime réel : amortissement contre déficit foncier
Au réel, les deux régimes déduisent les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, travaux d'entretien). La divergence porte sur deux mécanismes :
- En meublé, vous pratiquez l'amortissement du bâti et du mobilier : une charge comptable, sans sortie d'argent, qui ramène très souvent le résultat imposable proche de zéro pendant de longues années.
- En nu, l'amortissement est impossible. En contrepartie, si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an (hors intérêts d'emprunt), plafond temporairement porté à 21 400€ pour certains travaux de rénovation énergétique, comme l'explique economie.gouv.fr. Le déficit foncier est puissant l'année de gros travaux, mais s'épuise vite ; l'amortissement, lui, produit ses effets chaque année.
Loyers : 10 à 20% de plus en meublé
Un logement meublé se loue plus cher que le même bien vide : l'écart couramment constaté se situe entre 10 et 20% en moyenne, et peut atteindre 30% dans certaines grandes villes tendues, selon PAP. Ce supplément rémunère le service rendu (logement prêt à vivre) et la rotation plus élevée des locataires. Il doit être mis en regard du coût du mobilier (souvent 5 000 à 12 000€ pour un logement complet) et de son renouvellement.
Baux, préavis, rotation : souplesse contre stabilité
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans renouvelables | 1 an renouvelable (9 mois étudiant, non renouvelable) |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
Ces règles sont décrites sur service-public.fr et lafinancepourtous.com. En pratique : le meublé vous rend la main plus vite (bail court, congé plus simple à donner), mais les locataires y restent moins longtemps, d'où plus de relocations, d'états des lieux et de micro-vacance. Le nu attire des locataires stables (familles, longue durée) et se gère avec un minimum d'interventions.
Exemple chiffré complet : le même bien en nu et en meublé
Reprenons le cas type du silo : appartement acheté 200 000€ (frais inclus), TMI 30% plus 17,2% de prélèvements sociaux, soit 47,2% au total. Loué vide, il rapporte 900€ par mois (10 800€ par an) ; loué meublé (10 000€ de mobilier), 1 000€ par mois (12 000€ par an), soit un loyer supérieur d'environ 11%. Charges réelles annuelles dans les deux cas : 4 500€ (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable).
Location nue
- Micro-foncier : base imposable 10 800€ - 30% = 7 560€. Impôt et prélèvements : 7 560€ x 47,2% = 3 568€ par an.
- Réel foncier : base imposable 10 800€ - 4 500€ = 6 300€. Impôt et prélèvements : 6 300€ x 47,2% = 2 974€ par an. Aucun amortissement possible.
Location meublée
- Micro-BIC : base imposable 12 000€ - 50% = 6 000€. Impôt et prélèvements : 6 000€ x 47,2% = 2 832€ par an.
- Réel BIC : amortissement du bâti (170 000€ sur 30 ans = 5 667€) et du mobilier (10 000€ sur 7 ans = 1 429€), plus 4 500€ de charges, soit 11 596€ déductibles. Base imposable : 404€. Impôt et prélèvements : 191€ par an.
Bilan annuel
| Scénario | Loyers | Impôt + PS | Loyers nets d'impôt |
|---|---|---|---|
| Nu, micro-foncier | 10 800€ | 3 568€ | 7 232€ |
| Nu, réel foncier | 10 800€ | 2 974€ | 7 826€ |
| Meublé, micro-BIC | 12 000€ | 2 832€ | 9 168€ |
| Meublé, réel BIC | 12 000€ | 191€ | 11 809€ |
Entre le nu au réel et le meublé au réel, l'écart atteint près de 4 000€ par an dans ce cas type : environ 2 783€ d'impôt en moins et 1 200€ de loyers en plus. Même en tenant compte du mobilier à financer et d'une rotation plus forte, le meublé au réel domine nettement.
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Tableau décisionnel : quel mode de location pour quel profil ?
| Votre situation | Choix conseillé | Pourquoi |
|---|---|---|
| Studio ou T2 en ville étudiante, achat à crédit | Meublé au réel | Demande forte, loyer majoré, amortissement |
| Grand logement familial en zone résidentielle | Nu | Demande de longue durée, rotation minimale |
| Gros travaux de rénovation à venir | Nu au réel (déficit foncier) | Imputation jusqu'à 10 700€ sur le revenu global |
| Recherche de revenus peu imposés | Meublé au réel | Base imposable proche de zéro |
| Zéro gestion souhaitée, horizon très long | Nu (ou gestion déléguée) | Baux de 3 ans, moins de relocations |
Les contreparties du meublé à ne pas oublier
- Mobilier réglementaire : la liste officielle (literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, etc.) doit être respectée, et le mobilier renouvelé.
- Comptabilité : au réel BIC, il faut une liasse fiscale, généralement confiée à un expert-comptable (honoraires déductibles).
- CFE : la location meublée y est en principe soumise, voir notre article sur la CFE et les impôts locaux du LMNP.
- Rotation locative : plus de départs, donc plus de vacance potentielle entre deux baux, surtout hors des zones tendues.
- Revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, un paramètre à intégrer si vous revendez à moyen terme.
Chaque situation est particulière : avant de trancher entre nu et meublé, faites valider votre choix par un professionnel (expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine).
Ce qu'il faut retenir
La location meublée cumule un loyer supérieur de 10 à 20% et une fiscalité BIC nettement plus douce : 50% d'abattement au micro, et surtout l'amortissement au réel qui neutralise souvent l'impôt sur les loyers, là où le nu impose 70% des loyers au micro-foncier et plafonne son déficit à 10 700€. La location nue garde ses atouts : stabilité des baux de 3 ans, gestion allégée et déficit foncier en cas de gros travaux. Pour la majorité des investisseurs en petites surfaces urbaines, le meublé au réel l'emporte. Pour comprendre l'ensemble du statut, consultez notre page complète sur le LMNP et notre sous-page dédiée à la fiscalité LMNP.