Guide Fiscal Complet 2026
Fiscalité LMNP : micro-BIC, réel, plus-value
Comment sont imposés les loyers en LMNP ?
Règle fondamentale : en LMNP, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%, ou 30% en tourisme non classé) et le régime réel (charges réelles et amortissements), plus avantageux pour la majorité des biens financés à crédit.
À l'impôt s'ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux sur le résultat imposable. Pour un contribuable en TMI 30%, le taux global atteint donc 47,2%. La suite de cette page résume chaque brique de la fiscalité LMNP, avec un guide détaillé pour chacune.
Micro-BIC ou régime réel : le choix central
Le régime réel devient gagnant dès que charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire
Les seuils micro-BIC 2026 (loi Le Meur)
| Type de location | Seuil de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 77 700€ | 50% |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700€ | 50% |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000€ | 30% |
Comparatif micro-BIC / régime réel
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire sur les recettes | Déduction des charges réelles + amortissements |
| Abattement / déductions | 50% (ou 30% en tourisme non classé) | Intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable |
| Amortissement du bien | Non | Oui (bâti et mobilier, terrain exclu) |
| Comptabilité | Aucune (simple report sur la 2042-C-PRO) | Liasse fiscale 2031 + 2033 (expert-comptable conseillé) |
| Impôt cas type 12 000€ de loyers (TMI 30%) | 2 832€/an | ~191€/an |
| Pour qui ? | Bien sans crédit, charges faibles | Majorité des biens financés à crédit |
Principe
Abattement / déductions
Amortissement du bien
Comptabilité
Impôt cas type 12 000€ de loyers (TMI 30%)
Pour qui ?
L'amortissement : le cœur du régime réel
L'amortissement est une charge comptable qui constate la perte de valeur théorique du bâti, des travaux et du mobilier : il réduit le revenu imposable sans aucune sortie de trésorerie.
📉 Ce qui s'amortit
- ✓Gros œuvre : 50 à 75 ans
- ✓Façade, étanchéité : 20 à 30 ans
- ✓Installations techniques : 15 à 25 ans
- ✓Agencements : 10 à 15 ans
- ✓Mobilier : 5 à 10 ans
⚠️ Les limites à connaître
- →Le terrain (souvent 15 à 20% du prix) n'est jamais amortissable
- →Pas de déficit par l'amortissement (article 39 C du CGI)
- →L'excédent est reportable sans limite de durée
- →Réservé au régime réel (pas de micro-BIC)
Exemple : bien de 250 000€
Sur un appartement acheté 250 000€ avec 8 000€ de mobilier, l'amortissement annuel atteint environ 8 200€ dans notre cas type. Avec 10 800€ de loyers et 4 000€ de charges, le résultat imposable tombe à 0€, contre environ 2 549€ de prélèvements au micro-BIC (TMI 30%). Tout le mécanisme est détaillé dans notre guide de l'amortissement LMNP.
Plus-value à la revente : ce qui a changé en 2025
Depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi de finances pour 2025), les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable.
Le régime des particuliers reste applicable
Taux de 19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention : exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Des exceptions pour les résidences services
Les résidences étudiantes, les résidences services pour seniors, les EHPAD et certains établissements pour personnes handicapées ou de soins de longue durée échappent à la réintégration.
Un impact chiffré, mais souvent absorbé
Dans notre cas type (bien acheté 200 000€, revendu 260 000€ après 10 ans, 60 000€ d'amortissements déduits), l'imposition passe d'environ 17 449€ à environ 34 897€. L'économie d'impôt annuelle du réel reste toutefois généralement supérieure à ce surcoût différé. Calculs détaillés dans notre article sur la plus-value LMNP.
La CFE : l'impôt local du loueur en meublé
La location meublée est une activité commerciale professionnelle au sens de la CFE : tout loueur en meublé y est assujetti, y compris en LMNP.
💶 Combien ?
La plupart des LMNP paient la cotisation minimum, fixée par la commune : pour 2026, de 250 à 597€ pour des recettes jusqu'à 10 000€, et de 250 à 1 194€ entre 10 001 et 32 600€ (article 1647 D du CGI). Elle est déductible au régime réel.
📅 Exonérations et échéances
Principales exonérations : recettes annuelles n'excédant pas 5 000€ et année de début d'activité. La déclaration initiale 1447-C se dépose avant le 31 décembre de l'année de début d'activité, puis la CFE se paie chaque année au plus tard le 15 décembre.
Tous les cas particuliers (résidence principale, meublés de tourisme, cumul avec la THRS) sont traités dans notre article CFE et impôts locaux en LMNP.
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