Publié le 14 juillet 2026
La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a durci le meublé de tourisme : abattement micro-BIC réduit à 30% avec plafond de 15 000€ pour les non classés, numéro d'enregistrement généralisé d'ici le 20 mai 2026, DPE exigé, quotas et plafond abaissable à 90 jours pour la résidence principale. Louer en saisonnier reste possible en 2026, à condition de se préparer : classement, régime réel, respect des règles locales.
Ce que la loi Le Meur a changé : vue d'ensemble
Longtemps favorisée par rapport à la location classique, la location meublée touristique est désormais encadrée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur ou loi anti-Airbnb. Son objectif affiché : redonner aux communes des outils pour limiter la transformation de logements en meublés de tourisme dans les zones tendues. Elle agit sur trois leviers : la fiscalité, les obligations administratives et énergétiques, et les pouvoirs des maires.
Volet fiscal : les nouveaux seuils micro-BIC
C'est la mesure la plus commentée. Depuis l'imposition des revenus 2025 (déclarés en 2026), les seuils du micro-BIC sont les suivants :
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000€ | 30% |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700€ | 50% |
| Location meublée longue durée | 77 700€ | 50% |
Le meublé non classé perd donc son ancien régime (71% puis 50% d'abattement) pour tomber à 30%, soit 70% des recettes imposables. Concrètement, pour 14 000€ de recettes annuelles et un contribuable en TMI 30% plus 17,2% de prélèvements sociaux :
- meublé classé : base imposable 7 000€ (abattement 50%), prélèvements de 7 000€ x 47,2% = 3 304€ ;
- meublé non classé : base imposable 9 800€ (abattement 30%), prélèvements de 9 800€ x 47,2% = 4 626€.
L'écart atteint environ 1 322€ par an à recettes identiques : le classement du meublé (démarche volontaire auprès d'un organisme agréé, valable 5 ans) devient un réflexe de gestion. Au-delà du plafond applicable pendant deux années consécutives, le régime réel devient obligatoire. Il est souvent préférable de l'adopter sans attendre : avec seulement 30% d'abattement, le réel et ses charges déductibles plus amortissements l'emportent presque systématiquement, comme le montre notre comparatif micro-BIC ou réel.
Pour chiffrer l'écart entre micro-BIC et réel sur votre meublé de tourisme : utilisez notre calculateur LMNP gratuit →
Le numéro d'enregistrement devient la règle partout
Jusqu'ici, l'enregistrement en mairie n'était obligatoire que dans les communes l'ayant instauré. La loi Le Meur généralise la déclaration avec enregistrement à tous les meublés de tourisme, résidence principale comprise, sur l'ensemble du territoire. Un téléservice national unique doit entrer en vigueur au plus tard le 20 mai 2026, comme le précise service-public.fr. Le loueur d'une résidence principale devra justifier de cette qualité (avis d'imposition à l'appui).
Le numéro obtenu doit figurer sur toutes les annonces. Les sanctions sont dissuasives :
- 10 000€ d'amende civile maximum en cas de défaut de déclaration ;
- 20 000€ en cas de fausse déclaration ou d'usage d'un faux numéro ;
- le maire peut suspendre le numéro d'un logement (indécence, insalubrité) et exiger des plateformes le retrait de l'annonce.
DPE : la performance énergétique conditionne la location touristique
La loi met fin au report du marché locatif classique vers la location saisonnière pour les passoires thermiques. Deux règles coexistent, détaillées dans le guide pratique du ministère :
- Pour les nouveaux meublés soumis à autorisation de changement d'usage : le loueur doit produire un DPE de classe A à E. À partir du 1er janvier 2034, seule une classe A à D permettra d'obtenir l'autorisation.
- Pour l'ensemble des meublés de tourisme : ils devront respecter les niveaux de performance énergétique exigés d'un logement décent en location classique d'ici 2034, soit la classe D au minimum à cette échéance.
La résidence principale du loueur est exemptée de cette obligation de DPE. Le maire peut exiger la transmission du diagnostic sous peine d'une astreinte de 100€ par jour, et le non-respect des niveaux exigés est passible d'une amende administrative pouvant atteindre 5 000€ par local. Pour un investisseur, la classe énergétique d'un bien destiné à la location saisonnière est donc devenue un critère d'achat à part entière.
Pouvoirs des maires : quotas, zonage et plafond à 90 jours
C'est le coeur de la loi : donner aux communes des outils de régulation locale.
- Abaissement du plafond de la résidence principale : la limite nationale reste 120 jours de location par an, mais depuis le 1er janvier 2025 les communes peuvent l'abaisser jusqu'à 90 jours par délibération. Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000€, et les plateformes doivent bloquer les annonces au-delà du quota, rappelle economie.gouv.fr.
- Quotas d'autorisations : les communes comptant plus de 20% de résidences secondaires, ou celles où s'applique la taxe sur les logements vacants, peuvent fixer un nombre maximal d'autorisations de meublés de tourisme.
- Zonage dans le PLU : ces mêmes communes peuvent délimiter des secteurs réservés à la construction de résidences principales.
- Changement d'usage élargi : le régime d'autorisation préalable pour transformer un logement en meublé de tourisme peut désormais être institué par un plus grand nombre de communes, avec compensation éventuelle.
Enfin, côté copropriété : tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, les nouveaux règlements de copropriété doivent se prononcer explicitement sur cette activité, et une interdiction peut être votée à la majorité des deux tiers dans les immeubles dont le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise.
Ce qui reste possible (et pertinent) en 2026
Le tableau n'est pas noir, il est sélectif. Voici ce qui fonctionne encore :
- Le meublé classé conserve un vrai régime de faveur : 50% d'abattement jusqu'à 77 700€, soit exactement le traitement de la location longue durée.
- Le régime réel reste ouvert à tous : amortissements, intérêts d'emprunt et charges effacent souvent l'essentiel du résultat imposable, y compris en saisonnier.
- Les zones non tendues : dans la majorité des communes rurales et touristiques sans pression immobilière, ni quotas ni changement d'usage ne s'appliquent ; seul l'enregistrement national s'imposera à tous.
- La bascule vers la longue durée : quand la réglementation locale devient trop contraignante, le passage en location meublée classique conserve le statut LMNP et l'abattement de 50%, sans plafond de jours ni autorisation.
- Les résidences services : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent par nature à ces contraintes de la location touristique diffuse.
Attention au changement d'échelle : si vos recettes de meublé dépassent 23 000€ par an et excèdent les autres revenus d'activité de votre foyer, vous basculez en loueur professionnel, un statut aux conséquences très différentes détaillées dans notre comparatif LMNP vs LMP. Pensez aussi à la CFE et aux impôts locaux, dus même pour quelques semaines de location, ainsi qu'à la taxe de séjour à collecter.
Check-list du loueur en meublé de tourisme pour 2026
- Vérifier la réglementation de sa commune : plafond de jours, changement d'usage, quotas.
- S'enregistrer (ou se réenregistrer via le téléservice national d'ici le 20 mai 2026) et afficher son numéro sur les annonces.
- Faire réaliser un DPE et anticiper l'échéance 2034 si le bien est classé E, F ou G.
- Étudier le classement du meublé pour sécuriser l'abattement de 50%.
- Comparer micro-BIC et régime réel sur ses chiffres réels, pas sur des moyennes.
La réglementation locale varie d'une commune à l'autre et les décrets d'application continuent de préciser la loi : chaque situation est particulière, faites valider votre montage par un professionnel (expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine) avant d'investir ou de modifier votre mode d'exploitation.
Ce qu'il faut retenir
En 2026, le meublé de tourisme est passé d'un régime de faveur à un régime surveillé : 15 000€ et 30% d'abattement pour les non classés, enregistrement national obligatoire d'ici le 20 mai 2026, DPE exigé hors résidence principale et maires armés de quotas et d'un plafond abaissable à 90 jours. Les gagnants seront les loueurs classés, au régime réel, en règle localement. Pour resituer la location saisonnière dans l'ensemble du statut, consultez notre page complète sur le LMNP.