Publié le 15 juillet 2026
L'indivision successorale est la situation automatique des héritiers entre le décès et le partage : chacun détient une quote-part de l'ensemble, les décisions importantes se prennent à la majorité des 2/3 voire à l'unanimité, et les blocages sont fréquents. La sortie est pourtant garantie par l'article 815 du Code civil : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Vendre sa quote-part, partager à l'amiable, faire autoriser la vente par le tribunal à 2/3 des droits, ou demander le partage judiciaire : voici les règles et les coûts.
L'indivision, régime par défaut de toute succession
Dès l'instant du décès, les biens du défunt appartiennent collectivement à ses héritiers, dans les proportions fixées par la loi ou le testament, comme expliqué dans notre article sur la succession sans testament. Deux enfants héritiers détiennent chacun 1/2 de l'indivision : pas la moitié de la maison et la moitié du portefeuille, mais une quote-part abstraite sur tout.
Cette phase est normalement transitoire, le temps de régler la succession (environ 6 mois en moyenne). Elle s'éternise quand les héritiers ne s'accordent pas sur le sort des biens, en général l'immobilier familial : garder, louer ou vendre. L'indivision ne supprime pas l'impôt au passage : les droits ont été calculés au décès sur la part de chacun, selon la méthode détaillée sur notre page de calcul des droits de succession.
Qui décide quoi : les trois niveaux de majorité
Le régime légal (articles 815 à 815-18 du Code civil, Légifrance) organise la gestion par paliers :
| Type d'acte | Majorité requise | Exemples |
|---|---|---|
| Actes conservatoires | Un seul indivisaire | Réparation urgente de toiture, assurance du bien, action contre un squatteur |
| Actes d'administration | 2/3 des droits indivis (article 815-3) | Bail d'habitation, travaux d'entretien, vente de meubles pour payer les dettes, mandat de gestion |
| Actes de disposition | Unanimité | Vente d'un immeuble, hypothèque, bail commercial ou rural |
Trois règles complètent le tableau :
- Les fruits accroissent à l'indivision : les loyers d'un bien indivis appartiennent à tous, au prorata des quotes-parts.
- L'indivisaire qui occupe le bien doit une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf accord contraire : c'est le contentieux familial le plus courant.
- Chacun paie sa part des charges (taxe foncière, copropriété, gros travaux), à hauteur de sa quote-part.
Pour stabiliser la situation, les héritiers peuvent signer une convention d'indivision (acte notarié obligatoire si un immeuble est concerné) : durée de 5 ans renouvelable, désignation d'un gérant, règles de majorité aménagées. Utile quand on veut conserver un bien de famille à plusieurs.
Côté comptes entre héritiers, tout se régularise au partage : l'indivisaire qui a avancé seul la taxe foncière ou financé des travaux qui ont valorisé le bien détient une créance contre l'indivision ; celui qui a occupé le logement ou encaissé des loyers sans les reverser en doit le montant. Conservez chaque justificatif dès le premier jour : des années plus tard, ce sont ces pièces qui évitent le contentieux.
Article 815 : la sortie est toujours possible
Le principe est posé par l'article 815 du Code civil : "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué", sauf sursis exceptionnel décidé par jugement ou convention. Concrètement, quatre portes de sortie :
1. Vendre ou donner sa quote-part
Chaque indivisaire peut céder sa quote-part sans l'accord des autres. En cas de vente à une personne extérieure, les coindivisaires disposent d'un droit de préemption (article 815-14) : le projet de cession leur est notifié par commissaire de justice, et ils ont un mois pour racheter aux mêmes conditions. En pratique, les acheteurs extérieurs de quotes-parts indivises sont rares et négocient des décotes importantes : c'est la sortie la plus rapide mais la moins rémunératrice.
2. Le partage amiable
La voie normale (service-public.gouv.fr) : les héritiers composent des lots de valeur équivalente et se les attribuent, une soulte compensant les écarts. Le notaire est obligatoire dès qu'un immeuble est partagé. Un héritier peut aussi demander l'attribution préférentielle du logement qu'il occupait ou de l'entreprise qu'il exploitait, à charge de soulte.
3. La vente autorisée par le tribunal à 2/3 des droits
Depuis 2009, l'article 815-5-1 du Code civil permet de débloquer une vente sans unanimité : les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis expriment leur intention de vendre devant notaire, qui la signifie aux autres. Si un indivisaire s'oppose ou ne répond pas dans les 3 mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, dès lors qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. La vente se fait alors par licitation et le prix ne peut être remployé que pour payer les dettes de l'indivision, avant partage du solde.
4. Le partage judiciaire
En dernier recours, tout indivisaire peut assigner les autres en partage devant le tribunal judiciaire (avocat obligatoire). Le juge ordonne le partage, désigne un notaire pour y procéder et, si les biens ne sont pas commodément partageables, ordonne la vente aux enchères. C'est la voie la plus longue (souvent plusieurs années) et la plus coûteuse : à réserver aux blocages réels.
Le coût de la sortie : droit de partage et émoluments
Le partage n'est pas gratuit. Il déclenche un droit de partage de 2,5% calculé sur l'actif net partagé, sans déduction des soultes (articles 746 et 747 du CGI, BOFiP). S'y ajoutent les émoluments proportionnels du notaire et, pour l'immobilier, les frais de publicité foncière ; les ordres de grandeur sont détaillés dans notre article sur les frais de notaire en succession. Sur une maison de 300 000€ partagée entre deux enfants, le droit de partage représente à lui seul 7 500€ : vendre le bien d'un commun accord pendant l'indivision puis se répartir le prix évite parfois ce droit, mais pas toujours. Faites chiffrer les deux scénarios par le notaire avant de choisir.
L'indivision qui dure, c'est souvent une transmission qui n'a pas été préparée. Estimez les droits de vos héritiers et les leviers pour organiser le partage en amont, gratuitement : faites votre bilan transmission →
Éviter l'indivision : ça se prépare de son vivant
Le meilleur remède reste la prévention, du vivant des parents :
- La donation-partage attribue les biens de son vivant, lot par lot, et fige les valeurs au jour de l'acte : les enfants ne se retrouvent jamais en indivision sur les biens donnés. C'est l'outil anti-conflit par excellence, détaillé dans notre article sur la donation-partage.
- Le testament peut composer des lots et attribuer tel bien à tel enfant, dans le respect de la réserve héréditaire : voir comment faire un testament.
- L'assurance-vie transmet des capitaux hors succession à des bénéficiaires désignés, sans passer par l'indivision : notre article assurance-vie et succession en détaille la fiscalité.
- La SCI familiale remplace l'indivision subie par des parts sociales et des règles de gérance choisies.
Ce qu'il faut retenir
L'indivision successorale protège à court terme mais paralyse à long terme : un seul héritier suffit pour les actes urgents, il en faut 2/3 pour administrer et tous pour vendre un immeuble. La loi garantit la sortie (article 815), au besoin par le tribunal avec 2/3 des droits (article 815-5-1), moyennant un droit de partage de 2,5%. Si vous êtes indivisaire, faites valider votre stratégie de sortie par un notaire ; si vous préparez votre propre transmission, organisez le partage en amont avec les leviers de notre page dédiée à la succession, et complétez par un audit succession pour chiffrer chaque option.