Publié le 15 juillet 2026
Le démembrement de propriété consiste à donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit : l'usage et les loyers restent au donateur à vie, seule la nue-propriété est taxée selon le barème de l'article 669 du CGI (60% de la valeur du bien entre 61 et 70 ans), et au décès la pleine propriété se reconstitue sans aucun droit supplémentaire. C'est le levier le plus efficace pour transmettre de l'immobilier.
Usufruit et nue-propriété : les deux moitiés de la propriété
La pleine propriété se décompose juridiquement en deux droits :
- L'usufruit : utiliser le bien (l'habiter) et en percevoir les fruits (les loyers), sa vie durant pour un usufruit viager.
- La nue-propriété : le "capital" du bien, sans usage immédiat, mais avec la certitude de récupérer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Dans une transmission, le schéma type est la donation avec réserve d'usufruit : les parents donnent la nue-propriété de leur immobilier (résidence secondaire, bien locatif, parts de SCI) et conservent l'usufruit. Rien ne change dans leur quotidien : ils continuent d'occuper ou de louer. L'acte est obligatoirement notarié.
Le démembrement s'applique aussi à des actifs financiers : titres, parts de SCPI, et même la clause bénéficiaire d'une assurance-vie, qui peut être démembrée entre conjoint usufruitier et enfants nus-propriétaires, une stratégie décrite dans notre article sur la succession en assurance-vie luxembourgeoise.
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI
Pour calculer les droits de donation, l'administration ne retient que la valeur de la nue-propriété, fixée forfaitairement selon l'âge de l'usufruitier par l'article 669 du CGI :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 90 ans | 10% | 90% |
La lecture est simple : donner à 59 ans ne taxe que 50% du bien, donner à 75 ans en taxe 70%. Chaque décennie d'attente renchérit la transmission de 10 points. Sur la valeur de nue-propriété ainsi obtenue s'appliquent ensuite les abattements classiques (100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans) et le barème progressif détaillé dans notre article sur les droits de succession 2026.
Exemple chiffré : un immeuble locatif de 400 000€, 2 enfants
Bernard, 68 ans, veut transmettre un immeuble locatif de 400 000€ à ses 2 enfants tout en conservant les loyers pour sa retraite.
Donation de la nue-propriété à 68 ans
- Usufruit (tranche 61-70 ans) : 40%, nue-propriété taxable : 60% x 400 000€ = 240 000€
- Part de chaque enfant : 120 000€, abattement de 100 000€, reste taxable : 20 000€
- Droits par enfant : 5% x 8 072 + 10% x 4 037 + 15% x 3 823 + 20% x 4 068 = environ 2 194€
- Total : environ 4 389€ de droits pour transmettre un bien de 400 000€
Comparaison avec la pleine propriété
En donnant le même bien en pleine propriété, chaque enfant serait taxé sur 200 000€, soit 100 000€ après abattement et environ 18 194€ de droits chacun : 36 389€ au total, plus de 8 fois plus.
Et au décès de Bernard ?
Rien. L'usufruit s'éteint, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits de succession, sans déclaration, sans frais fiscaux (article 1133 du CGI). Les 40% d'usufruit, soit 160 000€ de valeur, n'auront jamais été taxés. Et si le bien a pris de la valeur entre la donation et le décès, la plus-value transmise échappe elle aussi aux droits.
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Le cas de l'usufruit temporaire
À côté de l'usufruit viager, l'article 669 prévoit aussi l'usufruit à durée fixe, évalué forfaitairement à 23% de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction et quel que soit l'âge de l'usufruitier (plafonné à la valeur de l'usufruit viager). Il sert dans d'autres montages, comme la donation temporaire d'usufruit d'un bien locatif à un enfant étudiant : pendant 10 ans, l'enfant perçoit les loyers (financement des études) et le bien sort de l'assiette IFI des parents. À manier avec un conseil, l'administration surveillant les donations temporaires dépourvues de substance réelle.
Les points de vigilance avant de démembrer
L'irrévocabilité
Comme toute donation, la donation de nue-propriété ne se reprend pas. Vous conservez l'usage et les revenus, mais plus le capital : impossible de vendre seul pour financer, par exemple, une dépendance. Ne démembrez que des biens dont vous êtes certain de ne jamais avoir besoin en capital, et conservez par ailleurs des liquidités. C'est exactement le type d'arbitrage qu'un audit de succession permet de calibrer.
La répartition des charges
L'usufruitier paie l'entretien courant et la taxe foncière ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (murs, toiture). L'acte de donation peut aménager cette répartition : à faire préciser par le notaire.
La vente du bien démembré
Elle exige l'accord de tous. En pratique, les familles prévoient dans l'acte une clause de remploi : en cas de vente, le prix se réinvestit dans un nouveau bien lui-même démembré.
Le quasi-usufruit sur les liquidités
Démembrer une somme d'argent crée un quasi-usufruit : l'usufruitier peut dépenser les fonds, à charge de restitution par la succession (créance des nus-propriétaires). Puissant mais technique, notamment sur le plan de la preuve : convention de quasi-usufruit indispensable.
Ne pas démembrer "in extremis"
La nue-propriété donnée moins de 3 mois avant le décès, ou avec des indices d'abus (donation par un usufruitier très âgé et malade), peut être remise en cause par l'administration (présomption de l'article 751 du CGI pour certains montages). L'anticipation reste la meilleure protection.
Démembrement et SCI : le duo classique
Pour un patrimoine immobilier composé de plusieurs biens, loger les immeubles dans une SCI familiale puis donner la nue-propriété des parts simplifie tout : les donations se calibrent au plus près des abattements (on donne un nombre de parts, pas un bien entier), les parents gérants conservent les pouvoirs de gestion via les statuts, et les décotes de valorisation des parts (10 à 15% pour absence de liquidité) réduisent encore la base taxable. Le montage exige des statuts soignés et une comptabilité réelle : c'est un travail de notaire et de conseil.
Démembrement, donations, assurance-vie : la combinaison
Le démembrement n'exclut pas les autres leviers, il s'y ajoute : les liquidités passent par la donation de son vivant (100 000€ + 31 865€ de don familial par enfant) et par l'assurance-vie avant 70 ans (152 500€ par bénéficiaire), l'immobilier par la nue-propriété. Pour les contrats luxembourgeois, la donation démembrée d'un contrat de capitalisation offre une variante sophistiquée, décrite dans notre article sur l'assurance-vie luxembourgeoise et la donation. Enfin, si la répartition entre héritiers doit être aménagée, le testament complète l'ensemble : voir comment faire un testament.
Ce qu'il faut retenir
Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit transmet l'immobilier à coût fiscal réduit : seuls 50 à 70% de la valeur sont taxés selon votre âge (barème de l'article 669 du CGI), les abattements de 100 000€ s'imputent dessus, et la pleine propriété se reconstitue sans droits au décès. Notre exemple : 4 389€ de droits au lieu de 36 389€ sur un bien de 400 000€ donné à 68 ans. La contrepartie est l'irrévocabilité : faites systématiquement valider le montage, la rédaction de l'acte et la répartition des charges par un notaire ou un professionnel du patrimoine. Pour situer le démembrement parmi tous les leviers, consultez notre page dédiée à la succession.