Publié le 14 juillet 2026
Le Pinel est terminé depuis le 31 décembre 2024, sans successeur direct en réduction d'impôt. Pour les investisseurs qui cherchaient du locatif fiscalement efficace, le LMNP au régime réel prend naturellement le relais : pas de réduction à l'entrée, mais des loyers peu ou pas imposés grâce à l'amortissement, sans plafond de loyer ni zonage ni engagement. Et si votre engagement Pinel se termine, la bascule en meublé est l'une des options les plus intéressantes.
La fin du Pinel, actée depuis le 31 décembre 2024
Créé en 2014, le dispositif Pinel accordait une réduction d'impôt aux acquéreurs de logements neufs loués nus sous conditions. Comme le confirme economie.gouv.fr, il a pris fin le 31 décembre 2024 : aucun investissement réalisé depuis cette date n'ouvre droit à la réduction. Les taux avaient d'ailleurs déjà été rabotés : en 2024, 9% du prix pour un engagement de 6 ans, 12% pour 9 ans, 14% pour 12 ans, le Pinel+ (quartiers prioritaires ou critères environnementaux renforcés) conservant les taux pleins jusqu'à 21%, dans la double limite de 300 000€ par an et de 5 500€ par m², selon l'ANIL.
Les investisseurs déjà engagés ne perdent rien : la réduction continue de s'appliquer jusqu'au terme de l'engagement de location.
Pas de successeur direct
Aucun dispositif de réduction d'impôt n'a remplacé le Pinel. La loi de finances pour 2026 a bien créé un statut du bailleur privé (dit dispositif Jeanbrun) : un amortissement du logement déductible des revenus fonciers, pour des acquisitions réalisées jusqu'à fin 2028, en échange d'un engagement de location nue de 9 ans à usage de résidence principale. Ce statut, présenté par Meilleurtaux Placement, emprunte d'ailleurs sa mécanique... à l'amortissement du LMNP. Mais il exclut expressément la location meublée et la courte durée, et il conserve une logique d'engagement et de plafonds. Autrement dit : l'État a remplacé la réduction d'impôt par de l'amortissement, ce que le meublé pratique depuis toujours.
Pinel contre LMNP : deux logiques fiscales opposées
- Le Pinel réduisait votre impôt à l'entrée, en pourcentage du prix d'achat, en échange de contraintes fortes : logement neuf en zone éligible, plafonds de loyers généralement inférieurs au marché, plafonds de ressources du locataire, engagement de 6, 9 ou 12 ans. Les loyers, eux, restaient des revenus fonciers imposés à la TMI plus 17,2% de prélèvements sociaux.
- Le LMNP ne donne aucune réduction à l'achat. En revanche, au régime réel, l'amortissement du bâti et du mobilier rend les loyers peu ou pas imposés pendant de longues années. Loyer libre, ancien ou neuf, aucune zone imposée, aucune condition de ressources, aucune durée minimale.
Tableau comparatif
| Critère | Pinel (éteint fin 2024) | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt de 9 à 14% du prix (2024), jusqu'à 21% en Pinel+ | Loyers peu ou pas imposés via amortissement |
| Type de location | Nue, résidence principale du locataire | Meublée |
| Loyers | Plafonnés selon la zone | Libres (et supérieurs de 10 à 20% au nu) |
| Locataire | Plafonds de ressources | Aucune condition |
| Bien éligible | Neuf ou assimilé, zones A bis/A/B1 | Ancien ou neuf, partout |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans | Aucun |
| Sortie | Reprise de la réduction si rupture | Libre (plus-value des particuliers) |
Ordre de grandeur chiffré
Un Pinel de 200 000€ souscrit en 2024 avec un engagement de 9 ans procurait 200 000€ x 12% = 24 000€ de réduction, soit environ 2 667€ par an, avec un loyer plafonné sous le marché. Dans notre cas type du silo (appartement de 200 000€ loué meublé 12 000€ par an, TMI 30%), le régime réel LMNP économise environ 2 800€ d'impôt par an par rapport au même bien loué nu au réel foncier, tout en encaissant un loyer supérieur : l'ordre de grandeur de l'avantage annuel est comparable, sans les contraintes de zonage ni d'engagement. Le détail des calculs figure dans notre comparatif location meublée ou vide.
Pour chiffrer ce que donnerait votre budget en meublé au régime réel : utilisez notre calculateur LMNP gratuit →
Votre engagement Pinel se termine : les 4 options
Des centaines de milliers d'engagements Pinel arrivent à échéance dans les prochaines années. Quatre stratégies s'offrent à vous :
1. Prolonger l'engagement
Si vous étiez parti sur 6 ou 9 ans, vous pouvez prolonger par période triennale jusqu'à 12 ans au total et percevoir le complément de réduction prévu par votre millésime. Pertinent si votre locataire est en place et votre TMI stable.
2. Continuer en location nue, au loyer de marché
L'engagement terminé, plus aucun plafond ne s'applique : vous pouvez réajuster le loyer au niveau du marché lors d'un changement de locataire, et rester en revenus fonciers (avec déficit foncier en cas de travaux).
3. Vendre
La cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (19% + 17,2%, abattements pour durée de détention). Les prix des logements Pinel revendus simultanément dans un même programme peuvent toutefois se concurrencer : faites estimer le bien avant de décider.
4. Basculer en location meublée LMNP
C'est l'option détaillée ci-dessous, souvent la plus efficace pour un contribuable imposé qui souhaite conserver le bien.
Zoom : transformer son ancien Pinel en LMNP
Les logements Pinel se prêtent souvent bien au meublé : ce sont des appartements récents, aux normes, majoritairement des T2 et T3 situés en zones tendues (A bis, A et B1), là où la demande locative meublée est la plus forte. La bascule suit une logique simple : au départ du locataire, vous meublez le logement conformément à la liste réglementaire, signez un bail meublé d'un an, déclarez l'activité pour obtenir un SIRET et optez pour le régime réel BIC avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée.
Le bien est alors amorti sur sa valeur au jour du changement d'affectation, ce qui neutralise une grande partie de l'imposition des loyers, désormais majorés de 10 à 20% grâce au meublé. Autrement dit, un bien qui a déjà produit sa réduction d'impôt en Pinel entame une seconde vie fiscale en LMNP, avec un nouveau stock d'avantages.
Deux points de vigilance :
- Le calendrier : la bascule est impossible pendant l'engagement Pinel, la location nue étant une condition du dispositif ; sa rupture entraîne la reprise de la réduction d'impôt. Attendez la fin de l'engagement et le départ du locataire (le bail nu en cours se poursuit jusqu'à son terme).
- La revente future : les amortissements pratiqués en meublé seront réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de cession, un paramètre à intégrer si vous pensez vendre à moyen terme.
Notre guide passer du nu au meublé détaille chaque étape, du choix du mobilier à l'option fiscale.
Chaque option engage des montants importants et dépend de votre TMI, de la zone du bien et de votre horizon : chaque situation est particulière, faites valider votre stratégie de sortie de Pinel par un professionnel (expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine).
Ce qu'il faut retenir
Le Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024 sans successeur en réduction d'impôt, le nouveau statut du bailleur privé de la loi de finances 2026 ayant précisément adopté la logique de l'amortissement, réservée à la location nue. Pour les investisseurs qui cherchaient du locatif fiscalement efficace, le LMNP au régime réel est l'alternative naturelle : loyers libres et peu ou pas imposés, ancien comme neuf, sans engagement. Et pour les propriétaires dont l'engagement Pinel s'achève, la bascule en meublé mérite d'être chiffrée en priorité. Pour une vue d'ensemble du statut, consultez notre page complète sur le LMNP et notre sous-page investir en LMNP.