Publié le 14 juillet 2026
Quelle durée et quel préavis pour un bail meublé ? Le bail meublé de résidence principale dure 1 an renouvelable (9 mois non renouvelables pour un étudiant, 1 à 10 mois en bail mobilité). Le locataire part à tout moment avec 1 mois de préavis ; le bailleur donne congé 3 mois avant l'échéance, avec motif obligatoire. Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.
Les trois formats du bail meublé
La location meublée de résidence principale est encadrée par le titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, profondément remaniée par la loi ALUR. Trois contrats coexistent :
| Contrat | Durée | Reconduction | Public |
|---|---|---|---|
| Bail meublé classique | 1 an minimum | Tacite, aux mêmes conditions | Tout locataire en résidence principale |
| Bail étudiant | 9 mois | Aucune : le bail prend fin à son terme sans congé | Locataire justifiant du statut d'étudiant |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Non renouvelable (un avenant peut modifier la durée dans la limite de 10 mois au total) | Formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission professionnelle |
Le bail de 9 mois est la vraie spécificité étudiante : à son terme, ni le bailleur ni le locataire n'ont de congé à donner, le contrat s'éteint de lui-même. Le bail mobilité, créé par la loi ELAN et décrit sur service-public.fr, cible les occupations temporaires : il ne peut être ni renouvelé ni transformé en bail mobilité successif avec le même locataire pour le même logement.
Rappel préalable : pour être loué en meublé, le logement doit comporter les 11 éléments du décret n° 2015-981, détaillés dans notre article sur la liste des meubles obligatoires. Un meublé incomplet s'expose à une requalification en location nue.
Préavis : 1 mois pour le locataire, 3 mois motivés pour le bailleur
L'équilibre du bail meublé tient dans cette asymétrie, décrite sur service-public.fr :
Le locataire peut résilier à tout moment, sans motif, avec un préavis de 1 mois. Contrairement à la location nue (3 mois, réduits à 1 mois en zone tendue), ce délai est identique sur tout le territoire. Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ; le préavis court à compter de la réception.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, en respectant un préavis de 3 mois et en justifiant d'un motif :
- reprise du logement pour l'habiter ou y loger un proche (conjoint, partenaire, ascendant, descendant), avec indication du bénéficiaire dans le congé ;
- vente du logement (en meublé, le congé pour vente ne vaut pas offre de vente prioritaire au locataire, à la différence du nu) ;
- motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations (impayés répétés, troubles de voisinage).
Un congé sans motif ou hors délai est nul : le bail se reconduit tacitement pour un an. Pendant le bail étudiant de 9 mois, le bailleur n'a aucun congé à délivrer, mais il ne peut pas non plus récupérer le bien avant le terme.
Dépôt de garantie, loyer et charges
Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges maximum. C'est le double du plafond de la location nue. Il se restitue dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon. Le bail mobilité interdit tout dépôt de garantie : le bailleur peut en contrepartie exiger une caution ou la garantie Visale.
Loyer. Librement fixé à la première location, il est encadré dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier notamment) : le bail doit alors mentionner le loyer de référence majoré. La révision annuelle suit l'indice de référence des loyers (IRL) si une clause le prévoit.
Charges. Deux options en meublé : la provision pour charges avec régularisation annuelle (comme en nu), ou le forfait de charges, non régularisable, une souplesse propre au meublé, obligatoire en bail mobilité.
Les mentions obligatoires du contrat
Depuis le décret n° 2015-587, le bail meublé suit un contrat type. Doivent notamment y figurer :
- l'identité des parties et la date de prise d'effet ;
- la description du logement, sa surface habitable et son usage ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, et le loyer de référence en zone d'encadrement ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- la durée du bail et les conditions de congé.
S'y annexent obligatoirement : l'inventaire et l'état détaillé du mobilier (votre preuve de conformité au décret 2015-981), l'état des lieux, le dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, électricité et gaz le cas échéant, état des risques) et la notice d'information. Un inventaire bâclé est la première source de litige au moment de la restitution du dépôt de garantie.
Meublé ou nu : le match des baux
| Critère | Bail meublé | Bail nu |
|---|---|---|
| Durée | 1 an (9 mois étudiant, 1 à 10 mois mobilité) | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) |
| Préavis locataire | 1 mois partout | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Congé bailleur | 3 mois avant l'échéance, motivé | 6 mois avant l'échéance, motivé |
| Dépôt de garantie | 2 mois hors charges (0 en bail mobilité) | 1 mois hors charges |
| Charges | Provision ou forfait | Provision avec régularisation |
| Fiscalité | BIC (micro-BIC 50% ou réel avec amortissement) | Revenus fonciers (micro-foncier 30% ou réel) |
Le meublé rend la main plus vite au bailleur (échéance annuelle contre triennale) et son régime fiscal BIC est souvent plus favorable, grâce à l'abattement de 50% du micro-BIC ou à l'amortissement du régime réel, comparés dans notre article micro-BIC ou réel. En contrepartie : rotation locative plus élevée, mobilier à financer et à entretenir. Les conditions du statut de loueur sont détaillées sur notre page statut LMNP.
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Trois pièges à éviter
- Recopier un bail nu en changeant le titre. Durées, préavis et dépôt de garantie diffèrent : un bail meublé calqué sur un contrat de location vide accumule les clauses nulles.
- Donner congé hors échéance. Le congé du bailleur doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la date anniversaire du bail ; trop tard, le bail repart pour un an.
- Enchaîner les baux de 9 mois avec un non-étudiant. Le bail étudiant exige un statut étudiant justifié ; utilisé pour contourner la durée d'un an, il encourt la requalification.
Le droit des baux évolue régulièrement (encadrement des loyers, DPE, zones tendues) et chaque situation est particulière : faites valider votre contrat par un professionnel (juriste, agent immobilier ou ADIL) avant signature.
Ce qu'il faut retenir
Le bail meublé de résidence principale se signe pour 1 an reconductible, 9 mois non renouvelables pour un étudiant ou 1 à 10 mois en bail mobilité. Le locataire part avec 1 mois de préavis, le bailleur reprend la main à l'échéance avec 3 mois de préavis motivé, et le dépôt de garantie plafonne à 2 mois hors charges. Contrat type, inventaire du mobilier et diagnostics sont obligatoires. Pour replacer le bail dans la stratégie globale du loueur en meublé, consultez notre page pilier LMNP.