Guide Pratique 2026
Statut LMNP : conditions, seuils et démarches
Quelles conditions pour être LMNP ?
La réponse directe : le statut LMNP s'applique à tout particulier qui loue un logement meublé conforme au décret n° 2015-981, déclare son activité à l'INPI (numéro SIRET) et reste sous les seuils du loueur professionnel : recettes meublées inférieures ou égales à 23 000€ par an, ou n'excédant pas les autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Un logement réellement meublé
Le logement doit comporter les 11 éléments de mobilier du décret 2015-981, permettant au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement.
Une activité immatriculée
Déclaration de début d'activité sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours de la mise en location, avec attribution d'un numéro SIRET.
Rester sous les seuils LMP
Recettes meublées du foyer inférieures ou égales à 23 000€ par an, ou n'excédant pas les autres revenus d'activité du foyer fiscal.
LMNP ou LMP : où passe la frontière ?
Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) automatiquement quand deux conditions cumulatives sont réunies : plus de 23 000€ de recettes meublées annuelles pour le foyer fiscal ET des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Ce n'est jamais un choix.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions | Recettes ≤ 23 000€ OU ≤ autres revenus d'activité | Recettes > 23 000€ ET > autres revenus d'activité |
| Régime social | Prélèvements sociaux 17,2% | Cotisations SSI ~30 à 40%, minimum ~1 200€/an |
| Droits retraite | Non | Oui |
| Plus-values | Régime des particuliers (abattements 22/30 ans) | Régime professionnel (exonérations possibles après 5 ans) |
| Déficits | Report sur BIC meublés 10 ans | Imputation sur le revenu global |
Conditions
Régime social
Droits retraite
Plus-values
Déficits
Point souvent ignoré
Les pensions de retraite comptent parmi les revenus comparés aux recettes meublées pour le test de l'impôt sur le revenu. Un retraité percevant 25 000€ de pensions et 24 000€ de loyers meublés reste donc LMNP, ses recettes n'excédant pas ses autres revenus.
Les 11 meubles obligatoires (décret 2015-981)
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale du mobilier d'un logement meublé constituant la résidence principale du locataire : un logement équipé pour y dormir, manger et vivre convenablement.
Un mobilier insuffisant expose à la requalification du bail meublé en location nue et fragilise la qualification fiscale de l'activité.
Les 5 étapes pour devenir LMNP
Des démarches simples, réalisables en ligne
Équiper le logement
Vérifiez la conformité au décret 2015-981 : les 11 éléments de mobilier obligatoires doivent être présents.
Déclarer l'activité à l'INPI
Déclaration de début d'activité en ligne sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours de la mise en location. Vous recevez un numéro SIRET.
Choisir votre régime fiscal
Micro-BIC par défaut sous les seuils, ou option pour le régime réel avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée.
Déposer la déclaration initiale de CFE
Formulaire 1447-C à déposer au plus tard le 31 décembre de l'année de début d'activité.
Déclarer vos loyers chaque année
Recettes brutes sur la 2042-C-PRO au micro-BIC, liasse fiscale 2031 + 2033 au régime réel.
Le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) est l'étape la plus décisive : elle peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie par an
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