Publié le 14 juillet 2026
LMNP dans l'ancien ou dans le neuf ? L'ancien coûte 15 à 30% de moins au m², supporte 7 à 8% de frais de notaire mais dégage un rendement brut supérieur (souvent 5 à 8% contre 3 à 5% dans le neuf). Le neuf offre 2 à 3% de frais, des garanties constructeur et, en résidence services uniquement, la récupération de la TVA de 20%. L'amortissement, lui, est identique dans les deux cas.
Ce qui ne change pas : la fiscalité LMNP est la même
Première idée reçue à écarter : en location meublée non professionnelle classique, le neuf n'a aucun avantage fiscal spécifique. Que le bien ait 2 ans ou 50 ans, les loyers sont des BIC, les seuils du micro-BIC sont identiques (77 700€ et 50% d'abattement en longue durée) et le régime réel fonctionne exactement de la même manière :
- le bâti s'amortit sur 25 à 40 ans selon ses composants, sur la base du prix d'achat réel, neuf ou ancien ;
- les frais d'acquisition (notaire, agence) se déduisent ou s'amortissent ;
- le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans.
Le mécanisme complet est détaillé dans notre guide de l'amortissement LMNP. L'arbitrage ancien/neuf ne se joue donc pas sur le statut fiscal, mais sur quatre paramètres économiques : le prix d'entrée, les frais, les travaux et le rendement.
Le prix au m² : la décote de l'ancien fait le rendement
À localisation et surface comparables, le neuf se vend 15 à 30% plus cher au m² que l'ancien, comme le rappellent Empruntis et les comparatifs du marché : normes environnementales récentes, prestations, garanties et prix de revient de la construction expliquent l'écart. Les loyers, eux, ne suivent pas dans les mêmes proportions : un locataire accepte une légère prime pour du neuf, rarement 25%.
Résultat mécanique sur le rendement : les fourchettes constatées en 2025-2026 s'établissent autour de 5 à 8% brut dans l'ancien contre 3 à 5% dans le neuf (Trackstone). L'ancien reste par ailleurs un marché actif et profond : l'Insee suit un marché de la revente qui offre du choix, de la négociation et des références de prix fiables.
Les frais de notaire : 7-8% contre 2-3%
Deuxième écart structurel, détaillé dans le barème des frais de notaire : les droits de mutation frappent l'ancien à taux plein, tandis que le neuf n'acquitte que la taxe de publicité foncière réduite.
| Poste | Ancien | Neuf (VEFA) |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | 7 à 8% du prix | 2 à 3% du prix |
| Sur un bien à 200 000€ | environ 15 000€ | environ 5 000€ |
Attention au raisonnement en valeur absolue : 10 000€ de frais économisés sur le neuf ne compensent pas un surcoût de 30 000 à 40 000€ sur le prix. Les frais se rattrapent, le surprix se porte pendant toute la détention. Au régime réel, ces frais d'acquisition sont dans les deux cas déductibles ou amortissables.
Exemple chiffré : le même projet en ancien et en neuf
Cas type cohérent avec notre dossier LMNP à crédit : un T2 loué meublé 900€ par mois.
| Ancien | Neuf | |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000€ | 240 000€ (+20%) |
| Frais d'acquisition | 15 000€ (7,5%) | 6 000€ (2,5%) |
| Coût total | 215 000€ | 246 000€ |
| Loyer annuel (12 x 900€) | 10 800€ | 10 800€ |
| Rendement brut sur coût total | 5,0% | 4,4% |
Vérification : 10 800€ / 215 000€ = 5,02% et 10 800€ / 246 000€ = 4,39%. L'écart de 0,6 point semble modeste, mais sur 20 ans il représente des dizaines de milliers d'euros de loyers rapportés au capital investi. Le neuf réplique en face : quasi aucun entretien pendant 10 ans, garanties biennale et décennale, DPE excellent, vacance souvent plus faible. Un calcul honnête compare donc les rendements nets de charges et de travaux, pas seulement les bruts.
Pour comparer vos deux scénarios avec vos propres chiffres (prix, loyer, travaux, fiscalité) : utilisez notre calculateur LMNP gratuit →
Les travaux : le levier fiscal propre à l'ancien
Dans l'ancien, les travaux sont à la fois un coût et un outil, à condition d'être au régime réel :
- les travaux d'entretien et de réparation (peintures, plomberie, remplacement à l'identique) sont déductibles l'année du paiement ;
- les travaux d'amélioration et de rénovation lourde (cuisine, salle de bain, isolation, restructuration) s'amortissent sur leur durée d'usage, typiquement 10 à 25 ans ;
- ils créent souvent de la valeur et du loyer : un bien rénové se loue mieux et se revend mieux.
La contrepartie : il faut budgéter ces travaux dès l'achat (y compris la mise en conformité DPE pour les classes E, F, G), gérer un chantier et provisionner les mauvaises surprises d'un immeuble ancien (toiture, ravalement votés en copropriété). La liste complète des dépenses admises figure dans notre guide des charges déductibles en LMNP.
La TVA récupérable : le vrai bonus du neuf, mais en résidence services uniquement
Un logement neuf acheté pour être loué meublé en direct ne permet pas de récupérer la TVA. L'avantage existe dans un seul cadre : la résidence services (étudiante, seniors, EHPAD) exploitée par un gestionnaire via bail commercial, lorsque la résidence propose au moins 3 des 4 services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage régulier, linge). La TVA de 20% incluse dans le prix est alors remboursable : sur un studio neuf à 180 000€ TTC, cela représente 30 000€, avec une TVA définitivement acquise après 20 ans de détention (reversement par vingtièmes en cas de revente anticipée sans reprise du bail). Depuis 2025, ces résidences bénéficient en plus de l'exception à la réintégration des amortissements dans la plus-value, un avantage détaillé dans notre analyse de la plus-value LMNP.
Tableau de décision : quel choix pour quel profil ?
| Profil d'investisseur | Choix indicatif | Pourquoi |
|---|---|---|
| Recherche de rendement et de cash-flow | Ancien | Prix au m² décoté, loyer comparable, travaux amortissables |
| Aucune envie de gérer travaux et locataires | Neuf en résidence services | Bail commercial, TVA récupérable, zéro gestion |
| Premier investissement avec budget serré | Ancien à rafraîchir | Ticket d'entrée plus bas, création de valeur par les travaux |
| Recherche de tranquillité en direct | Neuf ou ancien récent | Charges faibles, garanties, mais rendement étroit à négocier |
| Horizon court (moins de 10 ans) | Ancien bien placé | Le neuf décote souvent à la revente les premières années |
| TMI élevée, patrimoine constitué | Résidence services neuve | TVA + amortissement + exception plus-value 2025 |
Ce tableau donne des orientations, pas des vérités : un neuf bien négocié dans une ville tendue peut battre un ancien surpayé avec 30 000€ de travaux imprévus. Chaque situation est particulière, faites valider votre projet et vos hypothèses par un professionnel (expert-comptable, notaire ou conseiller en gestion de patrimoine) avant de vous engager.
Ce qu'il faut retenir
En LMNP, la fiscalité ne départage pas l'ancien et le neuf : l'amortissement est identique. L'ancien gagne sur les chiffres (prix au m² inférieur de 15 à 30%, rendements bruts de 5 à 8% contre 3 à 5%, travaux déductibles ou amortissables) au prix de frais de notaire de 7 à 8% et d'une gestion plus active. Le neuf gagne sur le confort et, en résidence services, sur la TVA récupérable et l'exception plus-value. Pour approfondir la stratégie d'acquisition, consultez notre page investir en LMNP et notre guide complet du LMNP.