Mis à jour le 12 juillet 2026
Préparer sa retraite avec les SCPI repose sur deux leviers : constituer un capital générant des revenus réguliers (environ 175 000€ pour 500€ nets par mois selon le guide), et utiliser le démembrement, qui permet d'acheter la nue-propriété avec jusqu'à 50% de décote sur 20 ans pour récupérer la pleine propriété au moment du départ. Plus vous commencez tôt, plus l'effort mensuel est faible.
Pourquoi les SCPI sont idéales pour la retraite
Les SCPI répondent parfaitement aux besoins des futurs retraités :
| Besoin retraité | Solution SCPI |
|---|---|
| Revenus réguliers | Dividendes trimestriels/mensuels |
| Pas de gestion | Tout est géré pour vous |
| Capital préservé | Patrimoine transmissible |
| Complément pension | Revenus prévisibles |
| Inflation | Loyers indexés |
Comparaison avec d'autres solutions retraite
| Solution | Rendement | Gestion | Capital | Fiscalité |
|---|---|---|---|---|
| SCPI | 5-7% | Nulle | Préservé | Foncier |
| Immobilier locatif | 4-6% | Importante | Préservé | Foncier/LMNP |
| Assurance-vie | 2-4% | Nulle | Préservé | Avantageuse |
| PER | Variable | Nulle | Consommé* | Avantageuse |
| Livret A | 1,5% | Nulle | Préservé | Exonéré |
*En rente viagère
Combien investir pour la retraite
Objectif : complément de revenus
| Revenus souhaités | Capital nécessaire (6,5% brut, portefeuille sélectionné*) | Capital pour net (TMI 30%) |
|---|---|---|
| 250€/mois | 46 000€ | 87 000€ |
| 500€/mois | 92 000€ | 175 000€ |
| 1 000€/mois | 185 000€ | 350 000€ |
| 1 500€/mois | 277 000€ | 525 000€ |
| 2 000€/mois | 369 000€ | 700 000€ |
*Hypothèse : portefeuille sélectionné orienté rendement à 6,5% ; la moyenne du marché est de 4,91% en 2025 (ASPIM).
Quel revenu complémentaire pour votre retraite ? Testez votre scénario →.
Objectif : remplacer une partie de la pension
| Taux remplacement | Pension actuelle 2 000€ | Capital SCPI nécessaire |
|---|---|---|
| 25% | 500€ | 175 000€ |
| 50% | 1 000€ | 350 000€ |
| 75% | 1 500€ | 525 000€ |
Stratégies selon votre horizon
💡 Plus vous commencez tôt, moins l'effort est important : à 45 ans, 400€/mois suffisent pour atteindre 96 000€ à la retraite. À 55 ans, il faut 800€/mois pour le même résultat.
20 ans avant la retraite : le démembrement
Achetez en nue-propriété avec une décote de 50%.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Objectif | 200 000€ de SCPI à la retraite |
| Prix nue-propriété (20 ans) | ~100 000€ |
| Économie | 100 000€ |
| À la retraite | 200 000€ en pleine propriété |
| Revenus à la retraite | ~1 080€/mois |
Avantages :
- Décote importante (-50%)
- Pas d'impôt pendant 20 ans
- Pas d'IFI pendant 20 ans
- Revenus au bon moment
15 ans avant la retraite : mix démembrement + comptant
| Allocation | Montant | Mode | Objectif |
|---|---|---|---|
| Nue-propriété 15 ans | 60 000€ | ~35 000€ payés | Capital retraite |
| Comptant | 40 000€ | 40 000€ | Revenus réinvestis |
| Total | 100 000€ | 75 000€ |
À la retraite : ~100 000€ de SCPI (~540€/mois)
10 ans avant la retraite : investissement progressif
| Année | Épargne/mois | Capital cumulé | Revenus/mois |
|---|---|---|---|
| 1 | 800€ | 9 600€ | 52€ |
| 3 | 800€ | 28 800€ | 156€ |
| 5 | 800€ | 48 000€ | 260€ |
| 7 | 800€ | 67 200€ | 364€ |
| 10 | 800€ | 96 000€ | 520€ |
À la retraite : ~100 000€ de capital = ~540€/mois
5 ans avant la retraite : capital disponible
Si vous disposez d'un capital (héritage, vente bien...) :
| Capital | Investissement | Revenus retraite |
|---|---|---|
| 100 000€ | Comptant direct | 540€/mois |
| 200 000€ | Comptant direct | 1 080€/mois |
| 300 000€ | Comptant direct | 1 620€/mois |
Allocation SCPI recommandée pour la retraite
Portefeuille prudent (axé revenus stables)
| SCPI | Type | Allocation |
|---|---|---|
| Pierval Santé | Santé | 30% |
| Épargne Pierre | Diversifiée FR | 30% |
| Corum Origin | Diversifiée EU | 25% |
| Iroko Zen | Diversifiée EU | 15% |
Rendement estimé (TD 2025 pondérés) : ~5,5% Profil : Stabilité, secteurs défensifs
Portefeuille équilibré (rendement + stabilité)
| SCPI | Type | Allocation |
|---|---|---|
| Iroko Zen | Diversifiée EU | 30% |
| Corum Origin | Diversifiée EU | 25% |
| Pierval Santé | Santé | 20% |
| Remake Live | Diversifiée EU | 15% |
| Épargne Pierre | Diversifiée FR | 10% |
Rendement estimé (TD 2025 pondérés) : ~6,2% Profil : Bon équilibre
Portefeuille dynamique (rendement optimisé)
| SCPI | Type | Allocation |
|---|---|---|
| Remake Live | Diversifiée EU | 30% |
| Iroko Zen | Diversifiée EU | 30% |
| Transitions Europe | Diversifiée EU | 20% |
| Corum Origin | Diversifiée EU | 20% |
Rendement estimé (TD 2025 pondérés) : ~7,1% Profil : Rendement maximal
Optimisation fiscale à la retraite
Votre TMI change à la retraite
| Situation | TMI actif | TMI retraite |
|---|---|---|
| Revenus moyens | 30% | 11% ou 30% |
| Revenus élevés | 41% | 30% |
| Revenus très élevés | 45% | 41% |
La baisse du TMI réduit mécaniquement l'imposition des revenus SCPI.
Stratégies d'optimisation
1. SCPI européennes Pas de prélèvements sociaux (17,2%) sur les revenus étrangers.
| Type | TMI 11% retraite | Net |
|---|---|---|
| SCPI France | 28,2% | 718€/1000€ |
| SCPI Europe | ~11% | ~890€/1000€ |
2. Assurance-vie + SCPI Les revenus restent dans le contrat sans imposition. Retraits optimisés après 8 ans.
3. Démembrement différé Achetez en nue-propriété aujourd'hui, récupérez les revenus à la retraite.
Cas pratique : Marie, 50 ans
Situation
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Âge | 50 ans |
| Retraite prévue | 65 ans (dans 15 ans) |
| Épargne disponible | 50 000€ |
| Capacité d'épargne | 500€/mois |
| Objectif | 800€/mois de complément |
Stratégie recommandée
| Action | Montant | Mode |
|---|---|---|
| Nue-propriété 15 ans | 50 000€ (→ 86 000€) | Démembrement |
| Épargne mensuelle | 500€ × 180 mois = 90 000€ | Progressif |
| Total à 65 ans | ~176 000€ |
Résultat à la retraite
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Capital SCPI | ~176 000€ |
| Rendement (portefeuille sélectionné) | 6,5% |
| Revenus bruts | ~953€/mois |
| Revenus nets, SCPI françaises (TMI 11% + PS 17,2% = 28,2%) | ~684€/mois |
| Revenus nets, 100% SCPI européennes (imposition effective ~11%, pas de PS) | ~848€/mois |
Avec des SCPI 100% françaises, l'objectif de 800€/mois n'est pas atteint (~684€ nets) : il faudrait viser environ 205 000€ de capital. En privilégiant les SCPI européennes (pas de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers), Marie dépasse son objectif avec ~848€ nets par mois.
Erreurs à éviter
❌ Commencer trop tard
Plus vous commencez tôt, plus le capital se constitue facilement.
| Début investissement | Épargne nécessaire | Capital à 65 ans |
|---|---|---|
| 45 ans (20 ans) | 400€/mois | 96 000€ |
| 50 ans (15 ans) | 533€/mois | 96 000€ |
| 55 ans (10 ans) | 800€/mois | 96 000€ |
| 60 ans (5 ans) | 1 600€/mois | 96 000€ |
❌ Négliger la fiscalité
Les SCPI françaises sont lourdement imposées. Privilégiez l'Europe.
❌ Choisir uniquement sur le rendement
La stabilité compte autant que le rendement pour des revenus de retraite.
❌ Oublier l'IFI
À la retraite, vos SCPI entreront peut-être dans l'IFI. Anticipez.
❌ Mettre tous ses œufs dans le même panier
Diversifiez sur 4-5 SCPI minimum.
Conclusion
Les SCPI sont un excellent outil de préparation à la retraite :
- Revenus réguliers pour compléter votre pension
- Capital préservé à transmettre
- Aucune gestion à assurer
- Flexibilité : démembrement, AV, direct
Les clés du succès :
- Commencez tôt : le temps est votre allié
- Utilisez le démembrement : décote + pas d'impôt
- Privilégiez l'Europe : fiscalité avantageuse
- Diversifiez : 4-5 SCPI de secteurs différents
Avec une stratégie adaptée, vous pouvez facilement vous constituer un complément de 500€ à 1 500€/mois pour votre retraite.
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