Rendement et Rentabilité en Meublé

Rentabilité d'une location meublée : combien ça rapporte vraiment ?

Formules brute, nette et nette-nette • Fourchettes constatées par type de bien • 0€ d'impôt possible au régime réel

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★★★★★
Exemple chiffré complet • Données actualisées 2026

Rendement en meublé : les chiffres clés 2026

5,2%
Rendement brut moyen
Appartement locatif France
5,5-8%
Studio meublé
Fourchette brute constatée
7-11%
Colocation
Fourchette brute constatée
0€
Impôt au réel
Grâce à l'amortissement

Comment calculer la rentabilité d'une location meublée ?

Trois niveaux de calcul, du plus simple au plus fidèle. Seule la rentabilité nette-nette reflète ce qui reste vraiment dans votre poche.

📊

Rentabilité brute

Le calcul de base pour comparer rapidement des biens entre eux. Elle ignore charges, vacance et fiscalité.

Brute = Loyers annuels / Prix d'achat × 100
🧾

Rentabilité nette de charges

Elle déduit les charges récurrentes (taxe foncière, copropriété, assurances, comptable, entretien) et intègre les frais d'acquisition.

Nette = (Loyers - Charges) / (Prix + Frais) × 100
💶

Rentabilité nette-nette

Elle déduit en plus l'impôt et les prélèvements sociaux. C'est ici que le régime réel du LMNP fait toute la différence.

Nette-nette = (Loyers - Charges - Impôt) / (Prix + Frais) × 100

Exemple chiffré complet : appartement à 200 000€

Cas type prudent : bien ancien loué meublé 900€ par mois, avec un mois de vacance locative provisionné par an

Prix d'achat du bien (ancien)200 000€
Frais d'acquisition (7 à 8%)15 000€
Loyer meublé mensuel900€
Loyers encaissés (11 mois, 1 mois de vacance)9 900€/an
Charges (taxe foncière, copropriété, PNO, comptable, entretien)3 000€/an
Impôt au régime réel (charges + amortissements)0€
Impôt au micro-BIC (TMI 30% + 17,2%)≈ 2 336€/an
5,4%
Rentabilité brute
10 800€ de loyers / 200 000€
3,2%
Rentabilité nette de charges
(9 900€ - 3 000€) / 215 000€
3,2% vs 2,1%
Nette-nette : réel vs micro-BIC
0€ d'impôt au réel, ≈ 2 336€ au micro-BIC

*Chiffres issus de notre cas type LMNP à crédit (impôt micro-BIC calculé pour un TMI de 30% + 17,2% de prélèvements sociaux). Chaque situation est particulière.

Voir le cas type complet avec financement à crédit →

Rendement meublé par type de bien

Fourchettes brutes constatées en 2026, très variables selon la ville et le quartier

↗ Studio meublé
5,5 - 8%
Petites surfaces, forte demande étudiante
→ T2 meublé
5,5 - 7%
Meilleur compromis rendement / gestion
↗ Colocation (T4/T5)
7 - 11%
Rendement maximal, gestion plus intense
→ Moyenne France (appartement)
≈ 5,2%
Tous types de location confondus

*Rendements bruts indicatifs. Un rendement affiché nettement au-dessus de ces fourchettes doit alerter : loyer surestimé, vacance ignorée ou charges oubliées.

L'arme secrète de la rentabilité meublée : le régime réel

Au régime réel, charges déductibles et amortissements du bien et du mobilier neutralisent les loyers imposables : 0€ d'impôt pendant de longues années, là où le micro-BIC taxe forfaitairement 50% des recettes.

✅ Régime réel

  • ●Intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, copropriété, comptable déduits
  • ●Amortissement du bâti et du mobilier en plus des charges
  • ●Résultat imposable souvent de 0€ pendant de longues années
  • ●Amortissements non utilisés mis en réserve, reportables sans limite
  • ●Rentabilité nette-nette = rentabilité nette dans notre cas type

⚠️ Micro-BIC

  • ●Abattement forfaitaire de 50%, aucune charge réelle déductible
  • ●50% des recettes imposées à votre TMI + 17,2% de prélèvements sociaux
  • ●≈ 2 336€ d'impôt par an dans notre cas type (TMI 30%)
  • ●Rentabilité nette-nette amputée : 2,1% contre 3,2% au réel
  • ●Intéressant seulement si vos charges réelles sont très faibles
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FAQ

Questions fréquentes

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La rentabilité brute se calcule ainsi : loyers annuels divisés par le prix d'achat, multipliés par 100. Pour la rentabilité nette, retirez les charges (taxe foncière, copropriété, assurances, comptable, entretien) des loyers encaissés et divisez par le coût total d'acquisition (prix + frais). La rentabilité nette-nette déduit en plus l'impôt.
Le rendement brut moyen d'un appartement locatif en France est d'environ 5,2%. En meublé, les fourchettes brutes constatées vont de 5,5 à 8% pour un studio, 5,5 à 7% pour un T2 et 7 à 11% pour une colocation, avec de fortes variations selon la ville. Au-delà de ces niveaux, vérifiez les hypothèses (loyer surestimé, vacance ignorée).
La brute compare simplement les loyers annuels au prix d'achat. La nette de charges déduit les dépenses récurrentes (taxe foncière, copropriété, assurances, comptable, entretien) et intègre les frais d'acquisition. La nette-nette déduit en plus l'impôt et les prélèvements sociaux : c'est la seule qui reflète ce qui reste vraiment dans votre poche.
Au régime réel, les charges réelles et les amortissements du bien et du mobilier se déduisent des loyers : le résultat imposable est souvent de 0€ pendant de longues années, donc la rentabilité nette-nette égale la rentabilité nette. Au micro-BIC, 50% des recettes restent imposées à votre TMI plus 17,2% de prélèvements sociaux.
Non. Un cash-flow négatif n'est pas un mauvais investissement si le capital amorti et la valorisation le compensent. Dans notre cas type à 200 000€ financé en totalité sur 20 ans, l'effort d'épargne atteint environ 640€ par mois, mais 6 665€ de capital sont amortis dès la première année : l'essentiel de l'effort se retrouve dans votre patrimoine.

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