Obligations et Solutions 2026

Comptabilité LMNP : que faut-il vraiment tenir ?

Micro-BIC : zéro comptabilité • Régime réel : liasse 2031-2033 et FEC • Expert-comptable dès 300€/an, déductible

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★★★★★
La comptabilité est le prix du régime réel : souvent 0€ d'impôt sur les loyers

La comptabilité LMNP en chiffres

0
Compta au micro-BIC
Simple report des recettes
300-800€
Expert-comptable/an
Déductible au régime réel
Mi-mai
Dépôt de la liasse
2031-2033 par EDI-TDFC
5 000€
Amende FEC
Si absent lors d'un contrôle

Micro-BIC ou réel : deux niveaux d'obligations

Au micro-BIC, la comptabilité LMNP se résume à reporter vos recettes brutes sur la 2042-C-PRO. Au régime réel, vous tenez une comptabilité commerciale complète : c'est la contrepartie d'un impôt souvent nul sur les loyers.

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Micro-BIC : zéro comptabilité

  • ✓Report des recettes brutes sur la 2042-C-PRO (case 5ND)
  • ✓Abattement de 50% appliqué automatiquement (plafond 77 700€)
  • ✓30% d'abattement et 15 000€ de plafond en tourisme non classé
  • ✓Aucune liasse, aucun bilan, aucun comptable nécessaire
  • ✓En contrepartie : aucune charge déductible, aucun amortissement
📚

Régime réel : comptabilité commerciale

  • ✓Enregistrement des recettes et dépenses, factures conservées
  • ✓Registre des immobilisations et des amortissements par composants
  • ✓Liasse fiscale 2031 + annexes 2033-A à 2033-G chaque année
  • ✓FEC à produire en cas de contrôle fiscal
  • ✓En contrepartie : charges déduites, bien amorti, impôt souvent de 0€

Les 5 obligations comptables au régime réel

De l'immatriculation SIRET au FEC : le circuit complet du LMNP au réel

1

Immatriculation SIRET

Déclaration de début d'activité sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours de la mise en location. Le SIRET est indispensable pour déposer la liasse fiscale et recevoir l'avis de CFE.

2

Tenue de la comptabilité

Enregistrement des recettes et des dépenses, registre des immobilisations et des amortissements (ventilation du bien par composants), conservation de toutes les factures : sans justificatif, pas de déduction.

3

Liasse fiscale 2031-2033

Déclaration de résultat n° 2031 et annexes 2033-A à 2033-G (bilan simplifié, compte de résultat, tableau des immobilisations et amortissements), télétransmises obligatoirement par EDI-TDFC au plus tard mi-mai.

4

Report sur la 2042-C-PRO

Le résultat de la liasse est reporté sur votre déclaration de revenus : bénéfice en case 5NA, déficit en case 5NY (imputable sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes).

5

FEC en cas de contrôle

Avec une comptabilité informatisée, vous devez pouvoir remettre le Fichier des Écritures Comptables (18 champs normalisés par écriture) dans les 15 jours d'un avis de vérification. Amende de 5 000€ si absent ou non conforme.

À noter : la majoration de 25% pour non-adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) est supprimée depuis l'imposition des revenus 2023. N'oubliez pas la CFE, due sauf lorsque les recettes annuelles n'excèdent pas 5 000€.

Voir le guide complet de la déclaration LMNP →

Combien coûte la comptabilité LMNP ?

Trois niveaux de solution en 2026, du logiciel en autonomie au cabinet traditionnel. Au régime réel, ces honoraires sont déductibles de vos recettes.

Logiciel LMNP en autonomie150 - 300€/an
Un bien simple, profil à l'aise avec les chiffres
Expert-comptable en ligne spécialisé300 - 800€/an
Le standard du LMNP au réel
Cabinet traditionnel de proximité750 - 1 200€/an
Patrimoine complexe, accompagnement personnalisé

*Fourchettes constatées en 2026 pour un bien au régime réel simplifié. Les honoraires sont intégralement déductibles au réel, ce qui réduit fortement leur coût effectif.

Faire sa comptabilité LMNP seul ou déléguer ?

🛠️ Le faire seul (avec un logiciel)

  • ●Coût réduit : 150 à 300€ par an
  • ●Adapté à un bien unique et un montage simple
  • ●Les logiciels spécialisés génèrent liasse et FEC
  • ●Exige de la rigueur : composants, article 39 C, factures
  • ●Risque d'erreur sur la ventilation des amortissements

🤝 Déléguer à un expert-comptable

  • ●300 à 800€ par an en ligne, déductibles au réel
  • ●Ventilation par composants et tableau d'amortissement fiabilisés
  • ●Liasse 2031-2033 télétransmise en EDI sans stress
  • ●Option frais de notaire et limite 39 C sécurisées
  • ●Le bon réflexe dès plusieurs biens ou un montage complexe

Chaque situation est particulière : la frontière entretien / amélioration, l'option sur les frais d'acquisition et la limite de l'article 39 C sont des points techniques régulièrement contrôlés.

Voir la liste complète des charges déductibles →

Aller plus loin

📖Guide complet LMNP→📋Déclaration LMNP : le guide→🧾Charges déductibles LMNP→📉Amortissement LMNP→📚Tous nos articles LMNP→🧮Calculer mon optimisation→
La liasse fiscale du régime réel se dépose mi-mai chaque année

Le réel vaut-il la comptabilité qu'il impose ?

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FAQ

Questions fréquentes

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Non, ce n'est pas une obligation légale, mais c'est fortement recommandé au régime réel : ventilation du bien par composants, tableau d'amortissement, liasse 2031-2033 et télétransmission EDI sont techniques. Comptez 300 à 800€ par an, intégralement déductibles de vos loyers. Au micro-BIC, aucun accompagnement n'est nécessaire.
En 2026, comptez environ 150 à 300€ par an pour un logiciel de comptabilité LMNP en autonomie, 300 à 800€ par an pour un expert-comptable en ligne spécialisé en location meublée, et 750 à 1 200€ par an pour un cabinet traditionnel de proximité. Au régime réel, ces honoraires sont déductibles de vos recettes.
Le régime réel impose une comptabilité commerciale : enregistrement des recettes et des dépenses, registre des immobilisations et des amortissements, bilan simplifié, puis dépôt d'une liasse fiscale (déclaration de résultat 2031 et annexes 2033-A à 2033-G) par télétransmission EDI-TDFC au plus tard mi-mai. Le résultat est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO.
Oui pour les loueurs au régime réel tenant une comptabilité informatisée : en cas de contrôle fiscal, vous devez remettre le Fichier des Écritures Comptables (FEC), un fichier normalisé de 18 champs par écriture, dans les 15 jours suivant l'avis de vérification. Un FEC absent ou non conforme expose à une amende de 5 000€.
Non, le micro-BIC ne demande aucune comptabilité : vous reportez simplement vos recettes brutes sur la déclaration 2042-C-PRO et l'administration applique l'abattement forfaitaire de 50% (30% en meublé de tourisme non classé). En contrepartie, aucune charge réelle n'est déductible et aucun amortissement n'est possible.

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