L'immobilier en assurance-vie
Les possibilités
| Type | Accessibilité AV France | Accessibilité AV Luxembourg |
|---|---|---|
| SCPI | ✅ Quelques unes | ✅ Large gamme via FID |
| OPCI | ✅ Oui | ✅ Oui |
| SCI supports | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Immobilier direct | ❌ Non | ✅ Via FAS (1M€+) |
| Club deals | ❌ Non | ✅ Via FAS |
Avantages de l'enveloppe AV
| Avantage | Détail |
|---|---|
| Pas de revenus fonciers | Capitalisation sans impôt annuel |
| Fiscalité allégée | 7,5% + PS vs TMI + PS (jusqu'à 62,2%) |
| Pas de déclaration | Plus de 2044 ou 2072 |
| Transmission | Abattements AV (152 500€/bénéf.) |
| Arbitrage | Changement de support sans fiscalité |
SCPI en assurance-vie Luxembourg
Comment ça fonctionne
Vous investissez dans des parts de SCPI via votre contrat. Les dividendes sont réinvestis automatiquement.
Avantages vs SCPI en direct
| Critère | SCPI direct | SCPI en AV Lux |
|---|---|---|
| Fiscalité revenus | TMI + PS (jusqu'à 62,2%) | 0% (capitalisation) |
| Fiscalité cession | Plus-value immo (19% + PS) | 7,5% + PS (après 8 ans) |
| Délai jouissance | 3-6 mois | 3-6 mois |
| Déclaration | 2044 annuelle | Rien |
| Transmission | Droits de succession | Abattements AV |
Exemple : 100 000€ en SCPI à 5%
| En direct (TMI 41%) | En AV Luxembourg | |
|---|---|---|
| Revenus bruts | 5 000€ | 5 000€ |
| Impôts annuels | 2 910€ | 0€ |
| Revenus nets | 2 090€ | 5 000€ (capitalisés) |
| Économie/an | - | 2 910€ |
Sur 15 ans : économie de 43 650€.
SCPI accessibles
Via un FID, vous pouvez généralement accéder à :
| SCPI | Type | Rendement 2025 |
|---|---|---|
| Corum Origin | Diversifiée Europe | ~6% |
| Épargne Pierre | Bureaux France | ~5,5% |
| Pierval Santé | Santé | ~5% |
| Primovie | Santé/éducation | ~5% |
| Novaxia Neo | Logistique | ~6% |
La liste dépend de la compagnie et du gestionnaire FID.
💡 Pour comparer les performances et frais de chaque SCPI, consultez notre comparateur SCPI.
OPCI en assurance-vie
Caractéristiques
| Élément | OPCI |
|---|---|
| Actif | 60% minimum immobilier, 40% max financier |
| Liquidité | Meilleure que SCPI (valorisation régulière) |
| Volatilité | Plus élevée (part actions/obligations) |
| Rendement | 3-5%/an |
Exemples
- Opcimmo (Amundi)
- Immo Diversification (BNP Paribas)
- OPCI LF Grand Paris Patrimoine
Avantage pour l'AV
L'OPCI est bien adapté à l'AV grâce à sa liquidité supérieure aux SCPI.
Immobilier direct via FAS
Ce que permet le FAS
Dès 1 million € (seuil FAS), vous pouvez investir dans de l'immobilier physique :
| Possibilité | Détail |
|---|---|
| Immeuble locatif | Via SCI dédiée |
| Parts de SCI | Participations existantes |
| Club deals | Opérations groupées |
| Fonds immobiliers | Institutionnels |
Fonctionnement
Votre contrat AV Luxembourg
↓
Crée un FAS
↓
Le FAS crée/détient une SCI
↓
La SCI achète l'immeuble
Avantages
- Fiscalité AV sur les revenus (vs revenus fonciers)
- Pas de revenus fonciers à déclarer
- Transmission via la clause bénéficiaire
Limites
- Complexité : structure à plusieurs niveaux
- Coûts : création SCI, gestion, comptabilité
- Illiquidité : l'immeuble n'est pas liquide
- IFI : reste soumis à l'IFI
Pour qui ?
L'immobilier direct en FAS est adapté si :
- Vous avez > 1 million € à placer
- Vous avez une opportunité immobilière précise
- Vous êtes fortement imposé (TMI 41%+)
- Vous voulez professionnaliser la gestion
Pour la plupart des investisseurs, les SCPI/OPCI suffisent.
Allocation immobilière recommandée
Dans un portefeuille global
| Profil | Part immobilier | Supports |
|---|---|---|
| Prudent | 20-30% | SCPI + OPCI |
| Équilibré | 15-20% | SCPI + OPCI |
| Dynamique | 10-15% | SCPI, immobilier direct si FAS |
Exemple : 500 000€ en AV Luxembourg
| Poche | Allocation | Montant | Support |
|---|---|---|---|
| Actions | 50% | 250 000€ | FID |
| Obligations | 25% | 125 000€ | FID |
| Immobilier | 20% | 100 000€ | SCPI via FID |
| Liquidités | 5% | 25 000€ | Monétaire |
IFI et assurance-vie
Mauvaise nouvelle
L'immobilier en AV reste soumis à l'IFI :
- SCPI, OPCI, SCI : fraction immobilière taxable
- Déclaration annuelle nécessaire
- Pas d'exonération
Ce que l'AV ne change pas
| Élément | Impact IFI |
|---|---|
| SCPI | 100% de la valeur |
| OPCI | Quote-part immobilière (~60%) |
| SCI immobilière | 100% de la valeur |
L'avantage de l'AV Luxembourg porte sur l'IR et la transmission, pas sur l'IFI.
Comparatif des supports
| Support | Rendement | Liquidité | Risque | Frais |
|---|---|---|---|---|
| SCPI | 4-6% | Faible | Modéré | 10-12% entrée |
| OPCI | 3-5% | Moyenne | Modéré | 3-5% entrée |
| Immo direct (FAS) | 4-8% | Très faible | Variable | Variables |
| Fonds immo instit | 4-6% | Moyenne | Modéré | Faibles |
Notre recommandation
Pour la plupart des investisseurs
- SCPI via FID : rendement, diversification, simplicité
- Allocation : 15-20% du portefeuille
- Diversification : 2-3 SCPI différentes (géographie, secteur)
Pour les patrimoines > 1 million €
- Envisager l'immobilier direct via FAS si opportunité
- Combiner SCPI (liquidité) + direct (rendement)
- Attention aux coûts de structure
Points clés
- Fiscalité : L'AV transforme des revenus fonciers en plus-values AV (énorme économie)
- Transmission : Abattements AV vs droits de succession
- Simplicité : Pas de déclaration 2044
- IFI : Reste inchangé, ne pas se faire d'illusions
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