Qu'est-ce que l'architecture ouverte Florish ?

Contrairement aux banques qui proposent uniquement leurs propres produits, Florish donne accès à plus de 10 sociétés de gestion indépendantes. Cela permet une sélection objective des meilleurs supports, sans conflit d'intérêt.

Quelles solutions propose Florish ?

Florish propose des simulateurs gratuits et donne accès aux solutions premium habituellement réservées aux banques privées : Private Equity, SCPI, gestion pilotée, assurance vie luxembourgeoise, PER. Le tout en architecture ouverte avec 10+ sociétés de gestion et 0% de frais de mandat.

Le premier rendez-vous est-il gratuit ?

Oui, le premier rendez-vous avec un conseiller partenaire est 100% gratuit et sans engagement. Les simulateurs sur le site sont également gratuits.

Comment fonctionne Florish ?

Florish est une plateforme de mise en relation. Utilisez nos simulateurs gratuits pour définir votre projet, puis échangez avec un conseiller partenaire indépendant qui vous accompagne avec des solutions premium en architecture ouverte.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Les SCPI collectent l'épargne de nombreux investisseurs pour acheter et gérer un patrimoine immobilier locatif diversifié. Les loyers perçus sont redistribués trimestriellement aux porteurs de parts, proportionnellement à leur investissement. Le rendement moyen se situe entre 4% et 8% selon les SCPI.

Combien puis-je espérer gagner avec 50 000€ en SCPI ?

Avec un rendement moyen de 6%, 50 000€ génèrent environ 3 000€/an de revenus locatifs, soit 250€/mois.

Puis-je investir en SCPI à crédit ?

Oui, c'est même une stratégie courante. Les loyers SCPI remboursent une partie du crédit, et les intérêts sont déductibles.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Les revenus des SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier (abattement 30%) ou le régime réel (déduction des charges réelles). Possibilité d'investir via Assurance Vie pour optimiser la fiscalité.

Peut-on revendre ses parts facilement ?

Les SCPI à capital variable offrent une liquidité via la société de gestion. Les SCPI à capital fixe nécessitent de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Investissement recommandé sur 8-10 ans minimum.

Quels sont les frais des SCPI ?

Frais de souscription : 8-12% du montant investi. Frais de gestion annuels : 10-15% HT des loyers perçus. Ces frais sont déjà déduits du rendement annoncé.

Guide Fiscal Complet 2026

Fiscalité SCPI : Tout comprendre pour optimiser

Imposition des revenus fonciers • Stratégies d'optimisation • Déclaration simplifiée

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Comment sont imposés les revenus SCPI ?

Les revenus des SCPI de rendement sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2%.

📋 Régime Micro-foncier

Pour les revenus fonciers < 15 000€/an (tous biens confondus)

✓Abattement forfaitaire de 30%
✓Simplicité de déclaration
⚠Pas de déduction des charges réelles

📊 Régime Réel

Obligatoire au-dessus de 15 000€ ou sur option

✓Déduction des charges réelles
✓Déduction des intérêts d'emprunt
✓Possibilité de créer du déficit foncier

Imposition selon votre TMI

Votre Tranche Marginale d'Imposition détermine le taux global d'imposition de vos revenus SCPI

TMI	Imposition totale	Revenu net conservé	Exemple
0%	17,2%	82,8%	1 000€ → 828€
11%	28,2%	71,8%	1 000€ → 718€
30%	47,2%	52,8%	1 000€ → 528€
41%	58,2%	41,8%	1 000€ → 418€
45%	62,2%	37,8%	1 000€ → 378€

TMI 0%17,2% imposé

82,8% conservé net • 1 000€ → 828€

TMI 11%28,2% imposé

71,8% conservé net • 1 000€ → 718€

TMI 30%47,2% imposé

52,8% conservé net • 1 000€ → 528€

TMI 41%58,2% imposé

41,8% conservé net • 1 000€ → 418€

TMI 45%62,2% imposé

37,8% conservé net • 1 000€ → 378€

* Imposition totale = TMI + 17,2% de prélèvements sociaux. Ne s'applique qu'aux revenus de source française.

4 stratégies pour réduire votre imposition

Optimisez la fiscalité de vos investissements SCPI avec ces solutions éprouvées

📄

Assurance-vie

Loger vos SCPI dans un contrat d'assurance-vie

💰 Gain potentiel : Jusqu'à -20% d'imposition

✅ Avantages

• Pas de revenus fonciers à déclarer
• Fiscalité AV avantageuse après 8 ans
• Transmission optimisée

⚠️ Limites

• Choix de SCPI limité
• Frais du contrat (0,5-1%/an)

✂️

Démembrement (nue-propriété)

Acheter en nue-propriété temporaire (10-20 ans)

💰 Gain potentiel : Exonération totale pendant le démembrement

✅ Avantages

• Décote de 30-40% sur le prix
• Pas de revenus = pas d'impôt pendant le démembrement
• Hors assiette IFI

⚠️ Limites

• Pas de revenus pendant la période
• Capital immobilisé

🇪🇺

SCPI européennes

Investir dans des SCPI investies en Europe

💰 Gain potentiel : -17,2% (exonération PS)

✅ Avantages

• Crédit d'impôt ou taux effectif réduit
• Pas de prélèvements sociaux sur revenus étrangers
• Diversification géographique

⚠️ Limites

• Risque de change pour SCPI hors zone euro

🔧

Déficit foncier

Investir en SCPI fiscales (déficit foncier, Malraux)

💰 Gain potentiel : Jusqu'à 10 700€/an déductibles

✅ Avantages

• Déduction des travaux de vos revenus fonciers
• Réduction d'impôt immédiate
• Hors plafonnement des niches fiscales (déficit foncier)

⚠️ Limites

• Rendement courant plus faible
• Engagement long terme

SCPI et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'IFI si votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€

📊 Base imposable

•Parts de SCPI détenues en pleine propriété : 100% de la valeur
•Parts en usufruit : 100% à la charge de l'usufruitier
•Parts en nue-propriété : exonérées d'IFI

💡 Optimiser l'IFI

✓Investir en nue-propriété temporaire
✓Déduire les crédits contractés pour l'acquisition
✓Détenir via une SCI à l'IS (la dette diminue l'actif)

💰

Calculez vos revenus SCPI nets d'impôts

Notre simulateur intègre votre situation fiscale pour vous donner une estimation réaliste de vos revenus nets.

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Approfondir la fiscalité SCPI

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FAQ

Questions fréquentes

Trouvez rapidement les réponses à vos questions

Les revenus SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : à votre tranche marginale d'imposition (0% à 45%) + 17,2% de prélèvements sociaux. Pour un TMI de 30%, cela représente 47,2% d'imposition sur vos revenus SCPI.

Plusieurs stratégies existent : investir via assurance-vie (fiscalité AV après 8 ans), acheter en nue-propriété (pas de revenus = pas d'impôt), privilégier les SCPI européennes (exonération de prélèvements sociaux), ou opter pour des SCPI fiscales (déficit foncier, Malraux).

Oui, les revenus de source étrangère bénéficient généralement d'un crédit d'impôt ou d'un taux effectif réduit, et sont exonérés de prélèvements sociaux (17,2%). Cela représente une économie significative pour les contribuables fortement imposés.

Oui, les parts de SCPI détenues en pleine propriété entrent dans l'assiette de l'IFI. Exception : les parts détenues en nue-propriété sont exonérées d'IFI pendant toute la durée du démembrement.

La société de gestion vous envoie chaque année un IFU (Imprimé Fiscal Unique) récapitulant vos revenus à déclarer. En régime micro-foncier (revenus < 15 000€), déclarez le montant brut case 4BE. En régime réel, utilisez le formulaire 2044.

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